投資市場上，凡是見到固定收益超過30%的年會回報率，我通常的態度是不聞不問，因為我深深的知道15%的年化回報產品屈指可數，
所以當我接觸這個能確定性翻倍回報的產品時候，根本不關心，甚至有些牴觸，一度不想也認為沒必要了解真相，因為我知道，肯定有坑。這是什麼產品呢？深圳的回遷房。這種產品的優勢非常明顯，第一不需要購房名額，第二單價只要換成商品房的一半，我之所以牴觸是因為回遷房的交易對手是農民伯伯，而這個交易對手在投資領域可謂是無人能敵，所以我抱著寧願不賺錢也不碰的態度遷延了很久，這幾個月當中，有無數想買深圳房產卻苦於沒有名額的人問我有沒有可替代的產品，我也苦口婆心的告訴他們有但要謹慎，標的物很難選，第一是商辦類公寓，第二是小產權房，第三則是回遷房，當然還有法拍房。直到上個月，有會員買了回遷房，告訴我其中的安全性以及操作過程我才真正開始研究這種產品。
瞭解清楚後，我意識到一個問題，就是在我們的認知世界裡，通常對自己不瞭解的東西會存在誤判，所以有一句話叫偏見比無知更可怕，尤其最近我深有感觸。前段時間，我和水庫論壇的幾個好友聊天，他們竟然認為康老師是騙小白投資者的，其實不瞞各位，在2017年國慶以前，我認為歐大隻是戰術層面的，什麼信用卡、高評高貸等等，有點像街上賣藝的，而一直認為康老師才是一面號召天下諸侯的皇旗，一杆統領三軍的大纛，直到後來深度接觸一些水庫的群友才慢慢了解，歐大為神不為過！說白了就是我們只崇拜自己認知領域的神，而不瞭解甚至看不起未知領域的神，或許這也是宗教深層次的力量之一。對於回遷房，我就犯了這個錯誤，因為我認知的侷限性，導致我一直沒有深層次瞭解和判斷這種物業。
關於回遷房我一直思考的幾個問題，今天也拿出來分享一下。第一個問題，也是我反覆思考的，安全性問題。我想農民伯伯和我們草簽一個協議，如果反悔豈不是很麻煩？認真瞭解後發現，回遷房是一個非常成熟的市場，內部有非常成熟的確定性的運作方式，是一個公開的市場行為。不過當然要和農民伯伯籤合同，人家同意出讓才有購買的可能性。
第二要和村委籤合同，這個只有一定的約束力，畢竟村委是向著本地村民的，也不夠安全；第三要和開發商籤合同，這個就基本安全了，畢竟如果是渾水開發商沒必要去趟，開發商既然願意做，說明各種風險已經很低了，開發商已經替購買人把控過一次風險了，最關鍵是第四，還會在國土資源局備案，這個是上升到國家層面的，相當於國家機構承認購買者的權益，不僅合理而且合法合規，還能保護購買人的權益。
瞭解了這些後，我又親自參與了一次別人的投資過程，來讓我更確信產品的安全性，所以我才推薦大家可以選擇投資這樣的物業。買這種物業的複雜程度相當於二手房買賣的複雜程度，比買新房複雜些，但權益是終歸能得到有效保障。
第二個問題是回報到底有多大。回報有多大，這個真的不一定，要想收益高就需要精挑細選，有些地方的回遷房，真的只是一個購房名額的問題，沒什麼當下的回報，但有些地方的回遷房，回報馬上能達到一倍，兩萬多的單價，而周邊的商品房就是四萬多。
緊接著第三個問題，如此高的利潤一定很多人買，甚至井噴，引爆市場，但為什麼回遷房成交併沒有井噴？甚至一直不慍不火？雖說不慍不火，但最近幾年還是火了點，關注人多了，想了解的人也多了。瞭解深圳市場的人知道，回遷房有一個天然的屬性——不集中性，在數學概念裡叫離散性，這是機會灑落在深圳不一定的某個角落，但又相互隔離，也就是說，這是一個非連續的市場，所以無法形成連續市場的推進力。這樣的離散結果直接導致人們瞭解多、關注多的地方價格貴、而沒人關注地區的價格會低很多；第二個原因是人們的認知偏差，大多數人因為不相信而導致這些正在回遷的房缺乏市場的絕對良好預期；還有一個原因是一個小區域的成交太少，絕對優質的機會稍縱即逝，也就缺乏市場慢慢發育的基礎。多重原因導致回遷房尤其是人們關注程度低的回遷房價格還處於絕對低位。
第四個問題，回遷房的質量是不是很差？我常年生活在北方，對於回遷後能夠流通的商品房，房屋質量和原來的農民房有的一拼，所以我開始瞭解的時候擔心這是導致回遷房價格始終較低的原因，後來經過多個回遷房項目的瞭解，尤其是二手市場的調研，發現回遷房的議價能力和商品房一樣，甚至若干年後人們不記得這裡曾經是回遷過後新建的商品房。
最後一個問題來了，這麼好的事情，農民自己拿著多好，三年後加上房價的上漲，一平方可以多賣幾萬甚至大幾萬，已經等了這麼多年，再等兩年又何妨？或者難道農民真的這麼熱心腸？當然不是，對於一個擁有2000平方房屋的擁有者，變現100平方既能滿足當下的用錢需求，又能讓自己提前財務自由，還能讓後代在自己喜歡的領域博弈、學習，何樂而不為？要知道3年雖然不長，可是人生才有幾個3年，後代尤其是正處在上升期的青年能有幾個黃金3年！這也側面加固了投資的安全性，因為所有的選擇都是對比後的結果，這些賣掉的面積對於得到補償的農民不足一成，農民也完全沒有必要因為10%的利益和自己過不去，何況還是提前訂好的遊戲規則。
再思考完這些問題後，我就徹底放心了，不僅回報可觀，而且安全性非常高，只要能找到更低價格的房源，中間願意有人撮合且中間人可靠，那就能水到渠成，坐收翻倍收益。現在這樣的機會就在眼前，不需要購房名額、有確定性的投資回報以及絕對的安全性，你有興趣嗎？
作者/Wechat：mkshfx
來源：美房網深圳站（meifang-sz）
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