这里，我们来看南宁市国土资源局官网近日发布的《南宁市国有建设用地使用权二级市场转让交易规则(二次征求意见稿)》（以下简称“交易规则”），划重点先看起草说明！面对激烈竞争的一级市场，或许二级市场将是不少中小企业或品牌房企开疆拓土的新选择。
我们常提到的“土拍”（土地“招拍挂”）就是一级土地市场里的交易形式之一，此外像划拨、协议出让等程序也是在一级市场范畴，它是土地所有者与使用者之间的交易。而二级市场，指已经拿到土地的主体，再将手中土地转让、抵押或出租出去，它是土地使用者之间的交易。一级市场和二级市场交易主体不同，交易规则也不同。
【01】南宁着力构建完善土地二级市场规则
南宁市国土资源局于今年4月16日在官网发布了《关于《南宁市国有建设用地使用权二级市场转让交易规则(二次征求意见稿)》向社会公开征求意见的通告》。
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本次公开征求意见时间为15天，从2018年4月16日至4月30日。
▼这里，我们看到交易规则的起草说明，对于对于南宁土地二级市场感兴趣的朋友来说，不妨先看看。（虽然目前还是征求意见稿，但至少有个框架和方向去参考）。
“交易规则”里的交易方式主要有两种——交易鉴证或挂牌交易（二选一），这是土地使用者参与交易前必须了解的。原文件（部分）摘录如下：
“第五条 （交易方式）交易方式根据权利人要求或者相关规定采用交易鉴证方式或挂牌交易方式。
交易鉴证是指交易双方已协商达成意向后，进入南宁市二级市场业务办理平台，向承办人申请交易鉴证。双方签订转让合同后，承办人出具交易鉴证书。
挂牌交易是指委托人进入市土地二级市场交易平台，委托承办人挂牌公开交易，竞买人报价竞价，按价高者的原则确定竞得人。”
了解更多，你可在南宁微楼市或南宁地产圈历史文章了解。
我们通过南宁市国土资源局官网搜索关键词“二级市场”，可搜索到相关内容列表页面（如下面截图），可以看出从去年2017年年中及此前至今，南宁市就着力国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点实施方案制订与申报、调研国有土地二级市场试点工作、二级市场试点交易鉴证活动等方面工作。
在中国国土资源报（及其官网）也有刊登相关报道《南宁打造土地二级市场交易服务平台》提及，南宁市是全国28个建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点城市之一（也是广西唯一的试点城市）。“南宁市国土资源局将进一步完善交易服务机构，研发土地市场业务办理系统，逐步制定完善相应的配套政策措施，为一级市场和二级市场的有机衔接、形成竞争有序的土地二级市场提供支撑。按照实施方案，到2018年底，南宁市将建立起产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、运行规范、监管到位的土地二级市场交易服务平台。”
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【02】一级市场“羁绊”房企拿地热情；二级市场统一规范，利好多方
克而瑞广西片区数据显示，
自2017年5月出台住宅用地“限地价、限毛坯价、竞产权移交房”政策以来，南宁共拍出34幅限价地块，占总成交幅数42.5%，近一半；其中，23幅地块需配建产权移交住房，产权移交住房面积共约44万㎡（建面）。
面对2017年6月开始，南宁土地一级市场兴起的住宅用地“两限一竞”（同时缴纳土地出让金时限缩短，以及开竣工时间更加规范等变化），从上面2017成交的限价商住用地的拿地房企来看，或是一家独大，或是此后多家联合开发。碧桂园、龙光、荣和、大唐、彰泰、阳光城、新希望等房企最为积极，去年新储备项目不少于2个。它们成交地价多数达到限地价，和限房价（毛坯部分）相差不是很大，但在南宁房地产“多限”政策下，开发新项目住宅基本选择精装交付。
一级市场招拍挂的竞价方式及住宅销售条件苛刻要求，直接影响开发商项目开发成本、利润控制等方面，不少品牌房企或选择收购、并购及合作开发方式“开辟新道路”，寻求共赢。
土地二级市场也是近年来房企“攻城略地的必争之地”，相对一级市场来看，一是节省土地储备时间成本，二是有时或能节省拿地和开发成本。
(注：不同地块，因其规划指标要求、起始价、增价规则及增价幅度等不同因素，地价的考量、评估也有所不同。这里仅是列举其中一种情形)
一般而言，招拍挂有一定流程和手续审批，从供地计划到地块挂牌、截牌，一般都会经历好几个月，这对于开发商来说，时间就是金钱，而且市场变化谁都说不准，能早拿地就早拿地。二级市场交易的地块如果是商住地，而且此前没有“双限一竞”条件的，对于竞买人来说，拿地成本和开发成本实际是相对一级市场或相对减少些。
2017年12月12日，南宁市国有建设用地使用权二级市场试点首批转让合同签约鉴证仪式成功举行，成功交易青秀区仙葫片区三宗地块（其中1宗为商住用地），交易面积共31475.44平方米（折合42.21亩），成交价格为2.56亿元。南宁市国土资源出让服务中心向转让人、受让人颁发了《交易鉴证书》。对已投资额未达总投资额25%（含净地）土地的转让，受让人可以凭原土地证、原出让合同、交易鉴证书，到相关部门办理工程建设手续，待开工建设达25%后，办理过户手续。
据工作人员介绍，交易活动遵循自愿、公开、公平、公正的原则，破解了总投资额未满25%的建设用地使用权转让难题，有效满足了交易双方的利益诉求，保护了双方的合法权益，促进了土地要素流通顺畅，盘活了存量土地，提高了土地资源的配置效率。
如今，南宁土地二级市场交易规则二次征集社会意见，对于土地使用人来说，都应该认真阅读，并提出自己的意见和建议。手上有闲置土地、暂时难以开发的和想寻求合作开发伙伴的，以及意向在二级市场寻求优质地块的，不妨收藏/转需本篇文章。
本文首发来源：南宁微楼市 、南宁地产圈，部分数据图表来源克而瑞广西片区。已获授权转载。
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