導讀：在“以拆違促拆遷”類案件中，農村集體土地上的廠房類建築尤為容易中招。原因就在於相較於國有土地而言，集體土地上的建築若要完全合法，所需辦理的審批、證件更多也更復雜，實踐中出現瑕疵的情形也更普遍。而廠房由於面積大，牽涉的補償數額也就大，也就成為了徵收方的重點照顧對象……

1999年，王某與某村辦企業簽訂《承包合同書》，約定租賃土地6畝，用於生產經營，后王某在所租用土地上建造房屋。2003年，由於原有生產車間和辦公區不夠用，經村委會同意，王某又擴建了生產車間、生活區、辦公區，至此，當事人所建造房屋累計近3000平方米。

2017年，因某區域環境綜合提升項目，鎮政府需拆遷王某所建造的房屋。鎮政府尋找評估機構對王某房屋進行了評估，評估價格為290萬，加上停產停業損失等補償，鎮政府同意共支付王某拆遷補償款400萬。王某認為對其房屋的評估價格不合理，大大小小15個房間，平米數少的單價高一些，但平米數大的單價就非常低，最終導致總體評估價格偏低，故不同意簽訂補償協議。

2017年5月，鎮政府張貼《限期拆除通知書》稱，王某的房屋屬違法建設，限其限期自行拆除，否則將予以強制拆除。2017年6月，鎮政府又向王某下發《強制拆除決定書》，稱決定於兩日後予以強制拆除。見徵收方來勢洶洶，王某找到了北京在明律師事務所的馬麗芬律師團隊，尋求專業的幫助。在明律師瞭解案情後，從各方面向王某做了詳細解釋，王某決定委託律師以維護其權益。

在明律師首先針對《限期拆除通知書》和《強制拆除決定書》向區政府提起行政複議申請要求撤銷，力爭將迫在眉睫的強拆暫停。就此，區政府通知雙方至區政府處瞭解情況、談判協商，律師提出《限期拆除通知書》和《強制拆除決定書》存在多處違法，但鎮政府沒有任何回應，也沒有任何證據支持其行為的合法性。之後，鎮政府多次找王某協商，仍然稱其房屋為違法建設，催促王某籤協議搬家走人，以免徒增麻煩。

2017年9月，在經過一次複議延期後，區政府最終作出複議決定，認為鎮政府作出行政行為沒有證據、依據，撤銷其作出的《限期拆除通知書》和《強制拆除決定書》。然而幾乎就在同時，王某又收到了鎮政府作出的第2次《強制拆除決定書》……

律師當機立斷向法院提起訴訟，要求撤銷該決定書。庭審中，鎮政府仍然無法提供任何證據。本案的訴訟預期結果非常明確，鎮政府必然敗訴。律師抓住此機會，提出希望法院能夠居中協調。律師及當事人同鎮政府面對面協商，最終確定對房屋重新作出評估，由當事人提供每個房屋的具體結構。2018年3月，評估報告重新作出，估價結果為460萬，結合其他停產停業損失、房租損失、裝修費用等，補償總額為540萬。2018年5月，當事人簽訂了徵收補償協議，補償總額成功提升140萬元！

【律師說法：以拆違促拆遷無礙補償提升】

以“拆違代拆遷”是現在房屋拆遷特別是集體土地上房屋拆遷的慣用手法。一說到違建，老百姓的第一個念頭是房屋是違法的，是肯定要被拆的，在這種心理下，大部分被拆遷人一看到違法建設通知書、強制拆除決定書之類，就糊里糊塗把補償協議給簽了。殊不知，即使是違法建設，對於其認定和拆除均有嚴格的法律規定，須有權的行政部門經法定的程序認定後才能確認為違建。而拆遷和拆除違建是兩套完全不同的法律程序，拆遷方沒有權力在拆遷過程中直接認定違建，即使認定也應遵循《行政處罰法》《行政強制法》的相關規定。對於廣大被拆遷人而言，收到限拆決定之類的文書時，一定要抓住時機進行復議或訴訟。本案中，鎮政府在評估報告作出後徑直作出《限期拆除通知書》和《強制拆除決定書》，沒有經過任何調查就認定涉案房屋未取得規劃許可屬於違法建設，顯然認定事實不清、證據不足，且行政目的不當，混用程序。在明律師正是抓住了這個關鍵點，一複議一訴訟一舉擊破，為當事人贏得了協商談判的重要籌碼。

作者丨張偉北京在明律師事務所律師