棚改的补偿货币是哪来的?

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房产开发商,可以一直对急着买房的,无房拆迁户漫天要价,大宰肥羊下去吗?

不会的!正义只会迟到,不会缺席。看下面:

王总是一家房地产公司的老板,最近两年在三四线城市的房价暴涨中,赚的盆满钵满,但是,一个“全国一刀切暂停货币化棚改”的消息,让王总惊出一身冷汗。

“王总,听说,国家准备一刀切,全部暂停房地产货币化棚户改造了!”

“什么?怎么可能!为什么不货币化棚改了?我要货币化棚改呀!我要货币化棚改呀!”在房价暴涨中数钱数的手软的,某地产公司总经理王总,手中的中华高级香烟“啪”的一下掉在地上,目瞪口呆的大叫起来。

和王总一样惊恐的,还有各大房地产上市公司的股票,在全国一刀切暂停房地产货币化棚改的消息下,无论大小,几乎所有的房地产公司的股票,如断崖一样暴跌起来。

为什么,“暂停房地产货币化棚户改造”的消息,让房地产界如此惊恐不已呢?

因为货币化棚户化改造,是这次全国房价普遍性暴涨的主要推动力!

货币化棚改!货币化棚改!货币化棚改:是三四线城市房价暴涨的直接原因!重要的事情说三遍。

为什么这样说呢?

下面我们好好了解下,什么是房地产货币化棚户化改造。

是这样的。

在三四线城市有个矛盾的现象:一方面是很多民众住在破旧的房子中艰难度日,另一方面却是很多开发商的豪华新房没人买也没人住。

国家一看,这不是浪费吗!

于是呢?

国家就出了个棚户化改造政策:就是国家开发银行出专门的贷款,给住破房子的民众直接发钱,让这些民众去买那些开发商卖不出去的新房。

政策是好的,但在执行中出了点问题。

正如国家开发银行相关领导,在回应市场上传言一刀切暂停货币化棚户改造时候,所说的:“棚户区改造出台的背景,本意是要解决房产去库存和民生问题,但在执行中走样,影响房地产的价格,直接房地产化了,就不是棚改了。”

为什么棚改会让房价飞涨呢?

问题就出在,买房和卖房,也就是民众和开发商的力量不对等。

一方面,民众的破房子,被强制拆迁了,民众没有房子住,迫切的要买房子。

另一方面,开发商是店大欺客,对于急切买房子的民众,坐地起价,本来房子5000一平米,民众拆迁后拿的钱,国家本意是让这些民众可以买100平的大房子。

但开发商看着拿着大把拆迁款的民众眼红,于是大宰肥羊,欺负民众没房子住,急切买房的心情,说房价现在不是5000一平了,是10000一平了,小老百姓你这点钱,只能买50平了。

没有房子住的民众,迫不得已,为了有个房子遮风挡雨,就必须接受开发商的涨价无理要求。

于是,在棚改前,三四线城市烂大街的,无人要的开发商的新房,成了抢手货,房价一下子坐地起价,翻倍的涨了起来。

所以,关键就是棚改拆迁了民众的房子,让无家可住的民众,在和开发商谈判中处于弱势,必然造成房产开发商大涨房价,而民众也不得不接收。这是负责提供棚户化改造资金的国家开发银行亲自承认的“棚户化改造,在执行中走样,影响了房价”的根本原因!

因此,棚改房子,不应该给钱让民众自己去买房,而应该政府去找开发商统一买房,再分配给民众。

房地产开发商也就只是敢欺负一下老百姓,面对政府来采购,肯定不敢坐地起价,房价自然别说涨了,肯定要跌了:你开发商面对大客户政府,房价不得给些优惠吗?

综上所述,这是房产开发商王总,一听说货币化棚户改造暂停后,大惊失色的根本原因:以后棚户化改造不发钱给民众,而是发房子,开发商就不能欺负无立锥之地拆迁户,乱涨房价了!


军辉论房

棚改的补偿款,都是投放基础货币。国务院下达了三年棚改计划,地方政府就要严格执行,但地方政府没有钱咋办?于是,发改委找到国开行,要求国开行允许地方政府拿棚改土地作为抵押,获得贷款。然后地方政府拿了补偿款后,再发给广大拆迁户,而拆迁户们拿到了大量资金,就跑到附近去买房,这样当地的房价就水涨船高了。

棚改补偿款,是由国开行通过PSL(抵押补充贷款)的形式放贷给地方政府的,抵押补充贷款(PSL,即Pledged Supplementary Lending的缩写),PSL是一种新的货币政策工具,其通常有两层含义,首先是基础货币投放的新渠道;其次通过商业银行抵押资产从央行获得融资的利率,引导中期利率。所以,楼主对棚改的补偿款理解为“印出来的”也没啥不对。

不过,因为棚改货币化安置的结果是大量的基础货币投放,导致当地房价的上涨,而现在各地的去库存已经基本结束,所以棚改有货币补偿就没这个必要了。为了防控房地产风险,国开发近期将棚改货币化安置的权利收归总行,而各地政府对于房价上涨过快的地区取消货币补偿,取代的是实物安置。

值得一提的是,棚改补偿货币投放的是基础货币,这当然会导致三四线城市房价高涨。现在发改委允许各地发放棚改专项债券,通过盘活社会存量资金,来解决棚改所需的资金问题,总之棚改补偿资金靠国开行PSL是不会长久的,只能是一时为了加快去库存步伐的权宜之策


不执著财经

在地方负债规模已经很大,按照中央要求,政府融资平台不能再成为地方负债平台的情况下,政府需要解决的民生问题,主要通过两大渠道进行融资:一是发行地方债,二是由国家开发银行提供棚改资金。

发行地方债券,是受到严格的规模控制的,且因为地方债的利率相对较低。因此,发行的难度并不小。在这样的情况下,棚改资金就只能依靠国家开发银行提供。

而从国家开发银行提供资金的情况来看,按照三年计划,实际提供的资金已经远远超出了最初设想,且资金使用并没有严格按照中央要求执行,导致一些地方变成了变相负债的手段,获得的资金量过大,实施的效率与质量,尤其是范围并没有真正按照棚改要求进行,一部分资金异化成了政府的政绩项目资金。所以,引起了管理层的重视,对国开行发行棚改资金也实施了政策收缩,审批权限上收。

事实也是,由国开行投放棚改资金,是按照中央提出的解决中低收入阶层住房问题,加大保障房供应力度的要求推出的一项帮助地方融资的政策。按理,地方应当十分珍惜,而不是在执行中扭曲政策本意,使政策执行出现偏差。如果这样,就必然会让管理层对政策进行调整,甚至取消。到时候,地方就真的没有其他办法了。所以,所谓政令畅通,就是指中央出台的各项政策,地方在执行过程中,一定不能搞变通、玩变异,一定要不折不扣地执行和落实。

很显然,政策收紧后,对地方利用国开行资金进行棚改的难度也会更大,真正的棚改资金也会面临不小的筹集压力。更重要的,按照地方目前的负债状况,多数地方是没有能力把挪用或过度运用的棚改资金调整过来的,也就只能在此后的棚改过程中,筹资难度加大。但是,棚改任务又必须完成。如何操作、如何实施,是对地方的严峻考验。


谭浩俊

棚户区改造的补偿资金来源主要有:政策性银行信贷资金、专项债券以及政府财政专项资金,其中以前面两个为主。

政策性银行信贷资金。主要是国开行和农发红的信贷资金。由于国家政策性银行的主要目的并不是盈利,而是支持国家经济建设和社会发展。 央行创设PSL(抵押补充贷款)工具,通过国开行等机构发放棚改贷款。

因为政策性银行的信贷资金利率低、贷款期限长、额度大,政府非常喜欢这一类的资金。比如,宁波市在开展老城区棚户区改造,光来自政策性银行的贷款资金就超过600亿元(2016年底数据),并且,政策性银行给棚户区的贷款增速是其他贷款增速的数倍。

央行为支持国家开发银行加大对“棚户区改造”重点项目的信贷支持力度,于2014年4月创设PSL,此后PSL贷款对象扩展到中国农业发展银行和中国进出口银行。   

工具创设之后,PSL余额大幅增长。数据显示,创设当年,央行提供PSL资金3831亿元,2015年-2016年提供PSL资金为6980.89亿、9714.11亿。   

与此同时,国开行棚改贷款明显增加。国家开发银行年报显示,其2013年棚户区改造发放贷款仅为1060亿,而2014年增长近3倍至4086亿,2015年、2016年继续增长至7509亿、9725亿。


专项债券。专项债券主要由省级政府发行,并平价转贷给地方融资平台及土地储备机构使用,债券利率较低。比如2017年发行的专项债中,5年期发行利率约为4%,其利率相比同期限贷款基准利率下浮15%左右。但是地方政府发行债券,因为有预算的硬约束存在,规模不可能太大。

政府专项财政资金。这一类的资金主要用于棚改地区的基础设施建设,比如修建道路、通水、通电、绿化,等等。这一类的资金比重不大,不到5%。


红谷新视界

虽然你说的有点片面,但是确实棚改货币化安置就是超发的货币。此前金融危机发生后,面对国际市场惨淡的环境,过年也受到影响,在当时特定的环境下,央行实行超宽松的策略,理论来讲是没错的,虽然有通胀问题,但是促进经济发展也是事实。

那么超发的钱是怎么进入大家手里的呢?最常见的就是基建项目,房产就是其中之一,我们可以回顾一下,这几年房地产行业异常繁荣,甚至往前几年各种排行榜,房产企业占据半壁江山,它们充当推手。宽松的货币环境下,资本使用成本低,大量货币进入市场,市场容易产生热钱,而资本当然趋于涌入投资回报高的领域,于是带来了房产的一段繁荣。

随着经济复苏,此前过于火热的市场不但留下了高房价,还有大量库存,于是乎棚改货币化安置,全国范围出现大规模的活动。不但解决库存,还可以把超发的钱摊派给更多居民,居民拿到钱去买房子,无形中却推高了房价。

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Roseview财经

按照国家棚户区改造的政策,总的基调就是:多渠道筹措资金。要采取增加财政补助、加大银行信贷支持、吸引民间资本参与、扩大债券融资、企业和群众自筹等办法筹集资金。

主要的渠道包括:

1.政府财政资金。包括中央及省级政府对棚户区改造的补助,市、县人民政府可以从城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、土地出让收入等渠道中,安排资金用于棚户区改造支出。

2.银行贷款。主要是国家的开发银行和部分商业银行的信贷金融服务。

3.民间资本。鼓励和引导民间资本根据保障性安居工程任务安排,通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与棚户区改造。

4.利用企业债券融资。符合规定的地方政府融资平台公司、承担棚户区改造项目的企业可发行企业债券或中期票据,专项用于棚户区改造项目。

5.企业改造资金投入。鼓励企业出资参与棚户区改造,加大改造投入。企业参与政府统一组织的工矿(含中央下放煤矿)棚户区改造、林区棚户区改造、垦区危房改造的,对企业用于符合规定条件的支出,准予在企业所得税前扣除。

现在的棚户区项目一般都是赔钱的,所以一般会在改造范围内配置一些住宅、商业、办公等经营性用地,在上市招拍挂之后用于平衡开发资金。主要参与的一般都是大的国企或者央企,单靠地方政府财政很难负担的起。

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脆壳蜗牛

给你算一下你就知道了,我们这个地方改造,它们给一平方4000.(不含各种补助)百姓的住房是实实在在的面积,也不含公摊,而就近的住房在八千(含公摊)也就是说,它们坼老百姓一平方可住的房(实用面积),百姓还想卖回来,那么最少在二万五,(因为它们是大斗进小斗出)。老百姓想住同面积的房最少得多付五倍的钱!而它们盖的房只要能卖出二成它们就不会赔钱,懂了吗?买它们地的人,也就是给百姓补尝款的人,那出一点一点点的钱就够补偿百姓了。



六月雪的记忆

看下资金流向就知道了。地方政府先跟银行借钱,然后征收土地房屋,然后地方政府出让土地,土地金一部分归地方政府收入,一部分还棚改跟银行借的钱。开发商也是先跟银行借钱买地,买了地后盖楼,拆迁户拿拆迁款+银行贷款去买楼。开发商再拿这些钱去还银行。


圈圈与果果

有少部分是超发货币,但大部分就是居民存款,以前居民存款都用于企业贷款,但到了2000年以后企业贷款消化不了居民存款了,除了房子外,大多数消费品开始出现过剩,企业投资需求减少,风险开始增大,资金后来都进入房地产、市政建设(地方政府负债),市政建设包括道路、地铁、工业园、棚改等等,这也是整个经济发展必走之路,只是中国人特喜好存钱,而银行是不可能光付利息的,必须投资的,这相当于政府帮百姓的存款用于基础设施建设,所以现在表面上看百姓存款和负债比率逐渐减少,但总量还是增加的,只是都变成负债(投资)了,负债不是欠债,只是存款变成资产。


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