近日，省委辦公廳、省政府辦公廳印發了
《關於開展農村宅基地“三權分置”
試點促進鄉村振興的實施意見》
關係到青島每一位
在農村有宅基地的人
話不多說，趕緊切入正題
7月2日，山東省召開動員部署會議，啟動農村宅基地“三權分置”試點，17個縣市區將在2年間探索一系列政策突破。今年12月底前形成初步的制度性成果，2019年6月-12月，組織試點驗收。
這17個試點縣市區為:濟陽、平度、沂源、滕州、東營墾利區、萊陽、臨朐、汶上、肥城、威海環翠區、五蓮、萊蕪高新區、沂南、平原、鄒平、陽穀、鄄城。試點期至明年底。
但山東省明確規定“三個不能破”：
耕地紅線不能破，防止受利益驅使減少農用地規模；
轉讓紅線不能破，禁止宅基地農戶資格權轉讓；
購買對象不能破，嚴禁城裡人到農村買宅基地。
目前山東農村宅基地現狀
“人走了，地退不出，錢進不來”
農村常住人口減少，居民用地反增加
通過一組數據可以看出，截至去年底，全省農村常住人口3944萬，比2005年減少1100多萬，但農村居民點用地卻增加了近40萬畝；全省9.1萬個自然村，呈現“空心化”的佔20—30%。 除一戶多宅、大量宅基地閒置外，全省戶均宅基地面積達到360平方米，遠超264平方米的上限，土地浪費嚴重。
而另外一邊，城鎮新增建設用地空間卻遭遇“天花板”擠壓。2017年末全省規劃建設用地總規模僅剩59萬畝，青島、煙臺等8個市總規模基本達到上限。而從跨省域調劑指標看，“帶規劃規模”的新增空間價格不菲。今年3月，國務院制定的增減掛鉤節餘指標跨省域價格標準對山東是每畝80萬元。
山東省副省長於國安提到，山東農村居民點總用地規模1846.5萬畝，相當於同期城鎮建設用地面積1064.9萬畝的1.73倍。如此巨大的資產，無論是盤活出來用於城鎮建設或產業發展，還是用於融資再發展，帶來的資金流入都十分可觀。
探索農村宅基地“三權分置”，成為盤活農村建設用地資源的重要舉措。
農村宅基地“三權分置”
農村宅基地的“三權分置”指的是宅基地的所有權、資格權、使用權，主要目的是活用農村宅基地，讓農民能夠將閒置的宅基地變成可以直觀感受到的財產性收入！
原先宅基地的使用權被限定在農村農戶或個人使用。三權分置將不再侷限農民使用，存在使用權適度條件轉化，當然僅限於使用權。而且重點的適度，這個適度還得根據國傢俱體政策落實，才能劃分界限。同時明確表態了城裡人到農村買宅基地是絕對不允許的。
如何落實集體所有權？
倒逼“一戶多宅”農民退出宅基地
“一戶多宅”超出部分有償使用
多年來宅基地管理混亂，與村集體所有權虛置和管理缺位有很大關係。
而落實集體所有權，關鍵在於賦予村集體依法依規行使村莊規劃以及宅基地分配、使用、退出、流轉等方面的管理職責，切實做到權責一致。
山東省國土廳廳長李琥在《實施意見》說明中提到，任務之一就是要重點探索宅基地有償使用和退出機制。
這方面，有的省份已經有了成熟經驗，比如江西省餘江縣，對超出規定標準1-50平方米的部分按每年每平方米10元收取費用，每增加50平方米收費標準提高5元，倒逼“一戶多宅”農民退出宅基地。山東禹城市也制定了有償使用辦法，36個試點村累計徵收有償使用費740多萬元，繳費率達到98%。
根據《實施意見》，山東將探索建立宅基地有償使用機制。對於因歷史造成的超標準佔用宅基地、“一戶多宅”以及非本集體經濟組織成員除繼承房屋以外佔有和使用的宅基地，探索建立由農村集體經濟組織主導下的有償使用制度，明確有償使用標準，超出規定面積部分實行有償使用。
農戶宅基地有償使用或退出後集體取得的收益部分，應當作為集體經濟組織的土地增值收益，由集體成員共同分享，主要用於基礎設施建設配套、建築補助等，納入農村集體資產統一管理，分配情況納入村務公開內容。
如何保障農戶的資格權？
留權不留地，
進城落戶可選擇保留資格權
所謂資格權，就是農戶從集體經濟組織那裡申請獲得宅基地的權利。
對於農戶資格權的保障，由各個村集體根據國家規定，結合各自實際，民主協商出一個全體村民都大致認可的資格認定條件，並且一以貫之執行。
資格權的保障形式將探索多種可能性，比如對臨近城鎮郊區的村莊，或者其他符合集中居住條件的，將探索允許符合條件的農民申請經濟適用房、廉租房和換股權、換社保或頒發地票期權等，行使資格權。
比如四川瀘縣，對自願退出宅基地使用權的農戶，可選擇在農村新型社區、農民公寓或農民住宅小區，按成本價購房，同時可自願選擇參加城鎮職工醫療保險或城鄉居民醫療保險，並享受入戶地城鎮居民同等的子女入學、再就業培訓等政策，政府適當補助。這樣，
農民群眾手中握著“資格權”證書，需要時還可以隨時重獲，同時享受著城鎮居民的同等待遇。根據此次出臺的《實施意見》，山東也鼓勵有條件的農戶自願有償退出資格權，對有退出意向但又不想徹底失去宅基地資格權的農戶，可探索採取“留權不留地”、頒發地票期權等方式保留資格權。探索建立宅基地資格權重獲制度，自然災害造成宅基地使用權滅失的、進城落戶農民自願將宅基地無償退給集體的，可以重新獲得宅基地資格權。
如何放活農村宅基地及農房的使用權？
宅基地不動產權證可抵押貸款
放活農村宅基地及農房的“使用權”是農村宅基地“三權分置”改革的核心，會上，於國安提到，要根據客觀情況，靈活把握“適度放活”的邊界。
在有條件的地區，將探索開展農村宅基地抵押擔保制度，讓農民以宅基地的不動產權證作為抵押獲得貸款， 真正將“沉睡”資產喚醒。浙江省義烏市，一本農村住房不動產權證書可以在銀行抵押到30萬元，我省已經發放2100萬本農村宅基地使用權證，抵押資金的潛力巨大。
福建省晉江市採取宅基地單獨抵押、“宅基地抵押+個人擔保”抵押形式、“銀村共建”風險擔保模式等方式，累計發放農民住房和宅基地抵押貸款超過11億元，培育了美麗鄉村50多個。
在《實施意見》中，也明確提到要探索宅基地和農民房屋使用權放活方式。按照房地一體的原則，合理確定宅基地和農民房屋通過轉讓、互換、贈與、繼承、出租、入股等方式流轉的適用範圍，設定流轉期限、途徑和用途。探索放活宅基地和農民房屋使用權，城鎮和鄉村居民可以利用自有住宅依法從事休閒、旅遊經營等。
在會議上還提到，在改革過程中轉讓紅線不能破，合理設置轉讓條件，確保擁有資格權的農民能夠按期收回使用權；購買對象不能破，嚴格實行土地用途管制，城裡人到農村買宅基地的“口子”決不能開。
轉讓紅線是把握“土地公有制性質”和“不得以買賣宅基地為出發點”的關鍵，只要把住了不能轉讓宅基地“資格權”的關口，就影響不了土地公有制的性質。購買對象不能破，主要是防止工商資本進入農村建別墅、豪宅，改變土地用途性質，造成國有資產流失。
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