最近的贵阳楼市，有些风声鹤唳。
国家七部委开展专项治理，央视记者暗访曝光市场乱象，再加上此前不久住建局停业整顿8个楼盘。
这架势和气场，直接把涉嫌违法违规的房企和中介摁住，先各打了三十大板再说。
但是，更加发人深省的，还是6月25日国开行对于棚改政策的最新举措：各地PSL（抵押补充贷款）“审批权”，收回国开行总行。
综合市场分析来看，棚改的审批将更为严格，货币化安置也会逐步“淡出”，将改为实物安置为主。
货币化安置被认为是这一轮三、四线城市房价过快上涨的主要诱因之一。
现在来看，可以说推动价格变动的，除了那些亦真亦假的炒房客，也还有被拆迁后拿走补偿金，又去买房的那些人们，当然他们并不自知。
那么，在此之后，还藏有哪些变数？
1. 棚改“审批权”收回
6月25日媒体公布了一则消息，尽管各家渠道表述方式稍有差异，但是意思大致是这样的：
- 国开行将棚改项目合同签订审批权限收回总行。（地方上无权也没法放水了）；
- 以后多以实物安置为主。（即将安置方式优化调整，货币安置“淡出”，更多以实物等相结合的方式）；
- 国开行对棚改没有“一刀切”，棚改并未暂停。（目前正在进行中的继续执行，但是监管和审核会更加的严格。）
说起棚改的货币安置，简单而言就是被拆迁户拿到钱，然后再去市场上买房。
（货币化棚改的模式参考图）
通常来说，棚改资金来自央行、地方公共财政收入和中央专项资金，而来自央行的资金占比最大。
央行通过抵押补充贷款（PSL）把钱给国开行，地方政府再把钱给棚改区居民，换来棚改土地。
棚改居民跑去买商品房，开发商的库存减少，再把卖房的钱拿去拍地。
地方政府拿到土地出让的钱还掉国开行的贷款，形成一个闭环。
货币化棚改原始驱动的诉求，是解决自2008年四万亿以来，三四线城市形成的房地产巨大的产能过剩。
通过国开行等政策性银行，向地方政府发放优惠贷款进行一轮定向放水，来填补当年产能过剩造成的窟窿。
但是，其结果呢？就是为了填补一个窟窿而造出另一个更大的窟窿。当年“四万亿”的时候，棚改规模占比约4000亿，而截至2018年5月，棚改资金的主要来源方PSL余额达到了3.12万亿元，翻了近八倍。
于是，在政策举措上有了转变。尽管官方渠道，至今并没有对此没有做明确的表态，但是，安徽、山东、江西、河北等地在推行棚户区改造时，安置方式上的口径已经从只有“因城施策推进棚改货币化安置”，转变为更多使用“货币化安置和实物化安置结合”。
甚至有地区要求合理控制棚改货币化安置比例，商品住房供需紧张的市、县要进一步降低货币化安置比例。
本地的渠道消息透露，如市场的公开信息一样，贵阳正在按照“总行”要求实行。但是，官方对于棚改安置政策尚未出现最新的表述。
2. “去库存”的尾声
棚改货币化安置“淡出”，也意味着全国“去库存”进入尾声。
棚改计划于2005年首次提出，在最近几年达到高峰。2008-2012年棚改新开工1260万套，2013-2014年开工820万套。
这一阶段，主要安置方式为实物安置，也就是政府主导建立保障性住房，满足棚户区居民的住房需求，资金来源主要是地方政府发债、企业债券等。
棚改货币化一开始就被赋予去库存的任务。
央行于2014年开始定向投放PSL，仅可用于支持棚户区改造贷款、重大水利工程贷款及人民币“走出去”项目贷款等特定项目贷款。
操作上，就是拆迁安置从给房变成给钱，居民拿到补偿款后，可以自行购买住宅，不受地区、城市的限制。
在这样的大背景下，三四线楼市房价的大涨受到了一系列内外部原因的推动。
市场分析指出，经历了2016年以来的一轮大涨，一线城市房价极高，并采取了最严格的限购政策，同时对外进行人口疏散；
二线城市房价很高，并采取了相对严格的调控政策；
三、四线城市对购房少有限制，住房总价相对较低，部分城市还有购房奖励政策。于是在货币化棚改的第一阶段，在当地购房成为主流。
由于三四线城市及县城市场容量狭小，库存绝对量不大，短期内大量拆迁家庭拿着远高于市场价的补偿款拥入市场购房，造成房价大幅上扬。
上个月国内一个自媒体大号在贵阳调研时，对于某个极火的城南大盘观点鲜明的提及，“市场的炒房客态势并不显著，多数都是本地的购买力。”
按照上述“溢出效应”的逻辑来看，部分贵州省区县的货币化安置的棚改需求，同样在向省会城市靠拢，也同时助推一轮贵阳市场购买力的释放。
今天再来目测花果园和未来方舟的价格，从当年的约3500元/㎡，到近一年的快速变动达到约2倍后，也正式宣告住宅市场的“去库存”，已经步入尾声。
但是，棚改仍在继续。
3. 房价未来的走向
每当在微信推送全省各区域房价的消息时，总会在收到这样的留言。“价格都翻了一倍，你这是去年的统计吧？”。
伴随这一轮棚改，以及大型房企的持续下沉市场，各地州市的楼市也在经历一场空前的调整。
市场分析普遍认为，在当前条件下，三四线城市乃至县城的房价经历过一波大涨，房价绝对水平很高。
伴随次轮棚改货币化安置的“淡出”，三四线城市楼市上涨的势头将有所缓解。
分析指出，由于供给增加的滞后性，2018年三四线城市的降温不会特别显著，甚至还可能惯性上涨，但涨速肯定要下降，2019年可能出现局部降价。
不过，相对房价的上涨，更应当警惕的还是来自债务方面的压力。
货币化安置从2015年开始，在2016年加强，由于贷款周期主要是三年，因此，2018年开始，很多地方政府开始大规模向国开行偿还货币化拆迁的贷款本息，2019年将面临偿还高峰期，而且这个高峰期会一直持续到2021年的上半年。
当务之急，在面临区域市场“去库存”初步完成后，应当要更加审慎的评估棚改货币化安置的效用，适时适当对政策加以调整。
毕竟，贵阳近期的棚改目标仍会释放大量的购买力。
2017年12月，贵阳市出台试行《方案》，指出全市力争到2020年基本完成棚户区城中村改造155445户，涉及2231万㎡。
《方案》明确要求，2018年，贵阳市将实施棚户区城中村改造58931户，涉及土地面积约938.07万㎡。
实际上，部分地区注意到棚改货币化安置带来的问题，已经在降速。
比如，山东在今年年初取消货币化安置奖励。4月27日召开的安徽省城镇保障性安居工程工作推进会强调，各地要合理控制棚改货币化安置比例，商品住房供需紧张的市、县，要进一步降低货币化安置比例。
而且，就像购房者普遍反映的那样，经过这一轮的调整后，当前的贵阳房价水平与购买力相比也已出现失衡。
购房过程中的精装拆分等现象，更在无形中增加了棚户区居民的购房压力，以及普通居民的购房成本，被动的借贷也推动杠杆率水平的提升。
从全国层面来看，棚改的货币化让支付能力低的居民获得了按揭贷款的机会，居民的按揭贷款快速增加。
在2016年的有些月度，新增加的贷款中按揭贷款占据了80%以上，2017年度新增贷款中居民贷款占53%，超过了企业贷款。
与此同时，不难看出，棚改货币化安置助推的上涨压力，已经在三、四线城市的土地市场有所显现。
由于央行向国开行提供PSL释放流动性，国开行把钱给了地方政府，以棚户区改造的方式，给拆迁户大规模的现金，而他们会去把当地开发商原来开发的房子消化掉。地方政府要还PSL贷款以及利息，就必须把棚户区的土地卖出更高的价钱。
而在避免地价的过快上涨方面，贵阳近期推出的举措是“地价熔断”，采取竞配的措施，在一定程度上平抑地价。
土地出让采取的“地价熔断”方式，即地块楼面地价竞价到历史高价（6000元/平方米建筑面积）时转入竞配建面积、竞自持面积、竞配套设施等，由配建面积最多者作为最终竞得人。
尽管因此控制了楼面价，数据上看确实过得去了，但是客观上仍然提升了房企开发的综合成本，也是要有人埋单的。
不久前，贵阳楼市调控的新政中也指出，对于去化周期较低的区域，将会进一步的加快土地的入市。
这样来看，一方面是供给侧的用地入市速度趋紧，一方面是拿地的成本仍然存在上涨的可能，都在影响后期的市场均价。
历史经验告诉我们，房开商拿地成本的上涨将进一步推高房价。对于收入较低的三四线城市来说，当前项目未来入市时，或许还会因为高价造成的购买力不足，而形成新的库存。
对于普通购房者来说，决策难度也是空前的。
就连前期倾向看多的本地大V号，在同话题的评论中也表示，“无脑购入的时期已经过去”。
目前来看，网签依旧排队轮候，房源惜售情绪仍浓，刚性需求更要看准时机出手，二手房市场的优势开始显现，投资性的需求应当更加慎重。
而从区域的整体上来看，越是省会强市，越是经济中心，越是大开发商搞的优质社区，房屋的相对价格就越安全。
这就像股市一样，在经济危机面前，越是大盘股的表现越好，而且也只有大盘股能较为轻松的变现。
昨天，“同病相怜”的昆明在被轮番点名后也是直接祭出调控的大招：外省人在主城五区和三个国家級开发（度假）园区“限购一套房”。
对于贵阳而言，市场焦虑的“主动缓和”，房屋均价的“被动盘整”，与调控政策的“联动加码”三者之中，不知道哪一个，会更先来到？
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