【案例要点】
经纪人带客户看房时，居住在房屋内的业主亲属拿出房屋共有合同等资料给经纪人查看，告知经纪人其不同意出售房屋。经纪人对房屋共有人意见未予重视，直接让房本记载人与客户签署了房屋买卖合同。
【案例概述】
1、2017年3月10日业主伽先生来访公司反馈，自己未同意出售其位于北京市海淀区北蜂窝小区的房子，该房屋是其和表姐共有，表姐未经其同意私自将房屋委托登记出售，经纪人带客户看房时，其已经明确告知经纪人不同意出售。
2、经与经纪人及商圈经理等核实了解到，该交易房屋产权登记人是刘女士，刘女士与来访公司的投诉人伽先生是表姐弟关系，业主刘女士委托登记出售此房屋后经纪人带客户去看房时，伽先生确实提出过此房屋是其与刘女士共有，并提供了房屋共有合同供经纪人查看。当时经纪人未将此共有合同仔细与公司法务核对，仅凭房本信息判断此交易房屋产权清晰。随后促成客户周先生与业主刘女士在2017年2月20日签署了房屋买卖合同等相关文件资料。
3、业主伽先生在得知其与刘女士共有的此房屋已经被刘女士私自签署买卖合同出售后于2017年3月10日来访公司投诉反馈，寻求帮助，诉求解除买卖合同。
【处理过程及结果】
房屋共有人伽先生随后向不动产登记中心提出房屋产权异议登记，并立案诉讼刘女士以追究其法律责任。经仔细查看来访投诉人伽先生提供的房屋共有合同等资料并与法务部确认，伽先生确实为此交易房屋合法的房屋共有人。根据房屋共有人的诉求，公司总部客服部门与运营部门积极协调，约业主刘女士与买受人周先生协商签署了解约协议，业主刘女士退还了客户周先生已支付的5万元定金，并赔付10万元的违约金。
【责任认定】
根据《北京链家服务标准5.0》业务操作中第7条“买方具有房屋处置权”的规定，定为一级投诉。
【法务分析】
1、根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”
由此可知，出售共同共有的房屋需要所有产权人一致同意才可。而本案中，刘女士未征得房屋共有人伽先生的同意而私自出售该房屋，构成无权处分。在接下来的履约过程中，若伽先生不同意出售该房屋，合同很大程度无法继续履行，最终也只能解除合同并承担损害赔偿责任。
2、根据《居间服务合同》第一条第一款“甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：（6）促成交易双方签署合法有效的买卖合同。”
本案例中，伽先生在经纪人带客户看房时已提出房屋系其与刘女士共有，且提供了房屋共有合同以供查看，但经纪人未尽审慎核实义务，导致签署了履行不能的买卖合同，产生居间服务瑕疵问题。
【法务客服建议】
1、签约前认真核实房屋产权人情况，对于有产权异议的房屋，需仔细核对交易房屋原始购房合同，必要时与法务部门确认房屋产权情况，以避免所签合同因产权问题而导致无法继续履行，产生纠纷。
2、在确认交易房屋存在共有权人的情况下，请务必签署《配偶/共有权人同意出售证明》。
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