如意岛项目，让京城地产商王永红的淘金梦破碎，旗下上市公司资金链承压，而他自己避走香港。如今，他将这个项目甩给另外一位地产大佬。如意岛上的淘金梦得以延续，但如意岛项目会走向何方，目前还未知。
▲如意岛规划图
作者 | 熊颖
海口市中心向东北12公里，是地产圈颇有名气的人工岛，该岛规划形态酷似“如意”，故名“如意岛”。
2012年，海南盛行向海要地，发展海岛经济。京城地产商王永红嗅觉敏锐，毅然南下，通过旗下中弘股份（000979，SZ），联手中铁斥资30亿投向如意岛。
在王永红的算盘里，如意岛将成为世界级综合型旅游目的地。彼时，中弘高层无一不对该项目抱有重望。
计划终究还是赶不上变化。一同入局的小伙伴没有走到最后，中铁中途撤退，只留下中弘股份一人孤军奋战。在过去的六年中，如意岛项目也不顺利，最终难产。
如意岛项目成为压断中弘股份资金链的重要原因之一。在资金困局面前，王永红避走香港，中弘股份频繁自保，选择将如意岛项目以89亿元的实际价格，转让给国内另一房企佳兆业。
这笔在外界看来一场双赢的交易，开始了如意岛上的另一个“淘金”梦。
如意岛上不如意
中弘股份和如意岛的缘分从2012年开始。这一年，海南盛行向海要地，填海造岛项目密集动工。
同年5月，中弘股份联手中铁拿下如意岛项目，成为当年海南的最大“地主”。随后二者共同出资5亿元在海口市成立如意岛公司。
对于中弘股份的“蛇吞象”行为，当时有券商并不看好，“这样激进式扩张，如愿拿到项目，后续的资金问题也较难解决，如果没有足够的资金开发，土地可能面临收回的风险，而且极有可能重蹈顺驰的覆辙。“
不过在中弘股份看来这是“舍不得孩子套不住狼”。
如意岛项目位于海口市海甸岛，是个纯填岛项目。中弘股份想要围绕“海岛”“时尚”“娱乐”三大主题价值，将如意岛打造成为集休闲度假、海洋运动、时尚创意、大型游乐、健康颐养为一体的世界级综合型旅游目的地。
在中弘股份的“小算盘”里，只要建成，如意岛的旅游观光人数每年可接待300万人次，旅游度假人数可以实现年接待量150万人次。
计划终究还是赶不上变化。中弘股份首先就在填海造地上狠狠地摔了一跤。
2016年，如意岛在未获取海域使用权的情况下，擅自在如意岛项目三期工程中进行填海，被罚3733万元。
2017年年报显示，如意岛填岛EPC总包中铁港航局集团有限公司以及中交集团，在合同实施过程中，分别提出涨价超20%的要求，合同被迫终止，填海计划进入停滞期。
紧接着，一则公告让中弘股份雪上加霜。2018年1月5日，海口市海洋和渔业局对包括如意岛在内的填海造地项目，下发的“双暂停”通知，暂停施工、暂停营业。中弘股份的如意岛项目也因此搁浅至今。
▲如意岛填海造地工程
一位海口本地人告诉市界（ID：newsseeker），目前如意岛处于废弃状态。中弘股份董秘办则向市界表示，“如意岛填岛工程并没有填完，桥梁等很多东西也都还没验收。”
投向如意岛项目数十亿，中弘股份却难以及时回笼资金。当前，王永红和中弘股份面临最大的难题现金流极度紧绷。该项目一旦长期搁浅，中弘股份的资金困局将更加凸显。
中弘“割肉”自救
如意岛项目搁浅，但关于它的淘金梦还在继续。
2018年7月11日晚，中弘股份称，为盘活存量资产、减少负债、增加流动资金，决定出售如意岛公司的100%股权。
市界（ID：newsseeker）查询发现，接盘方罗胜特投资成立于2018年6月20日，可谓突击成立。其背后股东为杨惠琪、刘彩霞、徐婉纯、豪熙投资和超旭置业。
其中，合计持股罗胜特投资40%股权的豪熙投资、超旭置业两家企业由佳兆业间接控股。
据界面报道，一位接近交易的内部人士表示，融创孙宏斌此前也谈过这个项目，郭老板还怕谈不成。随后，身在香港的王永红找到佳兆业集团董事长郭英成，谈妥了这笔交易。
▲佳兆业集团董事长郭英成
定价14亿元，再加上代为偿还的74.61亿元债务，佳兆业拿下如意岛的实际成本约为88.61亿元。代偿债务方面，包括中弘欠北京银行、华融款项。
中房商学院研究员邓明政向市界（ID：newsseeker）分析，这笔买卖相当划算，中弘从去年爆出财务危机，这明显是割肉自救。而如意岛项目是很不错的文旅标的，项目估值90-100亿，现在海南项目整体升值明显，但该估值并未溢价，所以实际是贱卖无疑。
“贱卖”如意岛，中弘股份打的是另一副算盘——让新疆佳龙接盘。
6月29日，中弘股份公告，王永红控制的中弘卓业向新疆佳龙出售全部26.55%持股。前提条件是，中弘股份先要把标的股份存在多项查封的问题解决掉。
卖掉如意岛是其中关键一环。佳兆业接手意味着欠北京银行和华融的债务另有人偿还，而前述中弘股份的查封问题也渐趋明朗。
7月12日，市界（ID：newsseeker）致电中弘股份董秘办，其表示价格是双方谈判和第三方机构评估的结果，交易后，公司现金流肯定会有改善。
佳兆业押宝江东新区？
佳兆业以89亿成本拿下的如意岛价值几何？
中弘股份年报显示，海南如意岛项目一期、二期共取得海洋使用权面积386.14公顷。其中，一期14个填海项目竣工海域已取得海口市海洋和渔业局使用验收合格的批复，二期6个填海项目正在申请办理竣工海域使用验收。
截止2018年4月30日，如意岛公司总资产89.81亿元，其中存货 55.32 亿元。这里提到的存货，主要为中弘股份对如意岛的投入成本，包括围海造地工程、跨海大桥、旅游集散地、展示中心等工程项目。
如意岛项目还留下了一堆不确定性。比如，在中弘股份手上迟迟没有批下的第三期工程海域使用权，“易主”之后能否拿下？
郭英成看中如意岛的到底是什么？一位佳兆业的工作人员向市界（ID：newsseeker）透露：“和公司的业务布局和发展方向相关。”她解释，佳兆业的文旅项目不少。
邓明政向市界（ID：newsseeker）推测，“海南岛未来的发展机遇不可限量。”
不过，郭成英很有可能是在押宝江东新区。
6月3日，海南省决定设立海口江东新区，将其作为建设中国(海南)自由贸易试验区的集中展示区。根据最新规划，海口江东新区将打造成为新时代全面深化改革开放新标杆中的标杆，成为展示中国风范、中国气派、中国形象的重要窗口。
▲江东新区规划图
市界（ID：newsseeker）向中弘股份董秘办核实，其表示“如意岛在江东新区范围内。”上述海口本地人也猜测，佳兆业接盘了（如意岛）可能是要配合江东新区开发，不过具体做什么还要等到9月份。
白衣骑士不好做
接手如意岛项目，做了别人的“白衣骑士”，佳兆业实际并不轻松。
高管离职、项目停工、资产冻结、重组失败……2014年后的3年时间，佳兆业盘一直在盘算着如何自救。
2015年，佳兆业好不容易等来的“大救星”融创突然反悔。终止收购后，孙宏斌还免不了吐槽几句“在我看来，佳兆业债务混乱，根本理不清”“佳兆业永远也复不了牌”。
幸运的是，佳兆业熬了过来。2017年扭亏为盈，实现营业收入328亿元，实现净利润30.4亿元。
不过“大病初愈”后，佳兆业又开始大步向前，接手如意岛就是其迈出的重要一步。
中原地产首席分析师张大伟告诉市界（ID：newsseeker），接手如意岛对佳兆业的现金流存在一定影响。他说，“这就是赌。”邓明政也向市界表示：“佳兆业自顾不暇依然接盘，说明（如意岛）诱惑力很大。”
喜提如意岛的背后，是佳兆业的现金流压力，此时融资趋难的房地产大背景让情况更显严峻。
港股千亿资产内房企净负债率排行榜显示，2017年佳兆业的净负债率高达300%，在23家内房企中排名第一。
根据年报，截至2017年底，佳兆业总负债1834亿元，资产负债率达到85.94%。其中，2018年佳兆业需要偿还的债务多达221亿元。而截至2017年底，佳兆业净资产约300亿元，现金及银行存款账面值约212亿元。
面临2018年的偿债小高峰，一位佳兆业员工告诉市界（ID：newsseeker）：“我们授信方面做的很好，221亿元的（短期）债务中，已经获得了161亿的信用额度。”在她看来，今年佳兆业的销售节奏比较正常，回款率较快，在还款方面没有压力。
这笔买卖还是受到了深交所的关注。
7月12日，深交所下发关注函，要求中弘股份补充披露罗胜特投资的实际控制人、财务数据，及与佳兆业之间存在的关系。同时，深交所还要求中弘股份对罗胜特投资的收购资金来源及其实际履约能力进行披露。
“易主”后的如意岛能否摆脱颓势？邓明政分析，佳兆业既然冒险接盘肯定已想好对策，至于如何盘活或者再次转手那就不好说了。
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