1998年是中國樓市劃時代的年份，這一年中央宣佈取消福利分房，全面開啟住宅商品化，被稱為“98房改”。
2018年的今天，深圳邁出了第一步，公佈了歷史上僅次於“98房改”的重要文件，宣告深圳二次房改來臨。
1998年，開啟了房地產改革，將福利分房改為住宅市場化；2018年，深圳開啟二次房改，將住宅市場化改為租售並舉。
二十年時間，歷史在住房改革上完成了一個輪迴。
那麼，二十年一輪迴，被媒體譽為“二次房改”的深圳舉措，究竟有何亮點呢？房價真的能夠如願下跌嗎 ？真的能讓大泡沫迴歸正常的軌道嗎？
深圳正式對外發布的這份文件叫《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見（徵求意見稿）》。
這份“意見”試圖明確未來18年（2018年至2035年）的深圳住房發展目標。其核心內容，是將深圳的住房分為四大類：
一是市場商品住房，佔住房供應總量的 40%左右，以普通商品住房為主；
二是人才住房，佔住房供應總量的 20%左右；
三是安居型商品房，佔住房供應總量的 20%左右，重點面向符合收入財產限額標準等條件的戶籍居民供應；
四是公共租賃住房，佔住房供應總量的 20%左右，面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會提供基本公共服務的相關行業人員、先進製造業職工等群體。
縱觀國際經驗來看，深圳現在嘗試建立的住房體系，主要借鑑的是新加坡模式。
將住房分割成商品化市場和政策性供給，其中人才住房、安居型住房和公共租賃住房的供應主體是政府及人才住房專營機構，而商品房仍由房地產開發企業提供，同時也支持企事業單位等建設籌集各類政策性住房。
在全國爆發的這場轟轟烈烈的搶人大戰之中，深圳顯然也坐不住了，而其房子可以五折買的政策，吸引了無數人才的目光！
此次新規中，為符合要求的人才提供市場價60%的政策性支持住房成為大家所關注的亮點。
也就是說，只要是本科畢業生前來深圳即可享受6折購房的優惠；而遷戶為深圳市戶籍的居民符合財產收入限制的更是可以低至5折！
然而理想很豐滿、現實很骨感。深圳的二次房改，恐怕還存在很多問題！
買房將成為有錢人的遊戲？
首先，我們知道，深圳的土地面積非常有限，深圳總面積只相當於北京六環內面積的90%左右，而且一半是山地、湖泊，想要多供地也沒地可供。
而現在深圳又要在18年新增170萬套住房，而且明確優先安排保障房的供地（在新增居住用地中，確保人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低於 60%，同時在新出讓居住用地中提高“只租不售”用地比例）。
總的盤子就這麼大，保障房建的多了，商品房自然就少了，再加上政策的利好刺激下，深圳的人口肯定會越來越多，現在深圳的存量房屋已經很難滿足人們的需求了，未來自不必說，那麼房價一定會越來越高！
看看我們身邊就知道了，新加坡的祖屋價格和商品房價格相差四倍，香港的商品房均價12萬，豪宅三四十萬的很常見。所以，如果深圳未來高端商品房的價格漲到天上去，也不必驚訝！
保障房真的能保障嗎？
近年來，“天價學區房”的新聞屢屢刷爆朋友圈，其實，這也就反映了國人買房的根本心態——花大價錢買的房，根本不是看中了那套老破小，而是看中了房子背後的資源，比如教育、比如醫療！
然而，很遺憾的是，在租售並舉層面，對於如何體現“租售同權”，深圳沒有任何突破性的提法，只是泛泛而談。
現在，各種各樣的租賃房層出不窮，“租售並舉”的長效機制也一再被提及，但具體政策的落地，卻遲遲不見蹤影。
而且，拋卻福利層面，五折買下來的房，在價值上未必就能吸引人！
與北京的共有產權房類似，能以五折六折買下來的人才房安居房，並非全部產權，而是類似與政府進行合夥買房，共享收益，共擔風險；而且設計了長達10年的封閉期。在封閉期內，這些住房不能上市套現，只能在體系內流轉，這就意味著這些住房失去流動性。
可以預見，雖然政府大力推行保障房，但大家只要能買得起，肯定還會接著買商品房，而這，將會 進一步推升房價上漲！
進一步講，從價格來看，五折買下來的房，真的就便宜了嗎？
雖然商品房不與保障類住房互通，但定價上卻有聯繫。而保障類住房則是價格的被動接受者，換句話說，就算保障類住房再多，也得按照商品房價格的5-6折來購買和租賃。
也就是說，你雖然買到了5折的房，那也是先上漲之後再打折！
“房改”風暴能刮向全國嗎？
不得不承認，雖然仍存在種種問題，但深圳史無前例的保障房建設力度，的確是拿出了一些誠意的。而作為中國房地產市場最為特殊的存在，深圳樓市向來具有風向標的意義。
那麼，這次深圳的大動作，會在全國開啟一輪“房改”風暴嗎？
經濟基礎決定上層建築。深圳能擺出這樣的誠意，是因為人家兜裡有錢。
數據顯示，深圳2017年GDP預計可達2.2萬億元，名義增長12.87%。一般公共預算收入達 8624 億元，其中，中央級收入 5292.4 億元，增長 11.1%；地方級收入 3331.6 億元，同口徑增長 10.1%。
不靠房子，深圳照樣是土豪，所以深圳並不需要土地財政。
但是，其他地方呢？
比如，某城市去年剛剛爆出GDP注水造假的大消息，今年的GDP增速也是墊底；禍不單行，今年還傳出債務壓頂之下的國企違約風險，然後，就以史無前例的低門檻政策加入了“搶人大戰”，房價也如願在24小時內被引爆！
對於全國各城市來說，今年絕對是肉痛的一年，一方面是財政收入的亞歷山大，畢竟PPP項目遭到重拳打擊了；一方面是地方債務的風險高企，錢都要還不起了，你覺得它還有多大的底氣來增加公共住房政策改善民生呢？
而這背後，則是整個稅制結構的矛盾。
新加坡為啥能搞低成本的住房建設？原因在於新加坡政府只有一級財政，有足夠的激勵效果，但是，對於我國來說，實行的是分稅制，中央和地方在財權與事權方面並不匹配。
沒有其他來源，地方當然需要玩命發展土地財政。
根源問題在哪裡？
雖然深圳這次在住房改革上做出突破，但制約中國樓市的根本問題——土地制度的壟斷問題，卻並沒有得到突破！小產權房的問題，並沒有給出回應！
現行土地制度，實際上使政府成為土地所有權交易的唯一買家和賣家。
在這種制度下，各地政府的必然會以唯一買家對本地土地進行低價徵收，然後作為唯一賣家將本地土地的使用權在本地的土地市場上高價拍賣，以便使土地出讓金極大化。
天價拿地、自然要高價賣房！追求利潤的開發商，自然要抬高樓價了 ！而那些小產權房，時不時就遭遇清理違建的打擊。
總之，某個城市的地價和房價再高，只要土地的壟斷權存在一天，當地的土地供應就不會隨著地價的上升而增加，以平抑地價的上漲。而其他壓制價格的政策，也只是治標不治本而已！
改革之路，道阻且長！
房子問題，牽一髮而動全身，想要將98年房改之後一路走偏的大泡沫扳回正途，我們還需要更大的魄力，對包括財稅等各個體系進行一場大刀闊斧的改革！
閱讀更多 投資家網蔣東文 的文章
