賣二手房的時候，有的房子貸款還未還清，這樣的房子怎麼買賣？買這樣的房子怎麼避免風險？ 尚未還清銀行貸款的房屋，由於處於被抵押的狀態，無法正常過戶。
→首先要確定是否有房產證 二手房交易以房產證為準，有了房產證才可以上市交易的。如果房產未拿到產權證，就不能辦理過戶手續，也就不能進行房屋的買賣。未還清貸款的房子還處於抵押狀態，是不能上市交易的，但是，在現實中，在現實交易過程中，可以在辦理過戶手續前提前還清貸款，解除抵押，進而使交易成功進行。
用買方的全款或者首付款繳清剩餘貸款
這是在二手房交易中最常見的方式。這種模式適用於原房主貸款額度較低或者原房主已經歸還大部分貸款，所剩貸款數目不大的情況。房東可以利用購房和的首付款將剩餘的貸款還清，然後撤銷房產的抵押登記，進行下一步交易。
那麼：
①如果買家是全款買房，可直接向貸款銀行申請提前還款，將房子接觸抵押
②如果買家需要貸款，就要考慮首付款夠不夠償還剩餘貸款
③還有就是能不能接受買房人貸款辦理週期。
不過需要注意的是,一些銀行可能在貸款合同對提前還貸有所限制，如賣方不符合提前還貸的條件，依然難以順利解除房屋抵押。另外，如果購房者支付的首付款不足以還清貸款，可以和購房者協商多支付一定比例的款項，但此時購房者可能會藉此進行砍價。
讓買方來償還剩餘貸款-“房貸轉按揭”
轉按揭 是指經貸款銀行同意，由房子的購買人繼續償還賣家未還清的貸款。但由於轉按揭辦理手續十分複雜,對貸款銀行來講又存在諸多風險，導致許多銀行不願意開展此業務，故使得此種操作模式在實踐中的可操作性大大降低。
不過，這需要取得貸款銀行的同意，如果買房人不想在現有貸款銀行辦理貸款，還會涉及到跨行轉按揭。
對於跨行轉按揭，需要強調一點：能做“轉按揭”的銀行很少，隨著房貸業務收緊，通過這種方法出售未還清貸款的房子有一定侷限性。
利用銀行貸款來繳清剩餘房貸，俗稱 “贖樓貸”
如果上面兩種方式都行不通的話，賣家可以考慮用其他銀行認可的抵押物(比如其他房產)向銀行申請貸款，用這筆貸款還清剩餘的房貸，促使交易能夠成功進行。之後，等買房人支付了房款之後，再還清這次的抵押貸款。
對於購房人來說，買貸款未還清的房子同樣存在風險。首先就是賣家對價格反悔，再一個就是買家在支付房款解除抵押，還沒辦理過戶期間，原房主出現債權糾紛，導致房屋無法正常過戶，這些都是對買房人不利的。
此處也有一點需要強調：通過這種方式償未還清的房子貸款，要考慮到抵押貸款利息、手續費等問題。
如何保障二手房交易贖樓款項的安全？
贖樓款項交給第三方最保險：
1.簽訂買賣合同，把贖樓相關事宜寫清楚，贖樓的款項不要直接打給銀行，也不要直接打給房東，而是交作為定金給第三方託管辦理。
2.買家應當在交付贖樓款前查清賣方的銀行按揭賬號，要求賣家將該按揭賬號及密碼託管第三方，通過該賬號支付贖樓款，儘量避免通過現金直接支付給賣家本人。
3.賣家委託中介或者其他買家信任的第三方辦理贖樓及過戶手續，並公證授權委託書。
儘量讓賣家自行籌集贖樓款：
由於贖樓的金額往往動輒數十萬元，有關專家建議，如果賣方違約或其他原因導致合同無法正常履行，買家是可以要求返還代償的贖樓款和費用，但由於情況比較複雜，買家短期內未必能完全索償，因此有可能會承擔時間與資金的雙重損失。
未還清貸款的房子進行買賣是有一定風險的，對買房人來說，如何避免購買貸款未還清房屋帶來的風險?
1. 在合同中明確房屋權屬、付款方式、違約問題
最簡單的方法就是將房屋價格、權屬、稅費，解除抵押過戶期間出現的違約問題、違約責任落實到購房合同中，出現問題比較好維權。
估計該有朋友問了，有沒有在籤合同前就能防止風險的方法？接下來說的第二種方法就是在籤合同前就能做的。
2. 對房屋進行預告登記
購買這種貸款未還清的房子，在簽訂購房合同前可以進行預告登記，預告登記是指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，而按照約定可以向登記機關申請預告登記。2007年頒佈的《物權法》確立了預告登記的法律效力，《物權法》第二十條規定，“登記預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”在雙方完成預告登記之後，賣方不能做的事包括：轉移產權，以房產作抵押，以房產做擔保。如果在預告登記之後，賣方仍與第三方簽訂了房產抵押合同，第三方的抵押權也不成立。不過預告登記之後，賣房人是可以繼續出租房屋獲得收益的。
也就是說進行預告登記後，賣房人未經過買房人同意，無權處分房屋，可以避免房主將房子一房二賣，保障買房人的權益，也保障了賣房人的權益。
需要注意的是，預告登記只有三個月的有效期，“預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”所以，預告登記三個月內，務必完成不動產登記。如果時間真的來不及，也沒關係，你可以反覆申請預告登記。目前，法律法規並未就預告登記的次數進行限制。各地登記機構也都准許對於就同一事項多次申請預告登記。另外，二手經適房無法進行預告登記。
3 . 在合同中明確房屋權屬、付款方式等問題
在簽訂購房合同時，要對房屋價格、權屬、稅費承擔方式、付款方式、交付期限、違約責任等進行明確，約束雙方行為，避免不必要的糾紛。
4. 賣方常見法律風險：
對於賣方來說，出售未還清貸款的房屋，最大的風險在於不能及時解除房屋抵押。由於未解除抵押的房屋無法順利過戶，賣方很可能因逾期不能辦理過戶手續而承擔違約責任。
5. 買方常見法律風險：
買賣未還清貸款的二手房，無論對買方還是賣方，均存在較大的風險。
整個交易過程，從簽訂合同到完成產權過戶往往需要一些時日，而糾紛恰恰就出現在這一過程中。採取資金監管的方式，能有效避免這些問題，真正確保房屋交易資金安全。
在給大家補充一下，貸款房子賣房的簡單流程：
1、簽訂《房屋買賣合同》，賣家收定金。
2、賣家收首付款，
3、向銀行申請提前還貸，
4、解除抵押，獲得房子的完整產權，
5、買家打尾款，雙方辦理過戶（第三方資金監管），
6、過戶完成，賣家領尾款。
房產糾紛解決專家提示：
賣方需要注意，一定要把握完成提前還貸、解除抵押的時間。如果因未能及時解除抵押，因此造成不能按時過戶，很可能要承擔違約責任。
無論是買方還是賣方都要注意交易中的風險，買房人要在購房前確定房子的權屬、銀行是否允許提前還貸。賣房人注意買方的首付款是否夠償還貸款，放款時間是否能接受。二手房交易風險多，特別是這種貸款未還清的房子，還得多加小心。
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