这几天，楼市大消息不断。广州上浮购房利率，西安变相放松限购，而香港楼市又传来令人瞠目的数据。
2月3日，据香港大公报消息披露，香港楼市高速列车越开越快，去年香港私人住宅楼价及租金指数升幅均为五年最大，各录约14.8%及7.9%。楼价连升21个月，且连续14个月创新高。
有学者认为如情势不变，今年楼价会再升15%。
香港是房地产税重税区。香港是自由贸易港，回归之前，就以发达地区的身份加入了WTO，WTO缔约国之间大多数商品是免税的，只有特定的商品收不高于百分之五的关税！香港的免税是指，除了烟、烈酒和动力用的燃油（汽油、柴油等）之外，香港不对其他进口物品征收关税。
这么多东西都是免税，那政府的主要财政收入就只有从房子、土地上征税获得。香港关于房子和土地的税种主要包括差饷、地租/地税、物业税。
虽然房价也曾大跌过，但从香港房价涨幅史来看，整体是呈现阶梯式上涨，屡创新高，已经位列世界第一，伦敦房价世界第二。
为了防止香港本地人炒房和内地人入港炒房，香港在2016年年底决定，把非香港户籍人口在香港购买住宅，以及香港户籍人口购买第二套住宅的“从价印花税”，从此前的最高8.5%，一下子提高到了15%。
香港印花税几乎翻倍的结果是，内地人在港购买一套400万的住宅或者香港人购买第二套400万的住宅，印花税就得缴纳60万，2000万就得缴纳300万。
这还只是印花税，还有其他各种税种。如此重的税，都没能阻挡香港房价上涨。
香港本轮上涨的逻辑是什么？主要有两个：
1、香港本轮房价上涨的背景，是内地进入强调控周期。
由于内地楼市政策干预过强，高净值人群更看好香港楼市的发展，导致资金流入香港的股市和楼市。所以你会发现，香港本轮房价上涨周期当中，香港的股市也在不断创新高。
香港恒生指数走势
2、土地稀缺，这是香港房价长盛难衰的关键因素。
香港陆地面积约1104平方公里，常住人口有737万人，人口密度全球第三。狭小的土地面积，成了香港房价价难以解决的重要原因。
香港地产大亨、中原地产创始人施永青前几天接受一个访谈的时候，曾透露了香港楼市令人震惊的现状：
人们对香港的印象是地少人多，土地不够用。但其实香港有大量土地，其中40%是郊野公园。
香港用做城市发展的土地，占比不过25%，其中用做住宅的土地仅占7%，这其中还有一些是用在低密度的乡村丁屋和居屋上面，城区用地占比才是4%。
也就是说，只要再拿2%的土地出来，就可以改善居住面积50%。但是，香港一直做不到这一点。
香港由于历史原因，是中国的特别行政区，面积已经被固定，土地是用一块少一块。
此外，香港的财政收入主要靠土地和土地上建的房子，土地就是香港政府的命根子，必须细水长流。
香港不愿意过分增加土地供应量的还有一个因素，就是香港政府的财政收入对房地产行业的依赖性非常高，大概有一半以上的财政收入来自房地产行业，比内地城市高得多。特区政府也在忧心当楼市逆转时，会对金融体系及经济造成大冲击。
踏入2018年，香港便“勇夺”一项全球冠军——全球房价最难负担城市！
据国际公共政策顾问Demographia公布，香港连续8年成为全球最难负担楼价的城市。调查是以香港楼价中位数619.2万港元，除以香港年收入中位数31.9万港元，得出楼价对比收入中位数19.4倍。
根据Demographia定义，只要倍数高于「5.1」，已是楼价严重地超出负担水平。而香港的置业负担能力恶劣情况，一直持续高企。于2014至2016年，这个负担指数分别是17倍、19倍和18.1倍！远远抛离东京、纽约、伦敦等国际大城市。香港人的积蓄，全都花到物业去，是名符其实的“楼奴”。
香港是全球经济自由度最高的城市，结果楼价亦得以任意高飞！
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