深圳正式對外發布的這份文件叫《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見（徵求意見稿）》。
這份“意見”試圖明確未來18年（2018年至2035年）的深圳住房發展目標。其內容可概括為三點：
1、總量上：從2018年到2035年這18年間，深圳將籌集建設各類住房170萬套。
2、政策房成主導：這170萬套房子裡，商品房佔40%，人才房佔20%，安居房佔20%，公租房佔20%。也就是說，未來18年，深圳只能提供70萬套商品房，平均每年不到4萬套。
3、打折購房時代到來。人才房價格為市場的60%左右，安居房價格為市場的50%左右。其中，人才房和安居房封閉運行，購房滿10年才能上市交易，但前提是要向政府繳納一定比例的增值收益。
深圳此次“徵求意見稿”裡，有兩大亮點，值得我們關注。
二
亮點一：深圳今後，六成是保障性住房
根據深圳市的城市總體規劃，到2035年，深圳新增建設籌集各類住房只有170萬套，有不少於100萬套都是保障性住房，佔比高達60%左右！
為何到2035年，新增住房只有170萬套？
根據深圳市的城市總體規劃，截至2017年底，深圳常住人口為1253萬，預計至2035年，常住人口將達到1800萬人，新增約550萬人。
如果按一房三戶計算，550萬人大概需要183萬套住房。考慮到深圳自身的住房土地供應，以及城市整體規劃，新增170萬套住房似乎是一個非常合理的數字。
在這170萬套新建住房中，有不少於100萬套是保障性住房。這無疑是那些在深圳奮鬥打拼，卻無力購房人群的一個重大利好！按一房三戶算，有大概300萬人將因此受益。
而這次深圳樓市新政對保障性住房的惠民措施，可以用力度空前來形容。
亮點二：價格調控 力度空前
此次新規中，為符合要求的人才提供市場價60%的政策性支持住房成為大家所關注的亮點。這麼說來，只要是本科畢業生前來深圳即可享受6折購房的優惠；而遷戶為深圳市戶籍的居民符合財產收入限制的更是可以低至5折！
這兩種房子在買下來若干年之後，可以獲得完全產權。應該說，這對於增加深圳吸引力很有好處。要知道，北京的“共有產權住房”是永遠封閉流轉的。
當然，在這兩種房子上，將逐步累積龐大的輪候隊伍，倒逼深圳提高落戶門檻。
至於“公共租賃住房”，由於針對“低收入居民”（只租不售），租金可以按照市場價打3折，特殊情況的可以打1折。
一個城市新增住房的60%都存在大比例折扣，這也是史無前例的，力度之大令人驚歎。這將有利於深圳“選人”，提升城市的競爭力。
深圳二次房改，基本符合“讓市場的歸市場，保障的歸政府”的原則，但同時也會帶來新的一些問題。
三
首先考慮的是商品房會否供不應求的問題。
170多萬套房子的需求對應到2035年500多萬的人口增量的配置似乎天衣無縫，但是卻忽略了兩點核心問題：
一是，未考慮存量住房的不足。根據廣發證券的統計推算，深圳有50%的人口居住在小產權房裡。小產權房本身並不受法律認可，這些人的購房需求如何滿足？
二是，未考慮住房結構的失衡。照規劃，170萬套房子中只有四成是商品房，相比500多萬人口顯然不足。雖說會有部分人口導流到人才房安居房中，但商品房背後不僅有學位交通醫療資源支撐，還有房價剛性兌付機制託底，在供求失衡下，商品房房價很難降低。
所以綜合來看，深圳土地稀缺，商品房數量不夠，人口持續流入，這些都指向了最後商品房的價格有很大的上漲風險。雖然商品房不與保障類住房互通，但定價上卻有聯繫。而保障類住房則是價格的被動接受者，換句話說，就算保障類住房再多，也得按照商品房價格的5-6折來購買和租賃。
第二點，深圳設計了三種住房模式，其中人才房安居房雖然能以五折六折買下，但這個價格買下的並非全部產權，而是與共有產權房類似。同時，深圳設計了長達10年的封閉期。在封閉期內，這些住房不能上市套現，只能在體系內流轉，這就意味著這些住房失去流動性。不難想象，在房價暴漲的預期中，商品房自然會繼續成為資金追逐的對象。
同時，人才房、安居房和公租房為主導的結構，意味著新福利時代的到來，恐怕也很難避免新的腐敗尋租問題。
另外，既然要構建租購併舉的住房體系，租售能否同權，是至關重要的問題。然而，這份方案，卻未看到推進租售同權的時間表。
原因在於，土地供應不足、房價剛性擔保、租售仍不同權的老問題依舊存在，短時間內，房價恐怕仍然很難退燒。
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