中駿置業控股有限公司（簡稱“中駿置業”）日前表示，其準備更名為“中駿集團控股有限公司”。官方解釋稱，更名是為了更好反映公司目前的業務狀況，更好地提升中駿置業企業形象及日後業務發展。

房企更名往往與其戰略調整密切相關。此前，該公司提出，計劃2018年實現合同銷售額500億元，並希望在2020年躋身千億元房企俱樂部。為此，這家2013~2016年購入土地面積僅在46萬~201萬平方米的房企，2017年一口氣新增38個項目，新增土地儲備總建築面積達645萬平方米，同比大增283%，總地價和權益地價分別為322億元和125億元。同時在多元融資、拓展新業務、加快週轉速度方面均有不小動作。業內分析人士認為，在通向千億元的道路上，中駿置業既要加快擴張，又要控制風險，對其資源分配和運營管理能力都將是考驗。

3年衝刺千億元

成立於1996年的中駿置業起步於福建，至今已有22年的歷史。近幾年業績數據顯示，2013年~2017年，該公司分別實現合同銷售額108.2億元、119.08億元、145.11億元、235.24億元和332.47億元，而2013年與其處於同樣規模的旭輝、泰禾等閩系房企在2017年業績均已突破千億元大關。

為加快追趕閩系“兄弟房企”的步伐，2017年12月，中駿置業首次提出“千億元級規模”目標。今年3月舉行的業績會上，中駿置業董事會主席黃朝陽對目標進行了細化：2018年實現500億元，2019年達到800億元~900億元，2020年突破千億元。

數據顯示，2013年~2017年5年間，中駿置業的年複合增長率為32%，要在2020年實現千億元目標，意味著中駿置業接下來3年的年複合增長率需要達到45%以上。其中，2018年增幅則要超過50%。

衝刺規模過程中，擴充土地儲備很是關鍵。中駿置業此前每年新增的土地儲備並不多，直到2017年才開始發力。數據顯示，2013年至2016年中駿置業新增土地儲備分別為202萬平方米、68萬平方米、46.1萬平方米米和168萬平方米。2017年則新增38個項目，總建築面積達645萬平方米，同比大增283%。

不過，新增的38個項目中權益比例在50%以下的有18個，僅有6個權益為100%。克而瑞信息集團研究中心相關研究分析認為，為衝刺規模，在地價高企、單獨拿地越來越難的情況下，合作開發成為中駿置業當前重要拓展手段，未來企業權益銷售比例或將繼續下滑。

從城市佈局上看，該公司年報顯示，2017年銷售額主要來自一二線城市，其中一線城市的貢獻比例依然最高，達到43%；其中，僅北京、上海、天津這3座城市就貢獻了53.7%的銷售額。2018年，中駿置業在一線、二線和三四線城市的可售貨值佔比分別為23%、41%和36%。同策諮詢市場研究總監張宏偉向中國建設報分析認為，短期來看，一二線城市的調控政策依然嚴格，對於佈局集中在這些城市的房企來說，存在一定壓力。

此外，易居企業集團研究總監洪聖奇認為，熱點城市限價政策持續的時間超過了很多企業的預期，企業在設置銷售目標時一般預設了房價上漲的比例。“這種情況下可能需要更大的銷量才能完成目標。”洪聖奇對中國建設報分析說。

財務結構等有待優化

幾年前，中駿置業選擇聚焦於一二線城市，並拿了一些高價地塊。2016年2月，經過76輪的激烈競爭，中駿置業以39.48億元、配建5萬平方米公租房的代價，拿下了北京門頭溝龍泉鎮地塊。該地塊每平方米4.1萬元的樓板價打破了區域單價紀錄，中駿置業也因此受到了業內的廣泛關注。

隨後，在2016年8月的土地拍賣中，中駿置業以6億元的價格摘得上海青浦區徐涇鎮徐南路北側一幅地塊，除去保障房及不可售部分，樓板價超過每平方米5.6萬元。當時研究機構預計，該項目未來的售價保守估算也超過每平方米6萬元，而周邊在售的項目每平方米不過5.8萬元。第二年，中駿置業又以高溢價進軍青島。2017年4月，經過332次報價，中駿置業以763%的溢價率、8.12億元總價，拿下山東高速旗下的青島眾裕泰置業有限公司100%國有產權。

加速進軍一二線城市、高價拿地，導致中駿置業負債率的不斷攀升。據統計，2013年~2016年，中駿置業的負債率分別為66%、72%、71%、80%，2017年為72%。對此，上述研究中心分析認為，2017年負債率的下降顯示公司財務槓桿有所減小，但由於長短期債務比降至1.7、現金短債比降至1.21，與2016年相比短期債務風險有所提升，財務結構還有待優化。此外，負債的上升還壓縮了中駿置業的利潤空間。該公司年報顯示，由於銀行及其他貸款有所增加，其中，2017年中駿置業利息總額同比增長約35.1%至15.69億元。

為緩解資金週轉壓力，黃朝陽在今年3月舉行的業績會上表示，中駿置業希望將負債率控制在80%以下，並通過快速週轉來實現資金回籠。從2017年開始，中駿置業就開始推行強制跟投制度，要求項目及總部的管理層、關鍵崗位人員都必須跟投，每個項目的跟投股權上限是9.99%，下限是5%，根據買地和前期的投入計算股權佔比。據瞭解，中駿置業此前的標準是從拿地到銷售的週期為8個月。實行跟投制後，管理層為了提高利潤回報率，週期縮短至6~7個月，最快一個項目在拿地後4個月零20天便開始銷售。

“過快的開發和銷售週期可能會影響企業產品的品質，更重要的是，要實現如此快的銷售速度，對企業前期拿地的精準性則是考驗。除此之外，融資、財務以及項目運作能力等，都是中駿置業在加速擴張過程中需要予以全面考慮的。”業內專家分析表示。