导语
昨天，昆明又进行土地拍卖了。
本文关键词：
1、碧桂园拿地（经开区）
2、海伦堡拿地（二环内）
最长的拍卖：等到花都谢了人都饿了
昨天，刷新了昆明土地拍卖历史上的记录——不是价格最高之地王，更不是溢价率最高，而是史上最长的拍卖，全程耗时4个半小时，经过106轮竞价后才完成竞拍。
感谢参与竞拍的46号红星美凯龙，47号中海、48号碧桂园、49号中梁、50号保利（网传名单），让整个地产圈的媒体记者跟着避开了周五的晚高峰，硬是拖到7点半以后才下班。
请随意感受一下昨天下午，来自小陈朋友圈的无奈（包括守候在电脑前直播土拍的记者以及开发商代表）。
吃瓜群众不容易，参与竞拍的开发商代表也表示很累……
普通小伙伴可能猜不到这块地在哪？
呈贡？巫家坝？会展片区？
呵呵，都不是。
这里是被人淡忘的经开区。
经开区“洼地”终将迎来春天
下面是这块被人哄抢的土地的信息。
经开区清水片区出让的地块编号为KCJ2017-14号，福昆线与环城东路（石龙路）交汇处，西侧为已经建成的西亚庄园和岭东紫郡，与目前经开区在售的东旭御山湖直线距离约3公里，北侧还有被保利地产接手的山水云亭项目。
（图片来自搜狐焦点网）
土地性质为纯住宅用地，总面积约255亩，拍卖起价约4.59亿元，成交价9.6054亿元，溢价率高达109%，土地单价352万元/亩，楼面价约3528元/平米。规划容积率>1且≤1.6，绿地率≥40%，建筑密度≤32%。该宗地开工时间为土地移交后一年内开工，竣工时间为开工后三年内竣工。
一看这个容积率，不高于1.6。很明显，将被设计成高端别墅、洋房类产品。（地块限高24米）
自打昆明楼市3.1调控以来，经开区的土地被第一个点燃。（开发商拿地热情不减啊）
楼面价3528元/㎡，我们对比一下前段时间中海龙泉路人造板机厂土地的楼面，6143-9584元/㎡，简直是便宜的不行。
然而再对比一下经开区在售项目东旭御山湖的土地价格。
该地块曾于2016年11月入市交易，当时因无人报名而流拍。随后2017年2月下午，再次网上拍卖却溢价200万元。被深圳老牌上市房企宝安地产旗下的全资控股子公司拿下，深圳宝安地产首入昆明。（宝安地产是东旭蓝天新能源股份有限公司的全资控股子公司，而东旭蓝天则是宝安地产更名后的名称）
这也就是东旭御山湖项目地块450亩的由来，该地块规划容积率>1且≤1.6，建筑密度≤28%，绿地率≤40%，土地单价为160.62万元/亩，楼面价为1504元/平米。
也就是说，一年后的今天，差不多的地段，差不多的容积率，建筑密度还大了4%，土地价格却翻了一倍以上。
目前东旭御山湖，洋房、联排别墅单价8000-12000元之间（毛坯），就算碧桂园贴近这个价格卖房子，按照3000多的楼面价，依旧有得赚。
经开区最近两年内，除东旭御山湖之外，都无新面孔楼盘面市，部分老项目居然还有现房在售，尽管如此也仅7000-8000多的房价（部分带公立学校的上9000元/㎡），相比市区三环、呈贡，无疑是一个大洼地。
无论是最近每次抢地都能看到的身影——中海地产，还是积极接盘同时又拿新地块的碧桂园，甚至是还是走郊县、地州包围城市道路，拼命挤进主城的中梁地产。
就仿佛，去年生意好，小卖部本来还想进点可乐卖卖，然而供应商那边只有雪碧了，价格还便宜些。老板心想，只要进货，喝不着可乐的人也许会买雪碧，算下来还能养活一帮伙计，业绩上也过得去，怎么算，都是一笔不会亏的买卖。
当然，经开区，可能老昆明人对经开区不太“感冒”，就像当年对呈贡不太“感冒”一样。
其实，用发展的眼光看问题，这边的工厂和园区很先进，员工也很多，核心区域绿化还真的是蛮不错的，真的不是“脏乱差”。相信随着未来地铁4号线的开通，经开区将联通整个昆明。
不过，这里还是有一大缺陷：配套不成熟，尤其是学校和医疗。
海伦堡拿下海伦堡中央广场后续用地
当然在昨天土拍之后，碧桂园风头一时无二。
让人几乎完全忽略了第一场土拍的结果——海伦堡拿下海伦堡中央广场的后续地块。
（明明花了12亿多呢！比碧桂园多呢！媒体记者朋友们，倒是给我一个头条啊！——心疼一下海伦堡）
因为这块地没人抢啊，不激烈。
先来看这块土地的情况。
西山区棕树营街道办事出让的3宗土地，打包出让面积约108亩，均为城镇住宅用地，被海伦堡旗下子公司（昆明宝华房地产开发有限公司）以12.2058亿元的底价摘牌，土地单价约1126万元/亩，容积率5.13-6.05之间，楼面价在2791-3299元/平米之间。
（图片来自搜狐焦点网）
根据文件，这批土地为西山区3号片区上栗村、下栗村、江家桥村城改项目的一部分，位于云山路与西园路交汇处，属于昆明市二环内，为昆明海伦堡中央广场建设用地，建设周期为2018年-2019年底。
明明这块土地在市中心，地段更好，那为什么楼面价还跟经开区差不多？还是底价成交？
再看拿地要求：
“土地竞得人需于2018-2019年底建设建筑面积135414.3平米的住宅回迁安置房，建成后无偿移交昆明市西山区人民政府。建设标准与商品房一致（毛坯），建设周期为2018年-2019年底。”
当然最引人关注的是，土地竞得人还需在西山区3号城改片区内建设1所21班的幼儿园、1所36班的中学，建设周期为2019年-2020年底。——这下子，落实了，海伦堡中央广场确实有学校。
至于其他开发商，你觉得还有抢地的必要？
其实海伦堡这个项目也算接盘，原地主奥宸地产还没来得及好好规划就已经……又是一个令多少家庭心碎的开发商，伤痕累累的城中村改造，这里就不再多提。
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