在中國，大部分購房者需要用一輩子的辛勤工作才能買下一套房，這也讓每個購房者格外關係這次消費“產品”的質量及交易速度。

但總有些“不幸”的購房者會在買房中遇到問題，面對賣方各種理由下的違約。尤其近些年二手房市場的異常火爆，房價瘋漲所引起的賣家頻繁違約，導致買方在不得已的情況下會申請強制過戶。

那麼對於強制過戶，我們需要知道些什麼呢？本文就結合尚房揭法（中文房產糾紛解決專家）親身經歷的數百房產訴訟案件經驗，深入發掘各類判例、結合法律法規，將晦澀難懂的強制過戶講清楚！給在買賣二手房和在為糾紛處理困擾的你 指點迷津，提供超全攻略大全！！

1、強制過戶到底是什麼？

“強制過戶”是司法執行程序，即使適用，也是在法院裁定強制執行之後。

一個二手房買賣合同糾紛，一上來就要求法院強制過戶，就好像一個追討金錢債務的原告，直接請求強制執行，這是不是內褲外穿，搞錯順序了？法院還沒有審合同有效無效，債權是真是假，怎麼接受你的強制過戶請求呢。

此外，只有人民法院已判決生效房產的所有權歸誰，才存在強制執行的訴訟基礎。而在買賣合同糾紛案件中，房屋的權屬一般不存在爭議，它就是賣方的，雙方爭議的不是所有權歸屬，而是合同能否履行，法院能做的只是審查合同效力、是否違約、能否解除、如何賠償損失。

2、強制過戶流程是什麼？

（1）買方起訴立案，拿到勝訴判決書，且判決書中含有一項訴訟請求：申請強制過戶。

——（6個月內審理完結）

（2）一審判決勝訴後，二審沒有上訴，判決書生效。

——（15天左右完成）

（3）若對方上訴，還需要二審，二審勝訴

——（3個月審理完結）

（4）二審也就是終審判決書生效後，可以申請強制執行

（5）法院執行立案後，執行法官向房管局發出協助執行通知書

（6）若相關部門不配合，執行法官帶著協助執行通知書、判決書、執行裁決書，到房管局進行執行，才可以過戶。

——（限期六個月）

3、強制過戶費用貴嗎？

A、訴訟階段：

訴訟費（根據房子價值進行計算）——一審二審勝訴後，費用可以要求對方承擔

律師費（少則幾千，多則幾萬）——當事人自己承擔

B、執行階段——只有律師費（按照執行財物的數額及當地律師行業情況來定）

C、申請執行——沒有費用

4、二手房產交易中，業主違約，買家能申請強制過戶嗎？

目前，可以肯定的說：在網籤，資金監管後買家可以申請強制過戶。

但強制過戶耗時較長，買方在勝訴後可以申請強制過戶，但在一般要是

5、訴訟期間的房屋可以出售嗎？

如果訴訟的過程中原買家申請了財產保全，業主就不能動這套房子了。但財產保全的費用較高，雖說申請保全措施措施繳納的費用目前不超過5000元，但提出訴訟保全的人的提供標的物同樣額度的擔保，也給買家帶來負擔。

6、二手房強制過戶是否一定要全款？

不一定要全款。

買方可以選擇全款購房支付或直接辦理二手房按揭貸款支付購房款，具體流程如下：

一、 買房按揭貸款購房

1. 銀行徵信調查（賣方可以去人民銀行查詢買方的徵信情況）

2. 房屋產權調查（調查房產是否抵押、查封、析產、繼承、共有權人情況）

3. 買方向賣方支付定金並預留房屋尾款

4. 房屋過戶的同時銀行審查貸款條件

5. 銀行發放貸款到賣方賬戶

6、雙方共同去做物業交割（水、電、氣、暖、物業費，原房主戶口必須遷出）；

7、向賣方支付尾款。

8、轉移登記、出證領證

二、買方全款購房

1、房屋產權調查（調查房產是否抵押，查封，析產，繼承，共有權人情況）；

2、買方支付賣方定金；

3、雙方共同去做房屋過戶；

4、雙方共同去做物業交割（水、電、氣、暖、物業費，原房主戶口必須遷出）；

5、買方全款付清給賣方。

6、轉移登記、出證領證

7、如果買房以按揭形式購房，且已經開始還款，業主還能不賣了嗎？

首先，我們先來回答一個問題：“業主能說不賣就不賣嗎？”

出乎很多人意料，答案是：能！！！

而且這是法律賦予業主的權利，法院會保護的。

至於在買家已經開始還款的情況下，業主是否可以反悔，還是要看房子有沒有正式過戶到買家名下。

如果還沒有出證領證，法律上房子的物權仍然屬於業主，買家擁有的僅僅是基於合同的債權，也就是要求業主把房子賣給自己的權利。

法律又同時規定，物權大於債權，依據“物債分離”原則（注意：我國實行“不動產登記生效主義”的物權變更原則，不動產產權變更未經登記，變更轉移行為將無效, 但是並不導致買賣合同的無效 ），所以即便買家開始還貸了，物權屬於業主的情況下業主仍然可以處置這套房產，賣方依然存在“一房多賣”的可能性。

特此建議！！！

早早把房款給了業主，卻還沒有辦理過戶的朋友，其實有很大的風險；法律上房子物權仍然屬於業主，業主可以把這套房子拿出去做抵押甚至再交易，所以過戶要趁早，謹防一房二賣。

8、買二手房哪些情況無法過戶?

只有房產證能證明房屋歸屬，沒有房產證的二手房是過不了戶的，到房管局辦不了手續。

(2) 賣家未經其他產權人同意出售的房產

如果房子有多個共有產權人，買房需徵得所有共有人同意。有共有人不同意的，買賣無效。

(3) 被有關部門查封的房產

買被查封的房子有可能無法交易，或者支付的房屋首付款打水漂。如果涉及訴訟房屋被保全，查封週期會很長，房屋被查封期間無法過戶。

(4) 未解除抵押的房產

法律規定，必須是無抵押狀態的房產，才能辦理過戶。未還清銀行貸款的抵押房，購買此類房子，買家需要先到銀行辦解押（所謂的“贖樓”）。如果房子還做了其他擔保欠款，買家必須還清擔保的錢，才能辦理解押。

(5) 產權因為違規搭建被凍結

如果房屋有違建，按照有關規定，在違建拆除、恢復原樣之前，房子是不能買賣、不能過戶、不能通過任何合法途徑抵押貸款的。

9、業主違約了，買家能獲得多少賠償？

具體問題具體分析。但到底能賠多少，一切都要看買賣合同裡對於業主違約責任的約定。

對於大家關係的誤工費、過戶費、交通費、房價漲幅等情況，若是合同的違約責任里約定了這些項目，是可以要求業主賠償的。如果合同沒有寫的化，即使起訴後要求業主承擔，法官也很難支持，一般只能酌情輕判一點

10、房產糾紛解決專家建議：

（1）、可以向法院主張，繼續履行房屋買賣合同，尤其盡到繼續履約所需的相關義務，努力協調法院、房管局交易、房屋狀況等方面，打消法官裁判繼續履約的各種顧慮；

（2）、 根據合同的情況，可以適當增加合同定金的數額，一旦賣方違約，其需要支付雙倍定金。但定金金額不要超過合同金額的20%。根據《中華人民共和國擔保法》第九十一條規定：“定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的20%。”超過20%的部分，法院不予支持；

（3）、儘量將合同條款約定詳盡細緻，特別是註明和縮短房屋交易時間，讓賣方沒有違約的理由與藉口，防止因約定不明產生糾紛;

（4）、儘可能將合同的違約金金額約定的高一點，增加賣方的違約成本，以利與賣家交涉談判時，掌握主動權。違約金的賠償金額以補償守約方的合理損失為主。

（5）、如合同對定金或違約金條款都沒有明確規定，買家可以向法院主張，因賣家違約而給自己造成的實際損失。

（6）、如合同對定金或違約金條款都沒有明確規定，買家可以向法院主張，因賣家違約而給自己造成的實際損失，包括房屋漲價損失，依據需經過申請法院司法鑑定之評估方可，同時需要考慮賣方是否存在“一房多賣”、串通等惡意情況，實務中支持率亦較低，並非完全不被支持。

（7）、申請強制執行房屋過戶，必須在判決生效後2年內。

（8）、勝訴後，需拿著判決到相關部門辦理過戶手續，若相關部門不配合，申請強制執行，由執行法官出具裁定及協助執行通知書，立馬搞定，房管部門收到上述《協助執行通知書》即可辦理單方過戶手續。

（9）、若對方不配合過戶，按照上一點申請強制執行，執行法官會立馬搞定。

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