棚改是什么?
棚户区不单单代表由棚架搭成的房子，而是指在城市范围内，房屋质量差，人均建筑面积,小且基础设施配套不齐全，并特别是房屋密度较高的房屋。而棚改便是解决这些危楼以及城中村的重要民生工程。棚改分为实物安置以及货币安置实物安置即拆旧盖新的形式，货币安置就是直接给予现金补偿。
“棚改货币化”是发生了什么？
近日消息披露国开行对棚改货币化收紧，将棚户区改造贷款审批权收回总行，并将改为实物安置为主。此次收紧受影响首当其冲的是房产商，6月26日地产股不论A股还是港股，集体见绿。跌幅较大的包括中南建设(000961.SZ)下跌9.88%、旭辉控制(00884.HK)下跌7.91%、新城控股(601155.SH)下跌7.74%、碧桂园(02007.HK)下跌6.65%、融信中国(03301.HK)下跌6%。
而这次棚改货币化的收紧对应了央行对国开行的货币投放(PSL)的调节，同时总行将谨慎控制棚改项目的审批权，作者认为目的有三，其一，是对房产市场不健康的一次调控；其二，抑制地方政府的过量负债；其三，压制房地产泡沫的同时维护中小企业的发展。
棚改货币
棚改的前因后果
为什么会对市场有如此大的影响？
在棚改初期的时候，部分持有现金的棚户区原居民进入市场，实现了房产商的去库存化，在很大程度上推动了宏观的经济进展，符合国家的发展方向。于是地方政府开始加大棚改货币化的力度，因此向国开行的贷款也水涨船高。据住建部官方数据显示，棚改货币化安置的比率由2014年的9%到2015年的29.9%，再到2016年的48.5%，而2017年的数据尚未公布，但多间证券公司一致认为该比率将超过60%。
棚改货币
很快，三四线城市的房产也从消费品转变成资本品，人们开始知道现时棚改货币的力度有点过大了。因为就像股市一样，成为资本品的房产市场将不再拥有均衡价格，而是随着消费者和房产商不断变化的供需来决定当前较优价格。
“趋势”和“措施”
随着近几年的棚改货币化的跳跃式增长，持有现金并有较高购房需求的居民大幅上升，加上投资者的进入，棚改货币化不再是仅仅”加快房地产销售、支撑房价”这么亲和，而是房价受到强力刺激，对商品房的去库存推动幅度也变得更大，透支了未来的房价上涨空间,新进三四线城市房产市场的三万亿的棚改资金占了全国房产1/5的销售金额，推动了2016年以来这一轮轮暴涨的房价。导致许多三四线城市的商品房库存急速降低。如果没有适当的调控措施，房产市场形势不容乐观。
而中原地产领头分析师张大伟分析同样指出，棚户区改造的货币化安置使得市场突然增加了几百万户手持现金的购房者，而大部分城市又因为信贷宽松购房者积极购房。各种政策叠加，使得在过去3年，房地产市场持续上涨，从一线城市蔓延到二线，从二线蔓延到现在的大部分三四线城市。在张大伟看来，三四线库存在继续减少，在一二线进入补库存后，三四线也开始库存短缺时代，当下除个别区域外，库存基本进入平稳时代。棚改政策，特别是货币化安置政策，应该是到了调整并减少的时候了。
此次对货币化棚改的打击，既会增大棚改项目过批的难度，又同时减少地方政府的财政税收。因此，随着不动产登记全国联网了，地方政府对征收房地产税会不会又多下点功夫呢?所以房价回落对投资者有影响，但同時消费者也未必能从中获得甜头。
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