宏觀經濟新常態
當下階段的宏觀經濟新常態，具體表現為三個不可逆的形態：
1、GDP增速不可逆：由高速徹底降到中高速；
2、舊有產能：盈利低效、全面過剩；
3、過去十年經濟的三大功臣之一，固定投資，迎來邊際。
而之所以會出現這樣的新常態，根源深遠：
2012年，勞動年齡人口首次出現負增長；
2012年，全球貿易增速從前10年明顯高於GDP增速，回落至GDP增速以下。全球各國之間的貿易往來，開始低於GDP增速以下。
2013年，城鎮戶均住宅超過1套；
2014年，地方政府高負債難以為繼，國務院出臺43號文著手治理；
以上因素分別對應了中國經濟發展的四大根本動力：
勞動力人口紅利；中國製造；房地產建設週期；基礎設施建設。
在2015年，以上四大支柱問題全面爆發。而面對這種局面，從國家層面放水已成不得已而為之！
但是，時間維度拉長之後，放水的邊際效應遞減趨勢已成既定事實。
從金融角度來看，貨幣投放和GDP增長效率已經失衡。
2008年放水，可以明顯感到對GDP的拉動。2015的放水，則GDP已經無動於衷。跟深層的思考是：如果將來經濟再出現問題時，還能放水嗎？
從預期來看，放水的理想狀態應該是：金融、實體、沉澱三者實現正循環，良性循環。
但是當放水系統失效之後，金融不願意去實體，自己玩；實體無法提供收益；沉澱又成為金融系統的負擔。沉澱資金又去找金融企業買理財產品，整個鏈條呈現失效狀態。
所以總結當下形式，直言當下的所有政策，目的只有一個：修復放水系統，尋找新的平衡。
在金融端：關貨幣總龍頭、降準改善流動性、資管新規、打破剛兌、打壓餘額寶、發展消費貸、去槓桿、資本市場改造
在實體端：供給側改革、去產能、去庫存、改變融資模式、促進消費（結合銀行的信貸投放）、取消行業補貼、擴大進口、產能升級、營改增、新會計法
沉澱端：產業轉移、人口轉移、資本轉移
那麼重點來了，在以上新形態下，接下來的樓市會怎麼走？城鎮化會怎麼走？金融形勢會怎麼走？
最後分享幾個觀點：
1、中國目前要打破剛兌，近幾年資本又在加速違約，雖然當前的違約率並不高，只有0.43%，但卻是一個不好的風向，目前購買銀行的理財產品時要非常謹慎。
樂視危機，為什麼風波小，因為是來自於股市的直接融資；小米體量龐大，關聯公司和企業也很多，並且大多是間接融資，所以如果小米出事，影響肯定大於樂視。
目前來說：股市投資註定要降低預期。並且要放棄過去短炒和投機炒作的老路子，要回歸價值投資。
3、國家必要開拓新的沉澱走向，所以逆市場規律操作。比如說：
產業轉移：東部向中西部產業轉移；
人口轉移：搶人，強行改變人口走勢規律；
資本轉移：三四線棚戶區改造（佔90%）；
新老倒掛，留住資本；
投資投的是大概率的確定性，房子是城市經濟形勢的一種體現，房子就是一個城市的股票。
好城市投資三大因素：
1、政治決定城市房價的基本高度。
2、看城市的金融性，本外幣儲蓄餘額；看產業結構，產業結構決定購買力，購買力最強的是第三產業；產業會產生就業和人口沉澱。
3、看人口，年輕人佔有比例，人口淨流入比例。
好區域的標準：
以CBD為核心，度量達到CBD的距離，以及交通便利程度。
找郊區，那些被城市的發展慢慢包住的區域。
好房子的標準：
是空間效率，也叫空間分割，這是房子給人的最多效用。
房子的本質性需求：是睡覺的臥室，洗浴的衛生間。以此為標準，不斷擴充效用，效用越多，就越是好房子。
國內兩大可投資的區域：
北三縣
基本面沒變，通州和北三縣未來共同沒有變。所以確定性交易沒有變，而跌的過於厲害，正是買入好時機。2017年三大跌：北京、上海、北三縣，北三縣更是腰斬。
粵港澳大灣區
屬於頂層設計，並且也很久都沒有漲了。
粵港澳大灣區房產投資原則：
1、看什麼？看高端第三產業；
2、誰決定？購買人群決定；
3、怎麼看？看CBD+交通；
4、誰定價？兩個核心城市定價。深圳和廣州，決定價格天花板，和核心城市的距離決定價格梯度。
粵港澳大灣區房產幾個特徵：
1、有臨深，但沒有環穗市場；廣州輻射力不夠，只能廣佛一體。
2、深圳輻射範圍和距離不同於京滬穗；帶狀，向東西北輻射。
3、
不存在真正意義的佛山市場；廣州只有珠江新城，因為廣州人是主導。4、東莞市場剛剛形成；土著多軍開始進入市場。
5、惠州市場完全分層；
6、其餘城市的市場是區域化市場。
臨深地區新盤，依然擠滿了急著交首付的人。
就如我們走訪的大亞灣區域，很多樓盤進入了尾盤階段，付款方式上統一口徑、130平以下的大都只接受一次性付款，哪怕無房無貸、想三成首付也無門。
平均1.5萬一平的單價，乘以100平，一套3房隨隨便便就是150萬左右。
哪裡來那麼多人，手拽那麼多百萬級現金，把臨深區域新房買空？
這種現象，不僅存與深圳臨深。
香港，近期成交了51個億一套的山頂別墅，與李嘉誠做鄰居的那款。
南京，一個樓盤凍結百億資金的新聞，在朋友圈刷屏。
深圳，連開了瑧山府、招商雙璽、萬科蛇口公館、華潤城等豪宅，不斷凍結、消化百億百億的資金。
樓市越熱，股市越冷。
人們的錢，都壓到房地產上了。
流動性過剩，是壓在中國全境的一個“金融炸彈”！
處理地好，是劑經濟升級的潤滑劑；處理的不好，就是“金融危機”的引藥。
從沒見，黑天鵝如此招搖的飛舞在各地的樓市，煽動著資金和投機的狂熱，一個不小心、民眾信心奔潰，整盤經濟就可能崩盤。
中國，為什麼會流動性過剩？
中國的流動性過剩哪裡來的
在1980年之前，中國民間可謂赤貧。
是沒有什麼錢的。
2018年中國的財富（錢），都是靠改革開放後40年，做生意賺出來的。
- 最初，做的是無本生意。
我們提供加工的場地，外資提供生產設備、物料，我們加工、他們銷售。我們不提供本金，而是靠提供人力和場地，賺錢；賺的是無本生意。
- 有了本金以後，就開始做外貿，賺老外的錢。
出口美國、出口歐洲、出口...；後面，開始賺亞非拉的錢。
- 賺了老外的錢之外，我們還賺中國人自己的錢。
內貿發達起來。物流通順起來。電商，也起來了。東西南北，無論繁華和便宜，商品都流通起來，在交易中，中國人普遍富起來。
40餘年日月長，擅長吃苦的中國人，通過做生意，就這麼有錢起來了。
流動性過剩，開始導致資產荒
從赤貧，到存款豐厚。
人的角色，就變了樣。
有了餘錢的人，就開始想投資。從股票、到理財、到房產、到股權，都歸屬於“資產”。錢必須購買資產，才能夠獲得“超過銀行存款利率的增值回報”。
可是因為“錢多”、“流動性”過剩，好的投資產品（資產）供不應求，就變成“資產荒”：想要尋找年化6%以上、安全穩健的投資產品，都不多了。
錢多，把好資產都買“荒”了！
轉本位基因，全球推高房價
原本，錢多了，也難不倒中國人。
對於素喜置業置田的中國人來說，中國的資產少了，就買到國外去唄。所以，2014-2016年，中國人的熱錢，很是把全球優質國家和城市的房產推高了一波。以至於，加拿大、澳大利亞、新西蘭為了“防控房地產泡沫”，緊急啟動對中國人購買該國房產的“限購令”、“禁貸令”。
因此，這一輪資產的泡沫，被截留在中國的國內。
房產貴了，貨幣對應就貶值了
中國的金錢，被圍堵在中國國內。
資產荒導致，熱錢只能流向樓市。2015-2018，這股兇猛的流動性過剩，從一線到二線，從二線到三線，從三線到4、5線，一輪輪拉高各地房價。
房價兇猛，普遍1-2倍的漲幅，實質性導致“中國貨幣貶值”：
2015年100萬的存款，在2017年2倍的樓價漲幅下，“變相”貶值為50萬“房產購買力等值品”。
貨幣貶值，必然影響物價和匯率
原來的100萬資金，只能購買到原來“50萬”的房產（50萬的房子，漲到100萬了）。
如果100塊的錢，還能再買到2015年100塊錢麵條，就顯得有點不公了。物價自會尋求與“樓價”同比例上漲的機會。
等到4、5線城市，房價同比2014年，都普漲1-2倍時（估計完成漲價時間為2019-2020年），物價其實必然將上漲一倍（或貨幣貶值50%）。
同理，人民幣貶值，必然導致國際物價和貨幣匯率調整。
國內物價上漲，由消費升級完成
物價惡性上漲，那些沒有快速積累起財富的人群，肯定會受不了。
惡性通脹，總是導致災難性的經濟金融危機。
所以，我們不能讓物價惡性上漲。
因此，必須進行價格管制，保證基本民生物價平穩或低速上漲。然後，通過消費升級，來消化“房價上漲帶動物價上漲”的衝力。
消費升級，就是讓一部分“麵包”貴起來。比如，讓奈雪裝修漂亮點，開在熒光燦爛的大mall裡，允許奈雪裡的麵包50塊一個、奈雪裡的奶茶38一杯。
城中村裡的麵包，依然2塊錢一個；但是mall裡的麵包，已經50一個。這樣，民間富餘的“錢和財富”，就有地方去消耗了。
人民幣貶值訴求，是貿易戰因素之一
對內，可以通過“消費升級”和“房產漲價”，消化掉一部分“熱錢”。
對外，卻會變成匯率戰、貿易戰。
據說，日本泡沫頂峰時期，日本的資產市值，足可換購整個美國的不動產；而且，當時日本已經在高價購買美國大都市核心區貴价物業。只是，被美國以金融戰、貿易戰反制了。
按現有的匯率，中國的錢，也是可以買下很多美歐不動產的；甚至，可以想像下，買下全球優質城市的優質物業。
中國人的40年財富積累，讓全球的資產和貨幣，面臨一次“被動型”的重估；各大國，都不得不“防禦性”對抗中國的泡沫輸出。
外國，能否做到資產漲、貨幣貶、物價漲？若能，則人民幣對外貶值，無法買斷國外資產，則泡沫輸出就可被遏制了；但是，該國也會因為人民幣貶值，而大舉進口中國商品，繼續拉大貿易逆差...（矛盾啊！）
大城市貴不可居，環都市樓盤成剛需
過去，中國的新城和環1線城市，容易淪為“鬼城”。
因為，人們還住得起“城市主城區”，只是是把多餘的錢砸在遠郊或新城：錢去人不去，新城和環1線城市死氣沉沉。
以致，臨深、環京、新城、衛星城，都成為一種“死坑”；有過經驗的人，談起遠郊新城置業而色變，一臉拒絕。
現在，正在改變這一切的，是“房價漲價”本身。
當一二線城市房產被動暴漲，疏解了“流動性過剩”這個金融難點後，導致85年以後的工薪階層，很難在一二線城市主城區買得起房、自住得了。比如，在深圳市區，哪怕窪地羅湖，一套宜居的50平1房1廳，動輒也是2、3百萬；這讓幾千塊薪資起跳的年輕一代人，10年內很難在都市主城區解決自住問題。
既然市區買不起，既然地鐵、公交往郊外和環都市圈通，那麼面臨結婚、生子、贍養老人的85年以後的人，就不得不接受單程通勤1-2個小時，居住到環都市圈去。
自住湧入，衛星城蝶變
昔日的鬼城、空城，因為一二線城市主城區“貴不可居”，就變成剛需板塊。
年輕家庭和養老家庭快速湧入，讓曾經“鳥不拉屎”的郊野的空盤，加快成熟；自駕先於軌道通車，解決通勤問題；入住率增加，則帶動社區商業和教育配套完善。
人來了，人住下了。
慢慢，人背後的產業也遷移過來了。
有了產業，新城、遠郊盤、衛星城就不再空洞；自然成為產城一體。
因居住遷移導致產業自發外溢，核心都市與周邊衛星城，就自然產業融合、產業分工。城市化，自然落地。
產業來了，本地經濟就起來了；經濟起來了，稅收就起來了；稅收起來了，政府就有錢建配套，有積極性去建交通、與核心都市主動軌道對接。
——這樣，
粵港澳、長三角、京津唐泛都市群自然逐步形成。剛需助力，國際性灣區變現
一場流動性的過剩，引發了中國全境的房價上漲。
一場中國全境的房價上漲，觸發了貨幣的實質貶值和消費升級帶動的物價上漲。
未提前資產佈局的人，資金變相貶值，“居不起”高房價的核心都市區。
買不起核心都市區的剛需們，只能走向環1線都市群裡的遠郊（衛星城）。
遠郊（衛星城）從曾經的“鬼城”，被激活為“剛需住區”；
商業、教育、交通，因為居住人口激增，自然提速；
人來了，慢慢產業也隨之遷移過來；軌道對接、產業融合，一個個衛星城（town）自然崛起，慢慢串聯為大型都市圈。
美國的都市圈，都這麼起來的。
就如洛杉磯都市圈的新城爾灣，也正在承接硅谷灣區、洛杉磯灣區的產業和人口轉移。
中國將重走美國灣區都市群崛起之路
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