案情回顧
馬某與某公司建立房屋租賃關係，約定馬某在租賃的房屋內經營茶水吧及進行其他文化活動。根據雙方的合同約定，馬某不得將涉訴房屋轉租或以聯營、承包等方式變相轉租。由於經營不善，馬某想把房子轉租出去，於是她找到朋友李某，恰巧李某對咖啡、奶茶生意非常感興趣，兩人當即簽訂了《股份轉讓協議》，約定馬某將茶水吧轉讓給李某，轉讓費十萬元。房屋租金為每月一萬元。馬某也特別提出，如果李某根據自身經營的需要對租賃的標的物進行裝修改造，應當委託有相應資質的單位設計、施工。施工前必須向自己報送方案，取得自己同意後，辦理審批手續，才能進行施工。其實這只是馬某的緩兵之計，為了不讓真正的業主發現自己轉租房屋的行為，才出此計策。
李某按約向馬某轉款後，準備重新裝修茶水吧，但是向馬某提交了裝修的相關資料及文件後，馬某始終不能協助辦理裝修審批手續。致使李某的開業計劃一拖再拖，後來李某才知道原來馬某隻是“二房東”，並非房屋的業主。李某將馬某告上法院，要求解除《股份轉讓協議》；依法判令馬某返還轉讓價款、租金，並賠償自己的精神損失費。
法院審理
擅自轉租已構成違約 “二房東”應承擔責任
法院認為，馬某、李某之間簽訂的《股份轉讓協議》系雙方當事人的真實意思表示，與法不悖，應認定合法有效。雙方當事人均應按照協議約定的內容享有權利、履行義務。
根據雙方提供的證據可以證實，馬某隱瞞其與第三人之間關於禁止轉租的約定，擅自將訴爭房屋轉租給李某，導致李某無法對訴爭房屋進行裝修及經營，已經構成違約，馬某應當承擔違約責任。
根據相關法律規定，當事人一方因違約行為致使不能實現合同目的，當事人可以解除合同，合同解除後，已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失。
結合本案分析，第三人明確表示禁止原告使用訴爭房屋，馬某、李某簽訂協議不能實際履行，李某主張解除與被告簽訂的《股份轉讓協議》，並要求馬某返還轉讓款及租金的訴請，於法有據，法院予以支持。
關於李某要求馬某賠償損失的訴訟請求，李某未能提交相關證據證明與本案有直接關聯的損失的明細及金額，法院不予支持。
相關問題
合同的法定解除有哪些情形？
根據《合同法》的規定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。
合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失。
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