封面題圖 | 《太陽照常升起》
前幾天，我聽幾個企業家朋友說起當下的經營狀況，竟然長噓短嘆。我多少也有些感同身受，所以想談一談對營商環境的觀察和體會。
先講一個故事。幾年前，有一家地產公司在某個地方通過拍賣買了一塊地。買一塊地要好多億，從入手到現在大概三年時間，這個項目終於快要完成，本來去年下半年就應該可以賣了（因為買地時政府拍賣的條件是允許賣的），但是，當地忽然在去年出臺了文件，一刀切不讓賣。公司總經理作為企業方代表，首先能做的，可能跟絕大多數人一樣，就是去找領導，陳述利害，表達自身的關切和請求，希望依照合約辦事。
他從公司所在地去項目所在地，來回要飛八個小時，他已經跑了四次，包括住宿、吃飯等的出差成本，一次也得兩萬塊。一個本來可以不去的事情，現在看來可能還得跑第五次、第六次。他沒有那麼大的神通，要找的領導不一定認識，能怎麼辦呢？他就得找一個認識領導的朋友搭線，就得請朋友吃飯，這又是一個成本。
中國人見面，請人吃飯從來都是有開始沒結束，不像老外說幾點結束就幾點結束。我們是看心情，聊到幾點算幾點，所以吃飯又得花一個晚上的時間。請朋友幫完忙以後，也得再去一趟向朋友表達感謝。如此往復，幾次下來，不僅耗費了不少的精力和成本，事情最終能不能夠做成還兩說。以前企業根據法律的合約做決策，就有預期的確定性。而這次突然若干個文件下來，把有確定性預期的事情變成了不可測，企業家就得額外不停地在上面花費時間和精力。 ▲《不成問題的問題》| 很多事，本不是問題，卻成了問題
我相信在中國這樣的事情不是少數，尤其是房地產行業。今年 1 月份到 5 月份，各地區關於房地產調控的文件已經累計出臺了 200 多個。從目前的勢頭來看，文件下發的速度和趨勢還在加快。當這些文件下來的時候，很多企業家像上面講的故事裡一樣，確定性的預期變成了不確定，沒有成本的事情陡然增加了成本。我把這種成本叫作制度（或文件）成本。
說起國家調控房價，其實是從 1989 年 2 月《人民日報》發表第一篇調控房價的社論開始的，那時房價突然猛漲到 2000 塊一平米。從這篇社論開始，到今天已經發了無數的文件和社論來調控房價，可是現在的房價已經是幾萬一平米，甚至可能還要增長。那麼在調控的這些年，關於房地產的法律改變了嗎？全國人大通過的關於房地產的法律依然很少，比如只有城市房地產管理法、物權法等幾個，其他都叫行政法規，還有大量高頻率出臺的文件。當政府把市場當下級、用文件和會議來管市場的時候，我們對未來的預期就只能跟著文件走。萬一文件寫錯了，也沒有人負責。而大多數時候，文件是有開始沒結尾，都是自發文之日起實施，誰也不知道什麼時候結束。甚至有打官司的時候，還可以拿出 30 年前的文件，因為它沒有結束的時間。因此，
用文件管市場的結果就是企業的預期難以管理，面臨的制度成本正在逐漸提高。
▲ 當年年的報紙
在中國做生意有三個成本。第一個成本是體制的摩擦，這是最大的成本。轉型帶來不確定性，我們跟制度時常發生衝突矛盾，比如物美張文中，在他歸來之前，企業的制度成本很高，幾乎要了他的命，現在糾正過來了，就沒有了制度成本，甚至變成了激勵。
第二個成本是會計師、CFO 們的那本賬裡算得比較清楚的成本或者叫財務成本。
第三個成本是社會心理和文化成本。比如去一個非常複雜的地區，你不瞭解它的文化，可能就需要為此付出代價。改革開放早期，一個外商到海南來投資，他覺得當地民風淳樸，感覺投資環境不錯，於是養了很多蝦。可是他忽視了我們文化基因當中有個飢餓的基因。文革之後我們的胃充滿了飢餓感，這種長期飢餓感帶來的恐懼，導致周邊的老百姓把他的蝦都撈出來吃掉了。這就是他不曾注意到的文化成本。
▲《讓子彈飛》| 哄搶，往往源自曾經的飢餓
目前制度成本在上升，這就帶來一些問題，最明顯的是交易速度放慢了。拿我剛才講的項目舉例，如果按照預期在去年開始賣，成本就能收回來，資金可以馬上拿來再投資，資金鍊也可以正常週轉，順利進入第二個循環。但由於制度成本的陡然加劇，讓交易速度明顯放慢。當整個社會的交易速度都放慢的時候，經濟增長自然就放緩。本來一塊錢可以轉五次，現在只能轉一次，營業額自然就縮小，隨之利潤減少，企業規模萎縮。這幾年，政府又規定了很多限購政策，這些政策進一步縮小了市場規模。比如說在某個地方必須住滿五年才能買房，這意味著新進入的外地人不能買，只允許一部分人進入，市場規模自然就小多了。
能表明一個地方的經營環境好壞的其實就三件事：制度成本的高低，交易速度的快慢和市場規模的大小。不好的營商環境或者艱難的營商環境，第一點就是制度成本巨大。歷史上，制度成本可以大到這樣一個程度，被社會革命顛覆，你的所有財產都可能被拿走。
第二，交易速度停下來，不需要貨幣，也不交易，直接以物易物，這時經濟就會崩潰。第三，沒有市場，改為配給，連生孩子的機會都是配給。我最早在機關工作的時候，看到一個小本，裡面記錄了每一個人的生理週期和使用計劃生育工具的次數。我才知道那個年月，生孩子的機會都是組織上配給的。如果經濟到了這種程度，就是最糟糕的經商環境。
▲《驢得水》| 人們的決策，很多時候受制於環境
改革開放就是針對這三件事情不斷完善法律法規和體制機制，努力降低制度成本，讓企業和個人可以自由交易，快速促成買賣，讓資金使用效率更高，市場規模越來越大。
今天的營商環境，就房地產行業來說，我的確觀察到，這些年裡我們的制度成本讓現有的創業者在做長期決策的時候時常陷入迷茫。我們對自己資金週轉的速度沒辦法把控，對於市場的規模更沒辦法作出判斷。企業家要永遠向前看，心裡頭有未來，腳下才有道路。但如果預期亂了，心裡三心二意，腳步就會徘徊，甚至倒退。
處在這種環境中，房地產行業在三年以前就開始討論究竟應該怎樣轉型。我們清楚意識到，企業家創業永遠是「蜜月很短，日子很長」。結婚入洞房到蜜月的時間最多一個月，但過日子可能是一輩子。即便你多結幾次婚，蜜月的日子也不會超過一年，除非結十二次婚。過日子就包含著我們講的這三個方面，是好還是不好，差或者不差，比較好還是比較差？
▲《歸來》| 蜜月很短，日子很長
在一個不確定的環境當中，我們如何來轉型？從前年開始，房地產行業就進入到了後開發時代。所謂後開發時代，是相對於以前的開發時代。以前，靠單一的住宅產品快速開發銷售，競爭的重點在規模、成本、速度。只要規模大，成本低，速度快，就是有競爭力的地產公司。
進入後開發時代，我們就進入到了以全產品線、全價值鏈、全商業模式的時代，競爭的重點隨之轉移到運營和資產管理方面。這個時候就不光是競爭住宅這一件事情，而是競爭所有固定的人造空間。房地產就是創造最具價值的固定的人造空間。汽車是什麼？是移動的人造空間。洞穴是什麼？是天然的固定的自然空間。房地產商的責任就是創造最具價值的固定的人造空間。只要圍繞這個使命去看，除了住宅，現在還有很多能做的，比如寫字樓、酒店、購物中心、醫療健康、文娛度假、公用設施，甚至包括監獄，這些都是固定的人造空間。
進入後開發時代以後，地產商的轉型成功與否，既決定於我剛才講到的三個因素，也取決於轉型的這三種方式：微轉型、小轉型、大轉型。
▲《大秦帝國》| 窮則變，變則通
微轉型是什麼？就是做細分市場，把住宅做細做深做透。除了通常說的普通住宅，我們還會做細分的青年公寓、老年公寓，甚至還有人只做女性單身公寓，以及單身不單居公寓和單身雙居公寓，也就是有的人單身，晚上床上沒人，有的人單身，床上有人。臺灣一家地產公司能細分到這個程度，他們專門研究晚上在床上是幾個人，據此細分單身公寓。總之，只要想細分就可以無限細分。
小轉型是什麼？就是把房地產住宅擴大到剛才講的其他業態，轉型不轉行，依然在房地產這個行業裡。比如萬科，無論叫城市配套服務商，還是美好生活供應商，不管怎麼叫，總之在做房子，只是開始做住宅以外的很多種房子。
大轉型是做什麼？這種轉型就等於轉行。比如萬達就不想做房地產，嫌棄房地產，把房地產看成明日黃花，雖然曾經給自己帶來過美好回憶，但今天感覺它人老珠黃，棄之如敝屣，像破鞋一樣扔掉。
這三種轉型的速度和成功與否依然取決於前面講的這三件事情：制度成本、交易速度和市場規模。一般來說，如果制度成本很低，大轉型是有可能成功的；交易速度很快，大轉型也有可能成功；市場規模很大，大轉型也可以成功。但如果制度成本上升，大轉型就很難成功，因為交易速度慢。即便你想把舊有的房地產賣掉，拿到現金去投資，交易速度會很慢。你還沒來得及轉型，可能就死掉了。在這種情況下，制度成本、交易速度、市場規模決定了你究竟用哪一種方法進行轉型，是微轉型，小轉型還是大轉型？目前我們很明確，針對這樣一個環境，對房地產商來說，最好的轉型是小轉型，甚至是微轉型，去尋找那些制度成本低的地方，交易速度快的項目，快速發展新業務。
▲《琅琊榜》| 轉型其實是個難題
舉個例子來說，過去地產商買地，越買越大，但現在來看地越大，投資就越大，產業複合度就高，業態的複雜性就大，跟政府打交道就會增多，制度成本就高，做成功的幾率就少。現在可以換個思維，不去拿最大的地，相反去市場上買比較小的一棟樓、兩棟樓這樣的存量資產，制度成本就很小甚至可以忽略。這樣一來，你的交易速度就非常快，而且很快能實現資金週轉，再去做下一個項目，如此循環往復，快速增長。
在目前的營商環境下，從房地產來看，只要還把市場當下級，只要還是用文件和會議來管控房地產市場，我們的制度成本只會繼續高企。所以，我們選擇轉型的時候就應該避開制度成本高的區域，選擇交易成本相對較低、交易速度較快的房地產模式和項目，只有這樣才能夠在不斷變化的改革和需要轉型的市場環境中，永遠找到我們自己的路。
路其實永遠都在，只是各有各的看法，每個人心裡不同的看法決定了各自未來的路。我剛才就通過自己所瞭解的這個故事，想告訴大家，
應該看清路況，趨利避害，找到制度成本低、交易速度快的一條路去發展。我們必須要看得更遠，看清外界規劃的路和我們要走的路是不是一致，是不是正確，是不是長遠。圖片來自網絡
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