对于开封的房地产现状，不乏热心者。
2018年7月8日，他们在一九季，有媒体，有业内，有购房者，有投资客。
共计进行三个小时，八个大话题，数十个小话题。
没能实现四百人微信购房群的同步直播，下次努力。
废话不说，且看总结。
感谢赞助商。
感谢海马公馆，东润银基望京，新惠华府，蓝城诚园，恒大帝景等项目的支持。
Part1：
相比于2017年，2018年上半年的房地产数据似乎不够惊艳。
从2015年开始，开封房地产的销售数据实现了三连跳，从128亿升至169亿，再升至209亿。每年以30-40亿的数据递增，这背后得益于开封房价的增长，得益于市场形势转好销售量大幅上扬。对于2018年上半年来说，目前能得到的相对官方数据是，商品房累计成交8314套，其中住宅5822套，商业房2225套。数据不够经验的原因似乎和限价备案，6月中旬开盘的恒大文旅城数据未全部录入有关。
和2017年相比，房地产的销售数据依赖于新区，而对新区有绝对贡献力量的莫过于恒大组团。去年是恒大双子星（恒大帝景和恒大未来城），今年是恒大三剑客（恒大帝景，恒大文旅城和恒大未来城）。可以说，上半年最重要的一次项目开盘莫过于恒大文旅城。
恒大文旅城6月17日首期开盘均价：高层9200-11000元/㎡，洋房12500-13500元/㎡。累计到访超4000组认筹客户，成交金额预计在25-28个亿。而值得注意的是，相对于恒大未来城把目光锁定在郑开，那么恒大文旅城的客群则来自全河南。
为什么一个项目能吸引全省的关注？
当然和恒大文旅城最重要的配套恒大童世界有关。恒大童世界是专为少年儿童打造的全球唯一的全室内、全天候、全季节的童话神话乐园，建成后游客辐射区域将是整个中原区域，预计年游客接待数到访2000万。
Part2：
现在来看，上半年的土地拍卖的逻辑顺序非常简单。
上半年的拿地大户是新建投，布局高铁片区。上半年的土拍热点区域是复兴大道，土地热的区域，或许是未来房价的热门区域。但，谁才是开封地价的试金石？这个答案或许在中意湖片区。汴西湖区域先是千亩大盘和西湖同步建设，剩余的地块早已是寸土寸金。在汴西湖片区发展的同时，以恒大为主的房企“接管”了运粮湖。城市向西的势头已然势不可挡，难道会跳跃中意湖发展？从目前来看，答案是否定的。这个区域，规划了超过20+栋写字楼，如今已经陆续复工并且交付。这个区域，规划并正在建设中意湖，博物馆，中心书城，中央公园等。这个区域商住用地的价值随着配套的逐步落成已然水涨船高，更何况还有政务区的价值。
上半年的土拍，有一大看点，两大冷门。看点莫过于古城区3-1地块650+万/亩成交，冷门莫过于西关街地块由龙盛置业（龙亭建投是大股东）接手，中山路魏都西路（火车站区域）地块名花无主。
对于古城区，超过650万的地价，基本上决定了未来精装项目的售价要1.5万/㎡起步。这高出了在售项目御龙湾（毛坯标准层）将近6000元/平米。而1.5万/㎡对于未来的古城区来说，也仅是起步而已。
而对于名花无主的中山路魏都西路地块，土地用途包含了商业、二类居住、商务，平均容积率1.0且≤2.36。诸多的限制，让开发商多少也有些束手无策。但这样的规划，对于火车站区域改造来说，宁缺毋滥，利用商业拉升住宅及区域土地价值亦是最好的选择。然而，对于开发商在商业上的资金沉淀，在地价上或许也要适当考虑。
Part3：
开封大宏万达广场，将于9月28日开业。
这也是省内第12座万达广场，继洛阳，郑州，三门峡，平顶山，焦作，新乡，商丘等地之后，万达终至开封。万达的开业，将为开封西湖万达商圈注入活力，也是郑开大道开业的第一个大型商业综合体。在它之后，我们还会陆续看到正在建设的文旅为主导的商业综合体乐享茂，还有引进红星美凯龙的国际金融中心爱琴海，悦都的商业等等。如按计划推进，这个区域的商业体量将会超过60万㎡，而这个区域的人口导入亦十分密集。
万达的开业，将会分流开元广场，星光天地等区域的客流，对于大梁门以西，集英街沿线，开封西湖周边的客流进行全方面的覆盖，尤其是在早教，影院等业态上。对于大梁门以东的老城区客群，短期之内，万博依然是最大的竞争对手，如今的万博和海底捞的“绯闻”也日渐增多。东区的大润发，依然是东南片区最常去的超市。古城区的文商旅，也在成为和开封西湖一样的区域市民休闲散步的好去处。制约万达辐射全市客群，尤其是东南北客群的因素，或和公共交通有关，即：公共交通线路能否有从东南北途径万达广场的路线，且末班车的时间是否会与万达闭店时间一致或稍微后延？
Part4：
新区置业，概括的可以分为一轴两线三湖。其中，一轴指的是CBD中轴带。两线指的是东京大道和金明大道。三湖指的是汴西湖，中意湖，运粮湖。如果按热度排名，这些区域大概排名或许是汴西湖，运粮湖，金明大道，中意湖，东京大道，CBD中轴带。
开封西湖，是随着开封新区发展的重要区域。围绕着开封西湖，目前已成熟的区域基本上可以从集英街覆盖到四大街。即，对于西区的认识，也从大梁门到金明广场，到汴西湖。如今，或许应该到了中意湖和运粮湖。开封西湖的价值，无需多言，这个区域集结了开封新区最好的配套，也在引领开封区域最好的住宅产品，也是开封知名房企，百强房企重兵压阵的区域。这个区域知名的洋房项目有海马公馆，绿城桃李春风。这个区域知名的千亩大盘有郑开橄榄城，枫华西湖湾，郑开森林半岛（已售罄）。这个区域内知名的项目有西湖印象，晖达新世界（中南林樾）等。对于开封西湖，无论是投资还是商业，买就对了。
运粮湖，目前依然是投资者的聚集地。毕竟过了十四大街这个区域，对于刚需以及自住的客群，短期来看，依然不够便利。区域内目前多以在售项目为主，交付的仅有东汇名城。也许，随着恒大未来城，恒大文旅城，建业菊香里，北大未名府等项目部分房源交付以后，商业及生活配套逐步落成，运粮湖这个区域，才会从投资为主转向投资兼自住皆适宜的区域。
金明大道，区域的绝对成熟，使得新地块的项目都不大。任何房企，在这个区域能拿到百亩土地都可谓是一件奢侈的事。这个区域，目前已经集聚了蓝光地块，新惠华府，中南樾府。他们的共性是，地块都不大，但谁能在小而精上取得优势，谁就是这个区域的销冠。今年以来，首当其冲的是中南樾府，在基本上没有外宣的情况下，蓄客数量也有将近700余组。对于中南来说，项目的工程进度，工程质量，成品房标准，样板间等产品细节，能否打动购房者，或许是中南要考虑的。中南之后还有或许在下半年入市的新惠华府，和19年入市的蓝光地块。相比起来中南，新惠华府的优势在于自贸区的高新智造谷版块恰好延伸到该项目。同时，新惠和四建的组合优势，住宅部分户型88平米起，都会让这个项目在入市之后，迅速引爆。
中意湖区域，目前依然是以商务写字楼为主，正在建设中意湖及相关配套（中心书城开业在即）。政务商务价值的背后，掩藏的是居住价值。这个区域的土地价值，如今正在慢慢的释放。
东京大道，现状是海马公馆，绿城桃李春风两个品质洋房项目加晖达新世界等楼盘。而这条路的未来，在于东京大道向北高铁站进一步拓展，想汴西湖龙头区域进一步拓展，拓展之后高铁片区集结了亚新，建业，永威，汴西湖龙头片区也将集结绿城，海马，富力，枫华。
CBD中轴带，这个区域主要是以中意湖为中心，南向宋城路延伸，北向东京大道，复兴大道延伸。相比起来，在当下热点关注的开封新区，这条中轴带并不显眼，但如今这个区域蓝城已然进驻，规划的中央公园也正在逐步落地。同时，随着郑开向南，包括大河系，荣盛等项目的发力，未来这个区域亦值得关注。
关于开封新区置业，未来我们更详细的聊。
此次活动之后，是不是应该开个西区置业专场了？
如果你有意，请私信我。
Part5：
古城区，应该重新被认知。
一是古城文旅，二是古城住宅。
古城文旅的代表项目，莫过于建业东京梦华，包含七盛角，半亩园，万膳街等。
古城住宅的代表项目，近年来也仅有御龙湾，未来还会有盛润地块，泰和府项目，蓝城艮岳项目。对于御龙湾的业主来说，在后三个项目入市以后，你会发现你当年购买的御龙湾已然大幅升值。同时，你还应该知道的一些古城规划有，大南门瓮城广场，该地块北至太平南街、勤农街，东、西、南三面紧邻城墙，中山路从中穿过。大南门瓮城复建是开封古城墙复建项目重点之一。同时，双龙巷旁边的盛润地块土拍已然650万/亩，这样的面粉，做出来的面包，定有属于懂他的客群。然而对于绝大多数人来说，这个面包，我们吃不起。
开发古城区，当有耐心和包容心。耐心在于拆迁难，文堪难。包容心在于你应当允许开发商在开发文商旅项目的同时，适当匹配高端住宅。当你享受前者的时候，就不要斥责后者的高房价。古城区的未来在于多地块展现八朝古都的城摞城历史，你不可能指望着在一块地下面直接开挖，挖出开封地下的几座城进行展示。毕竟，无论是财政，还是文保，当下都做不到。而多地块展示城摞城，古城的历史，也将延伸开封古城的历史价值，旅游价值。在这一点上，确实该去西安取经。
古城区的未来，高端住宅也会越来越多。甚至不夸张的说，可能在一片破落的老宅之中，突然展现一个新的高端的小区。它隐藏在古城的破落之中，又是极致圈层的住所。这需要开发商的产品设计，景观设计等各方面的能力。而具备这样能力的开发商，如今已然来到开封，它叫蓝城。
关于古城区的未来，欢迎详细探讨。
如果你有意，请私信我。场地已备好，古城专场等你来。
Part6：
西区之后，下一个热点看百强云集的复兴大道。
复兴大道的现状，像极了多年之前的郑开大道。只不过，入驻的开发商段位更高，这一区域集结了碧桂园保利雅居乐组成的碧桂园国控保利城项目，康桥九溪郡，枫华西湖湾，圣桦城。对于复兴大道来说，西段，中段的价值已然显现。
我们把目光放到复兴大道中段，放到康桥九溪郡项目。这个项目有几个优势：
1、康桥在郑州区域的口碑。如果说百强房企在省内都降标，那么从省内走出的品质房企，在来到曾经的旧国都，老省会的时候，是否会用心做产品，我们拭目以待。
2、人生当有别，一墅见高下。这是当年康桥林溪湾的广告语，已成为经典。此次进入开封之后，打造纯粹的多层洋房产品。而对于开封来说，难得纯洋房，难得康桥。
Part7：
说到洋房，开封市场目前主流的西区洋房包括了海马公馆，绿城桃李春风，东润银基望京，郑开橄榄城6期香颂，西湖印象等。相比起来，对于东润银基望京来说，即使你优秀，但你太孤独。从区域上来讲，位于自贸区，近距宋都紫薇园，打造洋房+叠墅的纯粹中式居所，容积率约1.25，仅408户。在刚开放的样板间，亦展示了7.6米阔绰的大客厅。但遗憾的是，汴西湖区域再往西，东润银基望京无竞品，一个人吆喝终究抵不住众人发力。
对于集结西湖区域的洋房来说，购房者会有更多的打算。比如，我是买品质更好的海马公馆，还是买品牌更高的绿城桃李春风，还是买生活配套非常成熟的橄榄城？他们会在选择洋房时，根据自身的需求去纠结，但纠结的结果大多依然是在西湖边购置自己的洋房。
感谢各位莅临，我们下次见。
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