宏观经济新常态
当下阶段的宏观经济新常态，具体表现为三个不可逆的形态：
1、GDP增速不可逆：由高速彻底降到中高速；
2、旧有产能：盈利低效、全面过剩；
3、过去十年经济的三大功臣之一，固定投资，迎来边际。
而之所以会出现这样的新常态，根源深远：
2012年，劳动年龄人口首次出现负增长；
2012年，全球贸易增速从前10年明显高于GDP增速，回落至GDP增速以下。全球各国之间的贸易往来，开始低于GDP增速以下。
2013年，城镇户均住宅超过1套；
2014年，地方政府高负债难以为继，国务院出台43号文着手治理；
以上因素分别对应了中国经济发展的四大根本动力：
劳动力人口红利；中国制造；房地产建设周期；基础设施建设。
在2015年，以上四大支柱问题全面爆发。而面对这种局面，从国家层面放水已成不得已而为之！
但是，时间维度拉长之后，放水的边际效应递减趋势已成既定事实。
从金融角度来看，货币投放和GDP增长效率已经失衡。
2008年放水，可以明显感到对GDP的拉动。2015的放水，则GDP已经无动于衷。跟深层的思考是：如果将来经济再出现问题时，还能放水吗？
从预期来看，放水的理想状态应该是：金融、实体、沉淀三者实现正循环，良性循环。
但是当放水系统失效之后，金融不愿意去实体，自己玩；实体无法提供收益；沉淀又成为金融系统的负担。沉淀资金又去找金融企业买理财产品，整个链条呈现失效状态。
所以总结当下形式，直言当下的所有政策，目的只有一个：修复放水系统，寻找新的平衡。
在金融端：关货币总龙头、降准改善流动性、资管新规、打破刚兑、打压余额宝、发展消费贷、去杠杆、资本市场改造
在实体端：供给侧改革、去产能、去库存、改变融资模式、促进消费（结合银行的信贷投放）、取消行业补贴、扩大进口、产能升级、营改增、新会计法
沉淀端：产业转移、人口转移、资本转移
那么重点来了，在以上新形态下，接下来的楼市会怎么走？城镇化会怎么走？金融形势会怎么走？
最后分享几个观点：
1、中国目前要打破刚兑，近几年资本又在加速违约，虽然当前的违约率并不高，只有0.43%，但却是一个不好的风向，目前购买银行的理财产品时要非常谨慎。
乐视危机，为什么风波小，因为是来自于股市的直接融资；小米体量庞大，关联公司和企业也很多，并且大多是间接融资，所以如果小米出事，影响肯定大于乐视。
目前来说：股市投资注定要降低预期。并且要放弃过去短炒和投机炒作的老路子，要回归价值投资。
3、国家必要开拓新的沉淀走向，所以逆市场规律操作。比如说：
产业转移：东部向中西部产业转移；
人口转移：抢人，强行改变人口走势规律；
资本转移：三四线棚户区改造（占90%）；
新老倒挂，留住资本；
投资投的是大概率的确定性，房子是城市经济形势的一种体现，房子就是一个城市的股票。
好城市投资三大因素：
1、政治决定城市房价的基本高度。
2、看城市的金融性，本外币储蓄余额；看产业结构，产业结构决定购买力，购买力最强的是第三产业；产业会产生就业和人口沉淀。
3、看人口，年轻人占有比例，人口净流入比例。
好区域的标准：
以CBD为核心，度量达到CBD的距离，以及交通便利程度。
找郊区，那些被城市的发展慢慢包住的区域。
好房子的标准：
是空间效率，也叫空间分割，这是房子给人的最多效用。
房子的本质性需求：是睡觉的卧室，洗浴的卫生间。以此为标准，不断扩充效用，效用越多，就越是好房子。
国内两大可投资的区域：
北三县
基本面没变，通州和北三县未来共同没有变。所以确定性交易没有变，而跌的过于厉害，正是买入好时机。2017年三大跌：北京、上海、北三县，北三县更是腰斩。
粤港澳大湾区
属于顶层设计，并且也很久都没有涨了。
粤港澳大湾区房产投资原则：
1、看什么？看高端第三产业；
2、谁决定？购买人群决定；
3、怎么看？看CBD+交通；
4、谁定价？两个核心城市定价。深圳和广州，决定价格天花板，和核心城市的距离决定价格梯度。
粤港澳大湾区房产几个特征：
1、有临深，但没有环穗市场；广州辐射力不够，只能广佛一体。
2、深圳辐射范围和距离不同于京沪穗；带状，向东西北辐射。
3、
不存在真正意义的佛山市场；广州只有珠江新城，因为广州人是主导。4、东莞市场刚刚形成；土著多军开始进入市场。
5、惠州市场完全分层；
6、其余城市的市场是区域化市场。
临深地区新盘，依然挤满了急着交首付的人。
就如我们走访的大亚湾区域，很多楼盘进入了尾盘阶段，付款方式上统一口径、130平以下的大都只接受一次性付款，哪怕无房无贷、想三成首付也无门。
平均1.5万一平的单价，乘以100平，一套3房随随便便就是150万左右。
哪里来那么多人，手拽那么多百万级现金，把临深区域新房买空？
这种现象，不仅存与深圳临深。
香港，近期成交了51个亿一套的山顶别墅，与李嘉诚做邻居的那款。
南京，一个楼盘冻结百亿资金的新闻，在朋友圈刷屏。
深圳，连开了瑧山府、招商双玺、万科蛇口公馆、华润城等豪宅，不断冻结、消化百亿百亿的资金。
楼市越热，股市越冷。
人们的钱，都压到房地产上了。
流动性过剩，是压在中国全境的一个“金融炸弹”！
处理地好，是剂经济升级的润滑剂；处理的不好，就是“金融危机”的引药。
从没见，黑天鹅如此招摇的飞舞在各地的楼市，煽动着资金和投机的狂热，一个不小心、民众信心奔溃，整盘经济就可能崩盘。
中国，为什么会流动性过剩？
中国的流动性过剩哪里来的
在1980年之前，中国民间可谓赤贫。
是没有什么钱的。
2018年中国的财富（钱），都是靠改革开放后40年，做生意赚出来的。
- 最初，做的是无本生意。
我们提供加工的场地，外资提供生产设备、物料，我们加工、他们销售。我们不提供本金，而是靠提供人力和场地，赚钱；赚的是无本生意。
- 有了本金以后，就开始做外贸，赚老外的钱。
出口美国、出口欧洲、出口...；后面，开始赚亚非拉的钱。
- 赚了老外的钱之外，我们还赚中国人自己的钱。
内贸发达起来。物流通顺起来。电商，也起来了。东西南北，无论繁华和便宜，商品都流通起来，在交易中，中国人普遍富起来。
40余年日月长，擅长吃苦的中国人，通过做生意，就这么有钱起来了。
流动性过剩，开始导致资产荒
从赤贫，到存款丰厚。
人的角色，就变了样。
有了余钱的人，就开始想投资。从股票、到理财、到房产、到股权，都归属于“资产”。钱必须购买资产，才能够获得“超过银行存款利率的增值回报”。
可是因为“钱多”、“流动性”过剩，好的投资产品（资产）供不应求，就变成“资产荒”：想要寻找年化6%以上、安全稳健的投资产品，都不多了。
钱多，把好资产都买“荒”了！
转本位基因，全球推高房价
原本，钱多了，也难不倒中国人。
对于素喜置业置田的中国人来说，中国的资产少了，就买到国外去呗。所以，2014-2016年，中国人的热钱，很是把全球优质国家和城市的房产推高了一波。以至于，加拿大、澳大利亚、新西兰为了“防控房地产泡沫”，紧急启动对中国人购买该国房产的“限购令”、“禁贷令”。
因此，这一轮资产的泡沫，被截留在中国的国内。
房产贵了，货币对应就贬值了
中国的金钱，被围堵在中国国内。
资产荒导致，热钱只能流向楼市。2015-2018，这股凶猛的流动性过剩，从一线到二线，从二线到三线，从三线到4、5线，一轮轮拉高各地房价。
房价凶猛，普遍1-2倍的涨幅，实质性导致“中国货币贬值”：
2015年100万的存款，在2017年2倍的楼价涨幅下，“变相”贬值为50万“房产购买力等值品”。
货币贬值，必然影响物价和汇率
原来的100万资金，只能购买到原来“50万”的房产（50万的房子，涨到100万了）。
如果100块的钱，还能再买到2015年100块钱面条，就显得有点不公了。物价自会寻求与“楼价”同比例上涨的机会。
等到4、5线城市，房价同比2014年，都普涨1-2倍时（估计完成涨价时间为2019-2020年），物价其实必然将上涨一倍（或货币贬值50%）。
同理，人民币贬值，必然导致国际物价和货币汇率调整。
国内物价上涨，由消费升级完成
物价恶性上涨，那些没有快速积累起财富的人群，肯定会受不了。
恶性通胀，总是导致灾难性的经济金融危机。
所以，我们不能让物价恶性上涨。
因此，必须进行价格管制，保证基本民生物价平稳或低速上涨。然后，通过消费升级，来消化“房价上涨带动物价上涨”的冲力。
消费升级，就是让一部分“面包”贵起来。比如，让奈雪装修漂亮点，开在荧光灿烂的大mall里，允许奈雪里的面包50块一个、奈雪里的奶茶38一杯。
城中村里的面包，依然2块钱一个；但是mall里的面包，已经50一个。这样，民间富余的“钱和财富”，就有地方去消耗了。
人民币贬值诉求，是贸易战因素之一
对内，可以通过“消费升级”和“房产涨价”，消化掉一部分“热钱”。
对外，却会变成汇率战、贸易战。
据说，日本泡沫顶峰时期，日本的资产市值，足可换购整个美国的不动产；而且，当时日本已经在高价购买美国大都市核心区贵价物业。只是，被美国以金融战、贸易战反制了。
按现有的汇率，中国的钱，也是可以买下很多美欧不动产的；甚至，可以想像下，买下全球优质城市的优质物业。
中国人的40年财富积累，让全球的资产和货币，面临一次“被动型”的重估；各大国，都不得不“防御性”对抗中国的泡沫输出。
外国，能否做到资产涨、货币贬、物价涨？若能，则人民币对外贬值，无法买断国外资产，则泡沫输出就可被遏制了；但是，该国也会因为人民币贬值，而大举进口中国商品，继续拉大贸易逆差...（矛盾啊！）
大城市贵不可居，环都市楼盘成刚需
过去，中国的新城和环1线城市，容易沦为“鬼城”。
因为，人们还住得起“城市主城区”，只是是把多余的钱砸在远郊或新城：钱去人不去，新城和环1线城市死气沉沉。
以致，临深、环京、新城、卫星城，都成为一种“死坑”；有过经验的人，谈起远郊新城置业而色变，一脸拒绝。
现在，正在改变这一切的，是“房价涨价”本身。
当一二线城市房产被动暴涨，疏解了“流动性过剩”这个金融难点后，导致85年以后的工薪阶层，很难在一二线城市主城区买得起房、自住得了。比如，在深圳市区，哪怕洼地罗湖，一套宜居的50平1房1厅，动辄也是2、3百万；这让几千块薪资起跳的年轻一代人，10年内很难在都市主城区解决自住问题。
既然市区买不起，既然地铁、公交往郊外和环都市圈通，那么面临结婚、生子、赡养老人的85年以后的人，就不得不接受单程通勤1-2个小时，居住到环都市圈去。
自住涌入，卫星城蝶变
昔日的鬼城、空城，因为一二线城市主城区“贵不可居”，就变成刚需板块。
年轻家庭和养老家庭快速涌入，让曾经“鸟不拉屎”的郊野的空盘，加快成熟；自驾先于轨道通车，解决通勤问题；入住率增加，则带动社区商业和教育配套完善。
人来了，人住下了。
慢慢，人背后的产业也迁移过来了。
有了产业，新城、远郊盘、卫星城就不再空洞；自然成为产城一体。
因居住迁移导致产业自发外溢，核心都市与周边卫星城，就自然产业融合、产业分工。城市化，自然落地。
产业来了，本地经济就起来了；经济起来了，税收就起来了；税收起来了，政府就有钱建配套，有积极性去建交通、与核心都市主动轨道对接。
——这样，
粤港澳、长三角、京津唐泛都市群自然逐步形成。刚需助力，国际性湾区变现
一场流动性的过剩，引发了中国全境的房价上涨。
一场中国全境的房价上涨，触发了货币的实质贬值和消费升级带动的物价上涨。
未提前资产布局的人，资金变相贬值，“居不起”高房价的核心都市区。
买不起核心都市区的刚需们，只能走向环1线都市群里的远郊（卫星城）。
远郊（卫星城）从曾经的“鬼城”，被激活为“刚需住区”；
商业、教育、交通，因为居住人口激增，自然提速；
人来了，慢慢产业也随之迁移过来；轨道对接、产业融合，一个个卫星城（town）自然崛起，慢慢串联为大型都市圈。
美国的都市圈，都这么起来的。
就如洛杉矶都市圈的新城尔湾，也正在承接硅谷湾区、洛杉矶湾区的产业和人口转移。
中国将重走美国湾区都市群崛起之路
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