「調研筆記」熱點三四線市場調研紀要（九）常州篇

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文／研究員 沈曉玲、柏品慧、楊燕、郭浩軒

城 市 綜 述

GDP全省第5名，常住人口470萬人

城鎮居民收入5萬元

2017年常州GDP6622.3億元，同比增長8.1%，GDP再上一個千億臺階，總量由全省第6位升至第5位，增速全省並列第二。人均GDP多達140517元，三次產業增加值比例調整為2.4∶46.5∶51.1，全年服務業增加值佔GDP比重提高0.5個百分點。

房地產市場平穩發展，全年房地產開發完成投資479.1億元，增長7.3%，其中住宅投資339億元，增長7.1%。年末全市常住人口471.7萬人，其中城鎮人口338.7萬人，城鎮化率達到71.8%。全市戶籍總人口378.8萬人，增長1.1%。戶籍人口出生率9.5‰，死亡率9.1‰，人口自然增長率0.4‰。

居民收入穩步增長，城鎮居民人均可支配收入49955元，增長8.5%，城鎮居民人均生活消費支出28445元，增長5%。城鎮居民恩格爾係數26.8%，較上年下降0.5個百分點。

市 場 綜 述

樓市持續高熱熱點區域一、二手房價格倒掛

當下，常州房地產市場依舊火熱，新開盤項目去化表現優異，熱銷盤認購客戶與推售套數比例可以達到5:1，開盤當天去化率超85%。誘因在於：其一，2016年炒房客大量進場，帶動本地購房需求；其二，棚改貨幣化安置加速推進，拆遷戶購買力強勁；其三，改善性換房需求持續釋放，中高端項目備受市場歡迎；其四，地價上漲推動房價上漲預期，倒逼恐慌性購房需求。

• 常州下轄五區一縣，鐘樓區、天寧區兩區屬早期市中心，全市價格高地，天寧區作為常州東大門，發展進度不及預期，近年來在售項目明顯增多；

• 新北區屬重點規劃區域，受惠於市政府搬遷，可謂是當下的熱點區域；

• 武進區早期被譽為“鬼城”，湖塘老城區小企業主較多，購買力強勁；

• 金壇區2015年撤縣設區，有高鐵規劃利好，產業主要有服裝、加工業，月均收入6000元；

• 溧陽縣全國百強縣，坐擁天目湖5A級旅遊景區。

熱點區域、板塊一、二手房價格倒掛，價差幅度1000-2000元/平方米，但二手房高價成交僅是個案，並不普遍。購買力強的客群首選新房，購買力弱的客群擠壓至二手房市場。

隨著樓市成交轉暖，商品住宅庫存量由高峰期800萬平方米降至240萬平方米，去化週期低至4.7個月，其中不乏產品定位有偏差、去化一直不暢的“殭屍”庫存，實際活躍庫存量遠低於240萬平方米。

01

調控政策

不限購、限售2年，首套、二套首付30%

但有隱形購房門檻

常州不限購，但限售、限價，新購買商品房(包括二手房)，產權滿2年後才能上市交易；全年房價漲幅不超過6%，3個月可以調價一次，幅度不超過3%。早期，部分開發商為了突破限價，遂將毛坯改精裝，一度出現同棟樓精裝、毛坯並存的亂象，甚至是做陰陽合同，裝修不計入備案總價。目前，老盤毛坯改精裝現已叫停，精裝僅限於純新盤。相對而言，毛坯優於精裝，精裝市場有抗性。

首套、二套首付30%，首套房貸利率上浮15%，二套上浮20%，三套停貸。熱點板塊有隱形購房門檻，全款、高首付優先，公積金貸款靠邊站。源於常州市政府為了加強購房資金監管，強制性要求貸款資金暫時存放在政府監管賬戶，待項目開發建設達到一定進度才將貸款資金退回到開發商賬戶。因此，熱銷盤對於客戶首付比例有著更高要求，無形中抬升購房門檻。

02

價格走勢

常州仍是蘇錫常價格窪地各區域價格梯度不明顯

2015年常州房地產市場轉暖，房價開始步入上行通道，2017年房價翻倍，但受限價政策影響，房價漲幅趨緩。因主城區限價政策執行層面最為嚴苛，各區域市場價格梯度相差不大，新北區精裝修售價1.6萬/平方米，武進區毛坯售價1.2萬/平方米，金壇區毛坯售價接近1.2萬/平方米。那些地理位置較好、售價低於預期的項目，出現搶購的熱潮，典型如華潤國際社區，6月份新推盤400多套房源，吸引1000多人搶購。

受益於高鐵規劃疊加撤縣設區等多重利好，金壇區房價跟漲，且漲幅可觀，2015年下半年房價約5500元/平方米，2017年房價漲至9000元/平方米，2018年房價進一步提升至12000元/平方米，下半年精裝房預計突破15000元/平方米。

溧陽房價與常州主城區相差不大，但城南、城北之間存價格鄙視鏈，城南品牌房企聚集，生活配套齊全，地價7000-8000元/平方米，房價約1.5萬/平方米；城北老廠房較多，居住環境較差，房價1-1.2萬/平方米。隨著房價大幅上漲，常州購房者價格接受度明顯提升。相較而言，

03

客戶結構

地緣性客戶佔比約70%

小企業主購買力強勁

前期，常州購房群體不乏上海、蘇州、無錫等周邊城市外溢投資客，現在則是本地客群居多。譬如，武進區新城桃李郡本地3-5公里範圍客戶佔比60-70%，鄉鎮佔比20%，周邊區域佔比10%；金壇區中梁壹號院金壇地緣性客戶佔比70-80%，外地佔比20-30%。值得一提的是，鄉鎮拆遷戶、私營企業、小作坊業主這類客群購買力強勁，能夠承受高首付比例，甚至全款購房。

04

土地市場

2017年恢復供地土拍競爭激烈多區域地價破萬

常州2014-2016年三年不供地，2017年開始恢復供地，但供地量並不大。2018年供地計劃出爐，全市新增供地4900畝，地價基本限定在1050-1100萬元/畝。其中，中心城區（鐘樓區、天寧區）供應量多達1400畝，金壇區1000畝，武進區、溧陽市均達到900畝，新北區700畝。土拍市場無論是剛開始的限價搖號，還是限價+競配建人才公寓面積，或者是政府暗地裡設定指導價，房價約等於土地樓板價+4500元/平方米，但難以阻擋企業高價拿地的熱情。土拍競爭依舊激烈，多區域樓板價破萬，近期金壇風景區一宗低密度地塊拍出1.2萬天價，刷新金壇區單價地王。

05

企業競爭

新城、路勁土儲領跑

中小房企被擠出土拍市場

隨著2017年常州開始恢復供地，眾多品牌房企紛紛進入常州拿地，如華宇、美的、中國鐵建等，新晉房企更敢於高價拿地。土拍門檻明顯抬升，中小房企排擠出土拍市場，品牌房企聯合拿地漸成常態，譬如2017年弘陽和中梁地產聯合拍得華陽路西側金桂路南側地塊（金壇中梁壹號院）。目前新城、路勁、美的、萬科、碧桂園等實力房企在常州均有項目在售，常州作為新城的大本營，一直是新城重點深耕的城市，土儲最為充足。其次為路勁，從2017年開始，其在常州拿地勢頭迅猛，現有10多個項目。

展望未來，常州房地產市場熱度有望延續，隨著下半年供應量逐漸增多，成交量有望穩步回升。而在地價上漲的帶動下，房價猶存一定的上漲壓力，但受限價政策影響，房價漲幅著實有限。

典型項目一：新城•桃李郡

新城•桃李郡區位圖

地理位置：武進古方路與夏城路交匯處

交通：從武進吾悅廣場出發，沿玉塘路向南行駛670米，至玉塘路與定安路交匯處左轉，沿定安路向東行駛3.6公里即可到達

物業類型：

建築面積：46萬平方米

車位配比：1:1.47

裝修：毛坯

商業：湖塘樂購

教育：武進區湖塘橋初級中學、李公樸小學

上次開盤售價：高層：11000-12000元/平方米

項目點評：項目位於武進區，距離樂購商圈10分鐘，生活配套較為齊全。目前規劃有地鐵6號線，小區周邊教育資源豐富，三公里範圍內有三所幼兒園，四所小區，五所中學。項目總面積為46萬平方米，容積率為2.5，由15棟高層+12棟洋房組成，約2400戶，主打128-148平方米三房。近期推盤高層售價12000元/平方米，洋房15000-16000元/平方米，較首開時房價漲幅約20%。受限價政策影響，板塊內多數項目售價低於市場預期，開盤當天去化率達85%。目前，在售房源僅剩高層200套，洋房300套，預計10月份清盤。首套、二套首付30%，首套房貸利率上浮15%，二套上浮20%。置業客群以本地客戶為主，佔比達到70%，鄉鎮客群佔比約20%，外地客戶佔比約10%。

典型項目二：中梁•壹號院

中梁•壹號院區位圖

地理位置：華陽路西側金桂路南側地塊

交通：公交112、118路

物業類型：普通住宅、花園洋房、聯排、住宅底商

建築面積：22.1萬平方米

裝修：毛坯

商業：新城吾悅廣場、中景商務中心

教育：新城實驗幼兒園、段玉裁學校、華羅庚實驗小學新城分校

上次開盤售價：高層：9600-11000元/平方米；洋房：12500元/平方米；別墅：17000元/平方米

項目點評：項目位於金壇區，距離新城吾悅廣場5分鐘，緊鄰金壇區政府，生活配套較為齊全。項目總建面約22萬平方米，2017年11月開盤，容積率為2.46，約1600套，以毛坯房為主，周邊不乏新城、碧桂園等品牌開發商。截止2018年6月已售1200套，主打145平方米三房，剩餘400套房源預計2018年8月清盤。近期推盤高層售價11000元/平方米，洋房13000元/平方米，別墅均價17000元/平方米。首套、二套首付比例均40%，首套房貸利率上浮15%，二套上浮20%。嚴控資金回款週期，要求7天辦貸款，20天回款，貸款資金暫時存放在政府監管賬戶。周邊有產業支撐，主要有服裝、加工業，月均收入6000元。本地地緣性客戶佔比70-80%，外地20-30%。

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