前兩天，關於國開行收緊棚改融資的新聞引爆了輿論，像人民日報旗下的
“俠客島”就直接發文稱：去庫存目標已實現，棚改貨幣化無保留必要。棚改貨幣化對於三四線房價的意義，請看之前貓哥的文章《心慌慌！棚改要涼，房價在漲，樓市走到十字路口，還要不要繼續買買買？》。截止到今年5月份，棚改的重要資金來源來自央媽的PSL貸款已經用去了4千多億，根據國開行的新措施，未來棚改貨幣化安置比例將會逐步降低，從今年上半年的80%降低，加大實物安置比例。也就是說，未來更多的棚改工程是給房子，而不再是給錢。
如果棚改不再給現金而是給房子，恐怕三四五線城市的房價會承壓，就連一些二線城市也要被拖累，甚至消費也會受影響。
01
政府給錢你買房
貓哥要說，三四五線城市也是分層的，東部沿海經濟發達的強市跟中西部地區的地級市，情況肯定不一樣。
人口，尤其是年輕人口是跟著工作機會走的，哪裡有好的工作機會，他們就會去哪，這不是簡簡單單給個戶口就能留住人，甚至在這次“搶人”大戰中拿到戶口的大學畢業生，很大部分也還是要去東部地區找工作的。這些年，大部分三四五線城市並沒有吸引到高學歷新增人口，尤其是中西部地區，還陷入了本地戶籍的年輕大學畢業生不回鄉就業，人才持續流失的局面，它們也認清了現實，轉而面向吸引廣大農村、城鎮地區的人口。
2015年時，當時為了“去庫存”，各地方政府不遺餘力的宣傳和出政策，鼓勵農民、城鎮人們去市裡買房。為此各地方政府甚至還給補貼，四川的眉山就曾被當作棚改貨幣化安置的樣板：
2015年5月，眉山率先出臺的《引導鼓勵農村居民進城落戶促進城鄉統籌發展的試行意見》規定，在房地產開發企業自願的基礎上，實行市、區縣聯動的企業優惠加政府鼓勵。政府補貼每平方米200元~300元，房地產企業給予每平方米200元的購房優惠。 根據政策，當地農民若進城購房，最高可獲500元/平方米補貼。在新政的鼓勵下，農民工和農民購房佔比高達68.3%。
當時住建部在眉山召開現場會，肯定了眉山鼓勵農民進城購房的舉措。此後，全國許多三四線城市相繼效仿了眉山的做法。
跟後來很多城市一窩蜂的“限購限價”房市調控不同，當時各地方政府都是鼓勵外地、本地還沒進城、還沒買房子的人們趕緊來買房。
效果是明顯的，這些地區房產去化很快，2015年5月到12月，眉山市中心城區農民購房佔比72.58%，共有7977戶，看上去卓有成效。除了鼓勵農民買房，以眉山市為例，眉山全面停止新建棚改安置房，將安置方式全部調整為貨幣化安置，各區縣參照同城、同區域商品房綜合價格，確定拆遷安置戶補償制度，給予購房補貼、拆遷獎勵等。據統計，2015年眉山棚戶區改造貨幣化安置完成率實現省定目標的154.9%，安置了4634戶。
貨幣化安置帶動了當地商品房銷售，2015年4月底，眉山商品房存量642.73萬平方米，可售週期為21.7個月；
到7月底，動態存量下降了52萬平方米，可售週期縮短為13.1個月。那麼貨幣化安置，錢從哪裡來？眉山建立政府、銀行、房地產開發企業、棚改安置戶四方協調機制，銀行開發貨幣安置貸款金融產品，由政府性擔保公司提供貸款擔保，房地產企業給予棚改安置戶購房優惠，對已購買商品房的安置戶，政府分期付清拆遷補償及貨幣安置資金，緩解政府一次性支付資金壓力。
也就是說：眉山市賣掉的新房，是大部分是賣給了進城的農村人口以及棚改拿到了錢的本地人。
從全國範圍來看，本來，為了去庫存，三四五線政府是操碎了心“貼錢”吆喝。結果棚改不斷提高貨幣化安置比例，很多當地人一下子有錢了，有現金了，成為銀行眼裡的香餑餑，可以貸款了，在“去庫存”和突然天上掉錢的刺激下，需求不斷釋放：
簡單來說：本來大家都在觀望，提高貨幣化安置比例後，越來越多當地人拿到現錢，房市被引爆。
但這趨勢能否長久？還是以眉山市為例，進城農民和棚改的受益者在當地戶籍總人口350萬里，規模並不大，並且在那一年時間裡，該市的戶籍總人口、城市戶籍人口都是下降的，人口繼續流失。
從統計數據來看，三四五線城市戶口並沒有太大的含金量，大家還是希望到有發達產業的省會城市、東部沿海地區去。
那麼，在本輪因為棚改而熱熱鬧鬧的三四五線城市“房價牛市”裡，如果買了多套房的人，他們將來要把房子轉賣給誰？政府新增的土地未來要賣給誰？
面對動輒過萬的三四五線城市，有些房價過萬的小縣城，在外地工作的年輕人，如果在老家沒有房的，會回鄉再置業嗎？
短期內不會了。如果棚改貨幣化安置逐漸降低比例，那就意味著不會再有新增量資金進入大部分三四五線城市，成功拉高了房價後，流動性被凍結。
02
房子的財富效應引發消費熱潮
這兩年，一個很重要的現象是三四五線城市的消費的火爆。
2016、2017年，三四線以及以下線城市的社會消費品零售總額同比增速，已經超過了一二線城市。這點很多人都有直觀感受：春節回老家時，會發現老家人真是“有錢”，什麼都買，讓在一二線城市為還房貸而打拼的人們羨慕不已。
甚至讓不少人萌生了“逃離北上廣，回老家”的幻覺。
其實，這真是房價上漲的財富效應。海通證券曾給出報告：不同城市之間消費的差異實際上與房價高低相關，房價對消費存在財富效應和擠出效應，在房價處於較低水平的時候，房價上漲會增加居民的總資產，並促進消費；而在房價處於較高水平時，房價上漲往往會增加居民的債務負擔和居住開支，從而擠出消費。
意思是什麼呢：原來房價比較低的話，那麼房價上漲就會讓老百姓產生有錢了感覺，就敢於放手買買買；當房價漲到一定份上，買房需要“6個錢包”，工資收入還完房貸就沒剩幾個子時，大家就不敢消費了。
道理很簡單：如果老家有幾套房，並且房價還在漲，哪怕工資不高，大家也還是敢花錢的。
本來三四五線城市房價不高，所以本輪房價上漲才生的財富效應就很明顯，而一二線城市的價格已經太高，擠出效應更明顯。海通證券根據包含一二三線的45個城市2016年的數據進行分析，結果發現
房價收入比較高的城市，房價上漲1%只會帶來消費增速上漲0.2%；而對房價收入比較低的城市，其房價上漲1%會帶來7.9%的消費增速。
於是，他們給出了一個結論：在三四線城市並沒有出現明顯人口迴流的情況下，房價上漲的財富效應和農村居民入城才是三四線城市消費強勁增長的真正原因。
其實，不管農民到底真的有沒有進城，房價上漲，很多人以為好日子能長久，就敢消費了，尤其是因為棚改貨幣化而一夜之間拿到大量現金的人們。
03
到了比拼現金流的時候了
但，棚改貨幣化安置-房價上漲-刺激消費的美好故事，能有多長久呢？
從城鎮化角度上看，目前我國城鎮化率是58%，要達到發達國家水平還有上升空間，農村居民向城鎮居民的轉變，“洗腳進城”將帶來很多新增城市人口，這也是三四五線二手房銷售對象。
可是，這其中有幾個問題：
❶ 大部分三四五線城市還有大量新房庫存和在建項目，二手房存量也足夠多；
❷ 有多少有購買力的農村、鄉鎮年輕人口湧入？
❸ 是否有足夠多的高薪崗位產生現金流進一步刺激消費？
可能，未來農村居民入城的趨勢不會改變，隨著全國經濟的發展，三四五線城市的消費還能火一陣子。
但棚改貨幣化安置比例的降低，是大大減少了這些地區居民一大筆外部資金的來源，這相當於：你是有很多很多資產，但現金流一下子變少了，原來的資產過多，租金收入也一般，這時候你會不會減少消費呢？
還有一個問題，那就是經過本輪上漲，部分三四線城市房價收入比已經超過不少一二線城市，當地人要買的都買了，甚至有多套房，外來年輕高學歷人口本來就不多，而從農村轉移來的人口面對漲了那麼多的房價，恐怕還得多攢幾年錢了。
往後一段時期，如果房價不再上漲，財富效應逐漸退卻，加槓桿買房的人們面對的恐怕就不再是財富效應的幻覺，而是真金白銀的房貸支出以及維護支出。
到那時，一線城市居民因為房貸而導致消費增速下滑，也將在三四五線城市上演。
來源：大貓財經（ID：caimao_shuangquan）
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