在中國房價波動與政策息息相關，所以想要把握全國房價走勢，必看作為政權集中地的北京房價走勢。而環京房價走勢，堪稱是中國房價走勢的風向標。
最近樓市熱鬧非凡，前有深圳千萬富豪排隊買房，後有杭州萬人搖號搶房，再有通州房價腰斬，業主齊聚售樓處維權退房。總之，全國房價走勢參差不齊，撲朔迷離，處於近些年最詭異的時刻。
但無論如何，現在中國房地產已經處於歷史的制高點。不管某些地方和房企再怎麼作妖，全民吹泡泡，瘋狂炒房的饕餮盛宴已經結束，往後的房地產再也不會是投機的溫床。
房價增長的最大推手是什麼?錢!錢!錢!
房企沒錢怎麼高價拿地?怎麼能頻頻拍出“地王”?居民沒錢蓋好房子誰來買?炒高的房價誰來接盤?
貨幣超發，採用大水漫灌野蠻助長的方式已經成為過去!
從房企來看
眾所周知，房地產是資金密集型行業，槓桿越高規模增長越快，負債一直高居不下。從各公司年報來看，2017年碧桂園總資產為10496.69億元，負債為9330.57億元，負債率達到88.89%;恆大總資產為17617.52億元，負債15195.44億元，負債率達到86.25%;排名靠前的房企中，融創以總資產為6231.02億元，負債5624.64億元，負債率高達90.27%，佔據負債榜首。
而今年下半年，為房企集中償債高峰期。放在往年房產風風火火之時，各種融資渠道都能玩轉，自然沒有壓力。但是最近，受政府多項調控政策的影響，眾房企遭遇緊箍咒，融資渠道接連收緊，資金鍊異常緊張，使得違約風險大增。
房企對其生存狀況的焦慮：負債率達歷史高位，而現金流卻步步吃緊。不能依靠融資的前提下，為了緩解現金流壓力，唯有快週轉、快銷售、快速回籠資金。
諸如“房產一哥”碧桂園迫於資金壓力，叫停三四五線城市的“全覆蓋”戰略，加速資金回籠;另一房產巨頭綠城也在施行“早銷、多銷、快銷”的運營策略;萬科的“去地產華”轉向“美好生活”更能說明現在房企的現狀以及對未來的期許並不樂觀。
如果說之前房地產商還有硬抬房價、死扛著不降的可能，現在極度缺錢的情況下，再這樣做顯然不是明智之舉，活下去已成為房企的首要目標。
主動降價加速回收資金是大部分房企為了“活下去”不得已之策，所以全國多地都出現一二手房價格倒掛的現象，一手房比二手房價格還便宜。
從需求端看
一二線城市限購，棚改叫停，是切斷三四線城市房價增長的最大動力。
提到這裡，就不得不提政府是如何通過棚改去庫存的。
不論一二線城市房價怎麼飛漲，三四五線城市的房價似乎一直不溫不火，蓋了好多房子沒人買，人們形象的稱之為“鬼城”。
地方房子賣不動，房地產商也沒了拿地熱情，地方政府賣不出地，自然也沒什麼錢。所以國家要求棚戶區改造，很多地方政府其實是拆不起的。
拆不起怎麼辦?這裡有一個特別好用的工具，叫做PSL，專業名稱為抵押補充貸款，是指央行以抵押方式向商業銀行發放貸款。就是通過這個工具，地方向國家開發銀行借錢，拿來對棚戶區進行拆除改造。拆遷戶拿到拆遷補償款，變得有錢了就會去買新的住房，刺激了城市房價增長，一潭死水就這樣被盤活了。
最後結果就是房價高了，庫存去掉了，棚戶區拆了，房地產商拿地了，地方政府有錢了，貸款也還了。
現在棚戶區改造和房屋去庫存基本目標已經完成，棚改隨即被叫停，刺激三四五線城市房價增長的最大動力消失，部分城市房價已成下降趨勢。
三四五線城市在購房方面存在“割韭菜”現象，月工資三四千，房價卻已過萬，房地產市場需求釋放沒有持續性。狂歡過後，必定是一地雞毛。
從整體經濟看
現在房地產市場顯露出兩種極端狀況，一方面是焦慮重重的房企，一方面是信心十足的購房者。
任何脫離中國整體經濟狀況，盲目相信房價一定會漲必定要付出慘痛的代價。
房價過度增長的弊端開始顯現。
一個國家的強大，絕對不是房地產的強大，而是實業的強大，房價過度增長已經嚴重影響了中國經濟健康發展。
最近轟轟烈烈的華為大搬遷已經說明了一切，華為研發等部門2700名員工正式離開深圳，搬遷到東莞的松山湖，據說在7月底和8月底還會有兩次搬遷，人數分別為3000人和8000人。
連華為這樣的大企業都感覺到了壓力，其它小企業的情況可想而知，別讓高房價涼了實業的心。
有這樣一個故事：一個深圳商人，10年前，以80萬元的總價賣掉了一套自己在南山的大房子，還掉銀行貸款後，手拿著剩下的60萬元去創業。經過這幾年努力，白手起家的公司終於開始走上了正軌。辛苦打拼賺到了400多萬元純利潤。然後，他用這些錢做首付，把自己當初賣掉的那套房子又買了回來。
如果大情況都如此，那大家都坐在家裡炒房就好，誰還會全心全意做實業?
2007年中國居民債務佔GDP的比重不足20%，那麼到了2017年，這個比重已經突破了54%，其中中國家庭房貸槓桿率在2017年末上升到了33.59%。
沒有對比就沒有傷害，美國是用了40年的時間，完成了槓桿率從20%到50%的提升，在中國卻用了不到10年的時間。
由於中國居民收入佔GDP比重偏低，所以測算槓桿率方式低估中國家庭部門債務問題的嚴重性。以家庭債務/家庭可支配收入測算，中國家庭部門槓桿率高達110.9%，已經超越美國。
由此可知，房貸壓力已經提前透支了我國居民的消費能力，市場經濟必將長期處於低迷狀態。
不可否認房地產對中國經濟增長髮揮了無可替代的作用，但現在已經成為阻礙中國經濟發展的絆腳石。
以往中國經濟面臨下行壓力時，必定通過刺激房價保持經濟增長。而現在面臨經濟下行壓力，政府依舊堅持重拳調控房價，也說明了這次政府的決心，房地產已經到了不得不治的時刻。
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