PART 1
今天，空港新城一宗商住地出讓，率先開啟杭州下半年的推地狂潮。
地塊東至南莊路，南至港城大道，西至南豐路，北至南義路。就在德信竟得的天空之翼地塊西側。
出讓面積73434㎡，按2.1的容積率，最多可建面積有15.4萬㎡。比日前已亮相的天空之翼，還要多3.3萬㎡。
起拍樓面價8000元/㎡，相比10個月前，貴了近3000。
8000元/㎡的樓面起拍價，是7月推地潮中樓面價第二便宜的涉宅地塊，甚至比富陽、臨安還要低。
據瞭解，報名參加競拍的房企有五六家。
若是以天空之翼做對標，地塊只要溢價8.4%，就能刷新板塊記錄。從近一兩年大江東土拍情況來看，難度不大。
地塊上限18.49億，也就是說封頂價11988元/㎡。至於地價能否封頂，還得看今天競拍激不激烈。
PART 2
這宗地最大的優勢是交通。
在地鐵1號線機場延伸段的濱江二路站與南陽大道站之間。從地圖上看，更接近南陽大道站，直線距離約400米；到濱江二路站要多走200米。
2-3站地鐵，直達蕭山機場；換乘7號線，能到市民中心、吳山廣場、義蓬。
如果趕時間，搭機場快線，13個站，44分6秒到未來科技城。
也可以選擇1號線，14站到火車東站；18站到武林廣場。
按照杭州地鐵線路規劃，2022年前要開通。那時，只怕項目還沒交付，地鐵已經開始運行。
地鐵可是樓市的一大“利器”，特別是剛需客戶。同樣的總價，更願意選擇地鐵附近的樓盤，哪怕遠個兩站路。
至於其他配套，更多得依賴南陽鎮上現有的配套，如南陽小學、南陽初級中學。
未來，天空之翼規劃的近2萬㎡商業及這宗地塊本身配套的商業，將是空港新城重要的商業配套。
這宗地對商業部分是有要求的：商業建築面積不小於地上總建築面積的30%，不能建酒店式公寓這樣的類住宅產品，面積最小不得低於300㎡。
同時，還有43.5米的限高。
由於區域內新房房價、銷售還沒出成果，開發商在拿地時也是在做博弈。
PART 3
空港新城，地理上位於大江東，但並不在傳統意義上的大江東主流樓市範圍內。從地塊編號上可以看出，是由蕭山區國土局負責掛牌出讓。
它更像是一個全新的空白地帶，正在興起。
地鐵1號線延伸段的優勢，吸引下沙外溢客群；同時又靠近蕭山機場，軌道交通發達，輻射圈更廣。
去到錢江世紀城、西湖甚至未來科技城的便捷程度，不亞於住在杭州市中心。
但區域內商品房不多，已經交付的空港新天地，現在掛牌價大多站上2萬+，最近兩個月成交均價也有1.4-1.6萬/㎡。
除此以外，土拍市場最近幾年也就三宗地塊掛牌出讓。
一宗是去年5月27日出讓的靖江街道花神廟地塊，融信以5101元/㎡的樓面價拿下，自持67%，要等現房了才能銷售。
另一宗是德信去年10月拿下的天空之翼，樓面價8670元/㎡，自持10%。前段時間，天空之翼已啟動蓄客，即將入市。
項目計劃賣2萬/㎡，據說客戶對這一價格的接受度還可以。但實際結果如何，還要等開盤後才知道。
最新的一宗，就是今天出讓的商住地。
PART 4
大江東樓市，主要集中在兩塊：江東大橋東側的河莊、核心區義蓬一帶。
上個月，大江東新城青西路一宗7.5萬㎡宅地出讓，經191輪競價，被卓越以9.86億拿下，樓面價13051元/㎡。
打破今年年初，至高創下的10297元/㎡的宅地記錄，成為區域地價的新標杆。
大眾所熟知的大江東，主要集中在這些地方。
河莊，最初也是承接外溢的下沙客群。2013年前後，下沙大學城北房價貴點的要賣1.1-1.2萬/㎡，但翻過江東大橋的大江東，只要7000-9000元/㎡。
義蓬一帶，是大江東的核心區。在大江東還沒劃到主城區時，區域內的商品房面向大江東本地人及當地打工的外來務工人員居多。
但現在，濱江、旭輝、龍湖等外來房企這裡扎堆，又有在建的地鐵7號線，新房很受捧。
旭輝寶龍東湖城首次搖號時，180套房源，2998組家庭參與搖號，中籤率6%；大江東寶龍城市廣場更多，134套房源，3390組登記，中籤率低至3.95%。
目前新房在售均價在16700-20000元/㎡，住宅存量集中在東湖城跟寶龍城市廣場，未來還有龍湖、宋都、濱江等新盤入市。
大江東土拍封頂，房企需自持的地塊，大多也在這一帶。
去年6月9日，杭房拿下前進單元地塊，樓面價5161元/㎡，自持27%還得現房銷售；10月30日，宋都以8495元/㎡的樓面價，外加41%的高自持，拿下了義蓬街道宅地。
今年1月29日，至高10297元/㎡的樓面價+6%自持拿下的新灣街道宅地，也是在大江東核心區的腹地。
相對而言，這裡的房地產市場發展早，又是大江東鎮政府所在地，配套方面更加齊備。
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文∣江公子
部分圖片來自網絡
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