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2018年，又“逢”8年。1998年，亞洲爆發金融危機；2008年，美國次貸危機爆發。因此，一進入2018年，就有人開始焦慮。
然而，2018年上半年，卻過得非常平靜。而對於深圳樓市來說，上半年也可謂是，平淡中有故事，政策下有驚喜。
“三價合一”下和新房限價下，深圳優質新盤受到表現出強有力的市場認可度。而粵港澳大灣區規劃雖未能出臺，但是有利於深圳發展的各種規劃頻頻出臺。如果上半年有最佳表現獎，應該頒給深圳新房市場和深圳規劃新政，帶給我們一個有活力的深圳未來。
關鍵字1：打包整售
事件：
今年前4月，深圳商務公寓大宗及整售市場案例頻發，商辦成投資新寵，高端公寓也逐步受到市場青睞。以下為今年上半年整包出售事件：
1月，龍華“紅山6979”二期168套辦公產品被整購，交易金額超25億，新年首個開盤的福田“寶樹臺”公寓約200餘套被洽談整售。3月27日，匯德大廈被“打包”整售，其備案總價達到41個億。4月5日，華聯全景商務公寓共計260套，總計價值約8.1個億，被打包買走。4月9日，萬科臻山府5棟打包成人才房。4月10日，寶能城花園56套住宅被一公司打包，總價4.21億。
問題：打包整售給深圳市場帶來什麼影響？
回答：
1、深圳未來發展前景良好，資本市場聞風而來，整購交易頻頻出現。基於目前政策大力扶持租賃市場，預計未來，深圳仍然會有整購情況發生，尤其是商業地產這一領域，為長租市場補充能量。。
2、打包整售情況，和熱盤售罄情況一樣，都說明了目前的深圳市場，熱點區域、熱點樓盤，對於置業者和機構都有很大吸引力，在優質配套和潛在規劃加持下，好房子不愁賣，就怕缺貨。
關鍵字2：“搖號”選房
事件：
1、5月30日，招商雙璽採用現場邀請政府主管部門+公證處抽籤選房的方式開盤，以及需凍結500萬換得抽取5000萬購房資格，曾一度掀起深圳樓市浪潮。這也是深圳首次邀請政府介入選房。
2、6月15日，萬科蛇口公館自主邀請公證處參與選房順序搖號，在前海公證處採用公證處系統搖號。6月16日根據這個順序進行現場選房。這樣的選房方式得到不少購房者的認可，認為這樣公平公正公開。
3、6月21日，華潤城潤府三期發佈的銷售公示方案顯示，此次共推售741套住宅，也是通過邀請前海公證處進行選房順序公證搖號的方式，而購房者僅1個半工作日準備誠意登記申請的所需資料。儘管如此，成功認籌的人數卻高達6776個，這是今年深圳推盤量最多、認籌人數最多、關注度最高的樓盤，而認籌人數多也意味著中籤率小。
問題：深圳下半年樓市會怎樣發展？
回答：
1、深圳新房限價，使得新房開盤價低於周邊二手房價格，將在今年下半年繼續延續，新房依舊是深圳置業者關注區域。下半年預計也仍有性價比很高的新盤入市。
2、目前，深圳有兩個熱度樓盤，採用“誠意登記”、“公證搖取選房順序號”、線下“公證選房”的方式，受到置業者認可，未來可能更多的熱度樓盤會延續此種方式進行開盤。
3、對於以公司名義買房的投資客來說，熱盤開發商也在自發調整自己的銷售對象。萬科蛇口公館、華潤城三期都採用個人、家庭優先的方式，而兩盤全部被自然人買走。未來熱盤會優先考慮個人、家庭的銷售方式，應該會繼續延續。
關鍵字3：70年租賃宅地
事件：
2月1日，深圳出讓三宗“只租不售”宅地，被人才安居集團以11.18億包攬。（平湖地塊3.25億，樓面價10477元/平；寶龍地塊5.86億，樓面價6411元/平；坪山地2.07億，樓面價4953元/平）。
問題：深圳未來土地供給方向是怎樣的？
回答：
1、土地稀缺的深圳，未來主要靠城市更新來釋放土地壓力。數據顯示，截至今年5月31日，深圳全市列入城市更新單元計劃項目共計688項，涉及拆除用地面積約52.73平方公里；已批城市更新規劃項目417項，涉及拆除用地面積31.69平方公里，規劃批准開發建設用地面積21.95平方公里；累計供應用地面積約15.41平方公里。
2、上半年，深圳官方定調，今年預計深圳將出讓自持租賃用地6-8宗。依照這半年來，深圳3宗宅地均以70年租賃地形式出讓，下半年，深圳仍可能有3-5宗自持租賃用地出讓。
關鍵字4：三價合一
事件：
3月28日，多次傳言的“三價合一”終於確定在深圳施行，為堅決遏制“陰陽合同”和“高評高貸”現象，確保房地產市場平穩健康發展。
但同時，置業者在購買二手房時，稅費增加、首付增加。“三價合一”成為今年上半年最“震動”深圳的樓市政策。
問題：三價合一對深圳二手房市場影響大嗎？
回答：
1、很遺憾，三價合一對深圳二手房市場影響並沒有想像中大，據房網數據中心統計，3.29-4.27一個月二手房成交6885套，比3月份還多。
2、買賣者的心態變化，許多業主惜售，乾脆不賣了；買家覺得價格應該再低點。
3、新房市場因限價吸引了一部分本身想買二手房的置業者。調控期，價格才是王道！
關鍵字5：深圳二次“房改”
事件：
6月5日，深圳發佈 《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見（徵求意見稿）》。被稱為時隔20年，深圳啟動二次“房改”。
意見指出，2018年起新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例不低於60%。市場商品住房，佔住房供應總量的40%左右。
問題：二次“房改”對未來深圳樓市有何影響？
回答：
1、中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁表示，將來深圳的普通商品住房和豪宅之間的價格可能會進一步拉大。
2、深圳市房地產中介協會研究總監徐楓表示，建議進一步減少人才房在保障房中比例。人才的認定是靠市場，不是靠政府。如果是人才，意味著獲得資源的能力高於社會平均水平，也不需要政府在住房方面提供保障。
3、房網著名劍客、資深戶型專家鳳凰樹表示，深圳樓市再出發找到新起點：建立全國第一個公建房佔主體的住房供應系統，進而成為全國第一個公建房比例最高的城市。
4、中原地產首席分析師張大偉表示，深圳過去幾年最大的問題是土地供應少，未來對市場的影響也主要看，供應量的完成情況，以及人才房等保障類型房屋是否具備投資屬性。
關鍵字6：光明區
事件：
5月25日，國務院同意設立深圳市光明區，將深圳市寶安區的光明街道、公明街道、新湖街道、鳳凰街道、玉塘街道、馬田街道劃歸光明區管轄，以光明街道、公明街道、新湖街道、鳳凰街道、玉塘街道、馬田街道的行政區域為光明區的行政區域,光明區人民政府駐光明街道廣場路1號。
問題：光明區未來會經歷怎樣的發展？
回答：
1、2007年8月19日，光明新區掛牌成立，是深圳市設立的第一個新區。到目前設為光明區，已歷時10年。龍華區、坪山區已於前年“轉正”，功能區僅剩大鵬新區。
2、未來光明新區軌道交通會有大的提升。四條軌道交通：6號線(在建)、13號線(規劃)、18號線(規劃)、29號線(規劃)。特別要提到13號線（深圳灣口岸-光明上屋北站），因為它和11號線一樣，是一條快線，無疑是光明未來的居住屬性有很大的利好。
3、深圳十六大重點規劃區域中，光明唯一入選的鳳凰城，也將成為新的光明中心區域。
關鍵字7：深圳“第11區”
事件：
由深圳市委辦公廳、市政府辦公廳發佈的《關於深圳市組織實施深汕特別合作區機制體制調整的工作方案》顯示，成立由深圳市委書記王偉中、市長陳如桂掛帥的領導小組，副組長則由多位市領導組成，成員單位包括數十個政府職能部門。
《方案》指出，核定鵝埠鎮、小漠鎮、鮜門鎮、赤石鎮(含圓墩林場)改設街道的編制職數。四個鎮將改為街道，要開展居民身份證、戶口本、車牌、社保卡等更換工作。深汕特別合作區因此被稱為深圳“第11區”。
問題：深汕合作區是否有地產投資價值？
回答：
1、深汕合作區距離深圳較遠，且未來引入的產業，都是不適合在深圳發展的大型工業、旅遊業為主，居住屬性不一定好。
2、合作區地大物廣，萬一來個產業就自配人才房，感覺未必有商品房用武之地。
3、為深汕合作區和深圳高興是對，但要是覺得有投資價值，那確實感覺有些遙遠。
關鍵字8：海洋新城
事件：
3月15日，市規土委發佈深圳市海洋新城城市設計國際諮詢預公告，公告顯示：深圳市海洋新城（大空港半島區）是繼前海之後深圳獲得的又一個承載國家戰略的稀缺性增量發展空間。
海洋新城位於大空港規劃區西北部，北起茅洲河口，東面與大空港新城啟動區國際會展中心相鄰，南側緊鄰寶安綜合港區一期工程，西至交椅沙，規劃面積約7.44平方公里。
問題：海洋新城未來為大空港帶來怎樣發展？
回答：
1、對於海洋新城，官方的定位是：“繼前海之後深圳獲得的又一個承載國家戰略的稀缺性增量發展空間。”，可見海洋新城的重要性，為大空港帶來更為宏大的戰略發展計劃。
2、海洋新城選址的大空港是一片填海淨土，規劃總面積約95平方千米。這樣的屬性，使得大空港易規劃、易開發，就像寶安填海區域一樣，建設後效果會更科學、更合理，建設速度也會更快。
3、海洋新城擁有重點項目中歐藍色產業園、深圳海洋國際會議中心，未來大空港片區規劃12號線、18 號線、20 號線、30號線共4條城市軌道，其中18號線、20號線、30號線從海洋新城規劃區內穿越，前景可期。
關鍵字9：深莞惠試驗區
事件：
4月21日，深莞惠經濟圈（3+2）黨政主要領導第十一次聯席會議在河源市召開，大會透露，參照深汕特別合作區有關做法，推動在東莞、惠州鄰近深圳地區劃出一定區域，規劃建設跨行政邊界的 功能協調、產業互補、成果共享的區域協同發展試驗區。
問題：深莞惠試驗區會建在哪裡？
回答：
1、深莞惠三市有著很深的淵源，在1979年之前都屬於惠陽地區，1979年深圳成為中國首批特區城市與惠州分開，1988年東莞獨立設市也與惠州分開。
2、試驗區三地規劃建設，最可能是在三地交接位置，因此，東莞清溪、惠州新圩最為可能。
3、從試驗區參照深汕區，說明東莞、惠州對於深圳參與建設城市的認可度和配合度非常高，是良好信號。
關鍵字10：三次降準
事件：
今年以來，央行已經實施了三次定向降準。
第一次是1月25日開始實施的面向普惠金融的定向降準。第二次是4月25日實施的定向降準置換9000億元MLF。第三次是7月5日起，下調國有大型商業銀行、股份制商業銀行、郵政儲蓄銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率0.5個百分點。
問題：央行三次降準對於樓市有何意義？
回答：
1、央行三次降準，機構預計釋放長期流動性15500億元。第一次是1月25日定向降準，釋放長期流動性約4500億元；第二次是4月25日定向降準，釋放增量資金約4000億元；第三次7月5日定向降準，可釋放資金約7000億元。
2、在降低存款準備金之後，各商業銀行的信貸規模將增加，個人住房的按揭規模也將受到利好影響。目前貸款利率普遍上漲15%-20%，這個政策或許會有所緩解和穩定。對開發商是好事，近期的資金壓力非常大，這次降準相信會有一點點緩解。。
3、對樓市形成小幅利好，但並未改變貨幣穩健中性的總態勢。中原首席分析師張大偉認為，這次降準當然不是為了給樓市喘氣，但難以避免，樓市將有所獲益。
我是牛浩思
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