中經文化產業：老舊廠房是城市文化的金山銀山。日前，北京市各區已騰退老舊廠房200餘個，其中一批已經或正在轉型為文創產業園區，並湧現出一批典型案例。
近日，北京市文化創意產業促進中心聯合中國經濟網選取了北京十個具有代表性的文化創意產業園區進行實地調研，力求全面、真實、有效地瞭解這些典型園區的轉型歷程、運作經驗和目前存在的一些瓶頸問題，形成系列報道，也為更多致力於轉型為文創產業園區的老舊工業廠房提供參考和借鑑。本期走進的是梵石ITOWN·西店記憶（以下簡稱“梵石ITOWN”）。
梵石ITOWN 經濟日報-中國經濟網記者劉園香/攝
長按識別二維碼，VR看園區
北京東四環與東五環之間，在朝陽區高碑店鄉西店村的梵石ITOWN裡，一座座灰白牆弧形頂的建築錯落有致，充滿現代氣息的影視工作室等園區場館寬闊敞亮，時而從旁邊呼嘯而過的火車交織過去、現在和未來，使得這裡多了一份歷史感和文藝氣息……這裡被稱為“製造IP的小鎮”，已有湖南廣電旗下樂田智作公司、小糖人文化傳媒、劉天池表演工作室等幾十家文化類企業入駐。然而，在三年前，這裡還是一片被縱橫交錯的數條鐵軌所割據的北京玻璃廠的倉庫。
究竟園區有什麼獨特魅力，能吸引眾多文創類公司進駐這裡？在城市更新領域不斷深耕的梵天地產，如何通過改造讓這塊曾經“不被看好的夾縫”地區作出“新意”？目前園區在發展中還存在哪些待完善的地方？未來發展中又將有哪些規劃？
日前，帶著這些問題，中經文化產業(ID:cewenhua)走訪了梵石ITOWN，近距離感受這個由倉庫改造而成的文藝小鎮的魅力。
01
倉庫與鐵軌中藏匿的商機
2015年以前，位於朝陽區高碑店鄉西店村的北京玻璃廠倉庫破敗傾頹，有的被用於存放玻璃製品，有的被租給生產塗料、石灰等的加工廠，還有的是一些工人的宿舍。後來，Andrea Grottaroll（意大利）、劉宇揚、於爽、劉宏偉、王碩、唐康碩等建築設計師，受邀對原廠進行“更新”。據悉，劉宇揚第一次看到舊廠址時，他說感覺就像70年代的某個小縣城，“這裡一點都不像北京”。
更讓人難以接受的是，這塊地區是一個被六條鐵路圍合切割的“絕地”，甚至被稱為旁邊“每5分鐘就會有一列火車開過”。
梵石ITOWN周圍鐵路示意圖 來自百度地圖截圖
儘管這片區域位於東四環、東五環、京通快速與廣渠路四條主幹道形成的路網正中心，到CBD核心區也只有幾公里的距離，但是在改造以前，大概真沒有幾個企業願意進駐這樣的地方，也沒有多少人會想象這裡可以變成一個寬敞明亮、創意十足的文化產業園區。
梵石ITOWN 區位環境 來自梵石介紹截圖
然而，就是這樣幾乎被遺忘的城市邊緣地，被設計出身的梵天地產董事長邢鵬看到了改造的可能性。他曾對媒體表示：
“一個富有個性的環境，更能激發文創從業者的創造力。更重要的是，北京正在建設全國文化中心，這片地剛好位於北京國際傳媒產業帶核心，周邊聚集了央視等大型傳媒機構
，還有大大小小的文創企業，可以改造成一個以影視傳媒行業為主的文創產業小鎮。”於是便有了後續的開發。
談到園區名字的由來，梵石ITOWN的工作人員告訴中經文化產業，原來廠房區的產權屬於村集體，高碑店村的鄉辦企業西店記憶是園區的業主方，梵天地產是園區的開發商，打造的主體叫ITOWN，全稱是IP TOWN，也就是IP小鎮。二者結合，便有了梵石ITOWN·西店記憶。
梵石ITOWN導覽圖 經濟日報-中國經濟網 劉園香/攝
02
梵石ITOWN的經營之道
據中經文化產業瞭解，園區2016年7月1日正式開始建設，總體分三期開發，如今梵石ITOWN一期已經完工，在運營過程中形成了獨特的“梵石ITOWN”經驗。
1
合理設計變劣勢為特色
一般而言，任何一個商業空間，首先最看重的是地段，坐擁城市的核心地段不僅意味著有充沛的客流量，也意味著強大的潛在升值空間，無疑有著巨大的投資前景。
梵石ITOWN整體佔地面積240畝，從地理區位上看處在北京傳媒產業帶的核心位置，但它卻被周圍仍然在運營的六條鐵路線割裂，不時有火車經過的園區，租戶是否能接受？如何在不改變周圍建築輪廓線的前提下，對既定的空間進行改造，提高容積率同時營造創意空間？
園區改造前的建築狀況
創意的誕生，並非一味創造新事物，對已有事物的創新改變，也能製造意想不到的驚喜。面對已有的空間和存量資源，建築師進行了一番考察研究後，決定在設計上“將計就計”，對園區周圍運營的火車元素加以挖掘利用。
改造後的招商中心打造車站感覺 經濟日報-中國經濟網 劉園香/攝
如今園區的招商中心就蘊含著“車站”的元素。同時，入駐園區的企業發現，周圍時不時穿梭的火車，為平靜的園區增添了一份另類的歷史感和文藝氣息。一位梵石ITOWN工作人員告訴中經文化產業：
“剛開始我們也擔心火車會給客戶帶來噪音，但來了後發現，影視創作等客戶覺得這種感覺很好，周圍的鐵路並不是一個制約因素，而恰恰成了一個特色。”
如今，很多人一提到梵石ITOWN，首先想到的就是這裡的火車意象，區位劣勢經過打造，成了梵石ITOWN的特色優勢。
園區類似車站的建築 經濟日報-中國經濟網 劉園香/攝
2
園區建設結合城市更新
談到梵石ITOWN與其他特色小鎮相比有什麼差異，相關負責人曾表示：
“我們與眾不同的一點，就是在特色小鎮中結合了一些城市更新的理念。”
城市更新涵蓋舊城改造、社區治理、歷史建築翻修重建等內容，是城市功能提升與再造的系統工程，也是消除安全隱患、治理城市頑疾的民生工程，還是盤活土地資源、促進產業轉型的治理工程。近幾年，隨著北京城市的發展和更新換代，一些建築、存量物業也將不得不面臨改造的問題，朝陽區高碑店鄉西店村也是如此。
改造前廠區周圍 來自梵石ITOWN微信公眾號
梵石ITOWN一位工作人員笑稱：“我們的項目甚至可以說城市更新和新農村改造都涉及”。據他介紹：
“剛來到這塊地方，真是一片狼藉。需要改造的太多，所以我們在基礎設施投入方面比一般的項目多很多。特別是整個項目要打通連接各個地塊的路，但是剛來時不僅周圍沒有路，而且鐵路橋洞是2.2米，參與建設的貨車等根本過不去，我們花了很大的成本才把路基往下降了。”
梵石ITOWN周圍道路的鐵路橋洞 經濟日報-中國經濟網 劉園香/攝
此外，原先的廠區是玻璃倉庫，能源配備非常低，與一些可以充分利用以前老舊廠房的文創產業園不同，梵石ITOWN基礎的供水供電、供暖等也都需要重新大面積改造。
與運營的鐵路僅有一欄之隔 經濟日報-中國經濟網 劉園香/攝
邢鵬曾經表示，
“不少存量物業的現狀是有待提升的，其價值其實是被市場低估的，我們將賦予存量物業新的生命。”
因而，從一定程度上看，梵石ITOWN是梵天地產參與城市更新的結果之一，而且在這一過程中，不僅改變了周圍的自然環境和產業環境，重新賦予了存量物業新的生命，也通過設計，在城市更新中作出了“創意”
改造後園區“魚鰓”鋸齒狀的豎窗 經濟日報-中國經濟網 劉園香/攝
3
打造以影視IP為主導全產業鏈
調研中，中經文化產業瞭解到，與很多老國企轉型做文創園區面臨人員知識儲備不足等問題不同，打造梵石ITOWN的梵天地產有著專業的運營團隊，此外，曾擔任臺北華山1914文創園區副總的康文玲擔任梵天集團文創運營中心總經理。園區致力於打造以影視IP為主導衍生的全產業鏈生態圈，不斷為客戶打造良好文化產業氛圍。
據悉，梵石ITOWN的slogan經歷了從“有生活的文創小鎮”到“製造IP的小鎮”的轉變。對此，園區相關負責人曾指出，一個成熟的產業小鎮，應當具備自我更新的能力，梵石ITOWN從定位轉變以IP的能量聚合產業，從傳統的空間運營，到運營一個打造全產業鏈的平臺，在幫助企業成長的同時，也讓自身的IP影響力輸送出去。
截至2018年5月，整個小鎮已經入駐95家企業（其中辦公企業89家）。中經文化產業走訪後發現，入駐的企業包括湖南廣電旗下樂田智作公司、小糖人文化傳媒、劉天池表演工作室、唐季禮等個人工作室、明澤佳音、24Frames等，以影視產業為龍頭，設計、藝術中心、影棚、錄音棚等配套逐步完善，已經初步形成了一條以影視IP延展為主的比較完善的產業鏈。
園區企業 經濟日報-中國經濟網 劉園香/攝
4
讓品味相同的人聚在一起
如何將園區打造成為有充滿創意的空間？如何將冰冷的建築與忙碌工作的人群建立好感？如何讓互不相識的園區企業變成合作夥伴？這些都是園區運營者需要不斷探索的內容，梵石ITOWN也不例外。
在社群化運營方面，中經文化產業瞭解到，梵石ITOWN打造的不止是辦公空間，而是一種全新的生活辦公方式，會經常舉辦各種論壇、轟趴、交流酒會等活動，讓參與者在活動中感受園區的氛圍，通過這些活動，使客戶自發地互動交流產業發展思路，探尋雙方在文化產業深入合作的切入點。
有粘性的園區環境不僅讓老客戶流連忘返，還會推薦很多新客戶，據悉，梵石ITOWN客戶來源約有40%是“老帶新”客戶，這在整個行業裡已經算是較高水平，企業以影視文化類企業為主。久而久之，整個園區便會形成充分發揮產業集聚效應、人員之間互相熟識的“溫暖小鎮”。
湖南廣電樂田智作進駐梵石ITOWN 經濟日報-中國經濟網 劉園香/攝
03
發展面臨的挑戰
儘管目前梵石ITOWN一期已經取得較大成功，但在後續的開發中仍然面臨一些挑戰。
1
平衡廠房的留存與開發
目前，北京已有大量的工業遺產經過保護再利用，成為創意社區、藝術中心等，成為新的時尚地標。對於梵石ITOWN而言，由於原有地區環境和廠房設施較差，所以雖說是改造，但其實新建成分更多。這一方面使得園區在規劃和建設上更加整齊劃一，擺脫了原先“髒亂差”的面貌；但另一方面，工作人員表示：
“我們也想盡力利用和保留老舊廠房，但以前的大部分廠房沒法再用，經過設計，我們一期中只保留了部分倉庫的牆體。”
左邊為保留的紅磚牆體 經濟日報-中國經濟網 劉園香/攝
事實上，如何平衡廠房的留存與開發也是很多老舊廠房面臨的問題。日前，北京出臺的《關於保護利用老舊廠房拓展文化空間的指導意見》指出：“高度重視老舊廠房的工業遺產價值，該保則保、以保定用、以用促保，保護與再利用並舉。科學分類，因類施策，做好保護性利用和創新性改造。”
這一政策為北京市老舊廠房保護與開發指出了方向。梵石ITOWN在創造性改造方面已經走在了前列，但未來開發中如何在不影響整體設計的前提下保留更多的工業遺址元素也值得關注。
2
周邊配套設施待完善
產業園區內外配套設施的建設，是園區引更多企業入駐的基礎，也是園區長期良性發展的保障。但由於梵石ITOWN所在地塊的區位限制和以前的產業基礎薄弱，目前園區周邊配套仍處於完善過程中。調研中，中經文化產業看到不時有外賣送餐人員穿梭在園區，一位送餐人員表示：
“園區環境很好，但裡面目前就有一家餐廳，周圍吃的又比較少，所以很多工作室的員工中午選擇訂餐”。
園區裡的送餐人員 經濟日報-中國經濟網 劉園香/攝
對此，園區工作人員表示，隨著二期、三期等產品的不斷建設，周邊配套正在得到改善。
04
未來梵石ITOWN這些值得期待
梵石ITOWN2016年7月正式開始建設，從2017年4月開園至今僅運作了一年多，未來有著廣闊的空間待完善和發展。
1
打造全時段生活配套
據悉，梵石ITOWN無論從規劃設計、入駐企業甄選以及日常運營，會更多考慮到文創行業的獨特需求，其第一期為“獨思”產品，適合發展中企業，根據企業需要可以自由分割。而在接下來，
二期“合悅”產品，為總部型企業提供大面積辦公區域，主要為獨院、合院。
三期規劃為單元式類獨棟、雙拼、聯排辦公。
據中經文化產業瞭解，針對企業的需求，小鎮內還規劃了兩個超大體量體驗空間，一個是定位為專業多功能展廳，集合論壇、沙龍，展覽於一身；另一個是首映禮電影院，是融合巨幕、IMAX廳、藝術院線等功能的綜合體。
此外，配套方面，未來除了滿足日常辦公生活需求的24小時便利店、特色餐飲，還有設計師酒店、生活美學街、光影藝術館，融合閱讀、交流的體驗式書店等，將打造一個集生活、辦公、休閒、娛樂等於一體的文創小鎮，滿足各個生活作息時間內的人群，保持園區全天候的活力氛圍。
2
探索投資園區企業
梵石ITOWN前期主要是通過物理空間的運營，實現整個園區的盈利平衡。但與一些產業園區單純做“二房東”不同，梵天地產開始逐步探索投資園內的一些企業。據悉，前期已經參與投資了園內的“與音樂光影餐廳”，園區相關工作人員表示，在接下來的運用中，時機合適也會參投一些企業，與園內企業合作共贏。
與音樂光影餐廳 經濟日報-中國經濟網 劉園香/攝
3
促進片區經濟整體提升
據悉，西店記憶是國家實驗區重點項目，除了享受朝陽區優惠政策外，還享受額外政策支持，在金融方面，北京銀行等為園區的企業提供金融服務支持，以及朝陽區文創辦給予文創企業貸款的貼息支持等。對此，一位工作人員告訴中經文化產業，未來除了要和園內企業一起發展以外，梵石ITOWN還致力於通過中心商業區等的建設，拉動整個周邊的經濟。
閱讀更多 文創北京 的文章
