2018-07-17 15:07:16 佚名

馮煜林

其實這個問題不用擔心，因為房子永遠不會漲到沒人買得起的程度，因為如果這種情況發生，只會帶來房地產市場崩潰以及由此引發的一系列嚴重問題。

我們先假設一下如果目前的房價已經沒有人可以負擔了，首先，對於房地產企業來說，資金無法回籠必然會引發其資金鍊的斷裂，根據2017年底的數據，目前的房地產企業舉債發展已成常態，並且還在不斷加大槓桿，截至2017年底，170家上市房企的淨負債率達到了88.73%，同比增長15.57個百分點，而從2017年房地產開發資金共15.6萬億元的到位情況來看，居民購房時付的定金及預收款、個人按揭貸款分別為4.9萬億元和2.4萬億元，合計占房地產開發資金的46.5%。資金鍊的斷裂勢必會帶來房企債務危機的爆發，直接導致房企破產，同時，這樣的危機將會直接影響到放款的銀行，房企擁有的天價房無法再保留，只能採用較低價處理期望能夠盡力減少損失。

對購房者來說，買不起房只會讓他們轉向租房市場，但是租房對於房地產商來說資金回籠太快，無法負擔高額的負債，這樣的租賃房必然不多，在供不應求的情況下，租賃的價格只會越來越高，只有小部分人能夠負擔得起。在這種情況下，大部分人居無定所，帶來的不僅僅是無心工作的經濟問題，甚至是社會問題，大量的不安定因素將會充斥整個社會。

所以說，如果房價漲到沒有人可以買得起的程度，接下來只會是房市崩潰的結果，因為房價最終是由供需決定，長期來看，價格太高導致供過於求是會讓房價降低到供求大致平衡的均衡水平的。

盤和林看經濟

如果房價漲到一定程度，沒人買得起了，房價就會瞬間崩潰。

為什麼呢？因為一旦房子沒人買得起了，就會出現信用鏈條的崩潰，依賴房地產作為信用保證的商業活動，就會逐一瓦解。

第一次層次，是開發商。如果房子賣不出去，開放商就沒有現金流來保障。開發商的錢，大多數都是借來的，每年的利息也很高。房子賣不出去，沒有收入，而負債的利息，卻不會停下來。開發商的各項開支，也不會停下來。結果就可想而知了，一端沒有收入，另一端不斷產生開支和財務成本，開發商很快就會資金鍊斷裂的。這時候，撐不住的開發商，要甩賣房子來解決流動性和危機的。

第二個層次，是用房產做抵押的各類生意人。他們一般抵押週期都不長，我接觸的各類抵押房地產來借貸的，都不超過2年。房子一旦賣不出去，就意味著抵押價值要大幅度下滑。那麼，一旦前一筆貸款到期，貸款的繼續展期，就成問題了。這樣的人，要甩賣房子變現來解決流動性危機的。

第三個層次，是市場中自然存在的賣房人，他們一旦發現賣不出，就會產生恐慌心理，就會降價。我2008年底在廣州買房子，賣方就是這種心態，我在2009年初簽了一個很低的價格。後來房價不斷漲，對方後悔也來不及了，因為籤買賣合同的時候，定金和違約金，我都設置得比較高。一旦賣房人的心理防線崩潰，即便不甩賣房子，也會不斷降價的。

綜上所述，房子一旦漲得太多沒人買，就會崩潰式降價。這就是北京附近的燕郊房價暴跌的原因。

從社會長期發展來看，由於城市的不斷升級，加上通貨膨脹的因素，房價在長期中是上漲趨勢。但往往十年左右會有一次20%以上的下調，持續時間一般為1-2年。遇到經濟大衰退的話，這個下跌週期會超過3年，並且會在底部趴幾年。

當前的時局是：中國房價在2017年開始出現局部城市大跌，2018年整體房價不會出現大反彈，2019年之後才可以逐步考慮買房。

投資房產的人，要做到兩個事情，一是高點不要接盤，過去來看，就是2017年不能當接盤俠。二是要管理好自己的現金流，不要在困難的時候被逼出市場。我在2007年初的時候，那時候還在上學，勤工儉學的錢不夠還房貸了，低價處理了南京江北新區的一套房子，那是很可惜的。印象中是不到3000的價格處理的。

（本文為“聰明的投資者”投資理財徵集活動參賽文章。）

孫建波

這個問題很有意思，雖然有杞人憂天之感，但也算一個不錯的話題。

杞人憂天，擔憂的是如果天塌下來怎麼辦？高個子頂著唄。

如果房價漲到一定程度後，沒人買怎麼辦？涼拌。

到那時候，就意味著房價到了一個頂峰，房地產泡沫無以維持。這時候房價沒有繼續上漲後勁，投資者開始降價拋售房屋，房價下跌，然後深跌，房地產泡沫破裂，經濟陷入困境，富豪資產縮水，僅此而已。

因為當房價漲到無人接盤的時候，說明房地產泡沫已經到了頂峰。這時候，房地產開發商肯定首先慌亂，因為房地產開發商基本上都是通過各種融資渠道獲取的開發資金。你簡單查一下就可以發現，現在中國房地產開發商，有哪幾家負債率低於70%？很少，多多甚至負債率都高於100%。用流行的話說，就是資不抵債。但正因為房價繼續上漲，開發商擁有的土地，以及待開發、正開發的項目有很大的溢價空間，所以它們才能繼續生存。

當房價上天了，沒人接盤，這時候開發商沒錢還債，就要低價拋售手中的項目。開發商拋售，然後就帶動二手房投資者開始拋售，然後社會上代售房源急劇增加，這時候就是房地產危機爆發的時候。

不過，在短期內，中國房價還沒有到頂。因為目前商品房建設總量，還滿足不了社會實際需求，所以房價詞啊有上漲空間。

第二個方面，國內城市化率還很低，居民需求依舊旺盛。而國內經濟還在高速發展，這樣的發展速度，一個14億人口的大國，每年多增加幾萬個百萬富翁不算什麼，這些人就是強勁的接盤者，他們收入提高當然需要買房。

而買不起房子的人，是因為財富增值速度跟不上房價增長速度，而大部分人都收入增長，都是跟不上增長速度的。這才是社會的本質。

所以以後會有更多的保障房出現。也就是高收入群體的住房高度市場化，通過供給商品房實現，中低收入群體，還是要通過政府的保障房、公租房實現。當中低收入群體收入增加到足夠的時候，就是他們轉入商品房時候。

只要經濟繼續高速發展，只要房子供應總量跟不上需求總量，房價就會保持增長態勢。

魚躍此時海，花開彼岸天，不要擔憂房價漲到無人接盤，生活總要繼續，專注現在，認真賺錢去吧！

波士財經

如果房價漲到一定程度後沒人買得起，那接下來的不是下跌、暴跌就是崩盤。

我們發現，一兩年前，一些三四線城市的房子5千左右沒人買，現在1萬搶著要，是錢多了嗎？肯定不是，這個與開發商，房地產中介，媒介的推波助瀾有著密不可分的關係。只有這種人為的因素推動，才會把房價推高到沒人買得起的地步。

在這種嫻熟的操盤模式指導下，去年初至今，不少三線四城市的房子已經翻了一倍，甚至二倍。這個時候，有很多人已經買不起房子了。而一些買入的人，企盼的就是還能夠翻一倍，好賺個盆忙缽滿，於是，房子未來一兩年年再翻一番的謠言四起。

假如出現如謠言所稱再翻一番，三線城市（濰坊市、保定市、銀川市等）的均價基本要從1萬左右上漲到2萬，那麼，部分高端樓盤的價格應該在3到4萬之間；四線城市（北海市、湘潭市、遵義市）的均價從7千左上漲到1.5萬左右，部分高端樓盤的價格應該在2萬到3萬之間。

這個時候，就屬於買不起房的時候了。這種時候就會出現暴跌或者崩盤。

當然，管理層沒有那麼傻，會讓這種情況出現。

從最近住建部約談了幾個搞小動作的城市比如成都和西安就可以看出，管理層一直在盯著房價，預防系統性風險的出現。

所以，才有了海南一月內兩次限購政策的出臺，目的就是凍結住巨量的炒房資金，將炒房的熱錢關起門來打狗。

事實上，這種做法不僅中國這麼做，澳大利亞也這麼做。早前幾年，大量的中國炒房客把澳大利亞部分城區的房子炒高之後，當地人紛紛叫苦時候買不起房了，澳洲政府就開始打壓，通過外匯資金管控、購房資格限制等辦法開始了限購，結果就是，不少華人購入的樓盤出現了百分之二三十的暴跌，一棟房子虧損上百萬澳元，可謂損失慘重。

說實話，目前我們國內的三四線城市房價也屬於過高的，但這個價格應該是除了購房者不滿意外，其他各方都願意看到的局面。基於大家都懂的原因（票子印太多了），目前這種價格是能夠洩掉貨幣超發堰塞湖的最好辦法。

我的分析認為，現在除了個別有概念的熱點地區，比如雄安新區、海南自貿區、粵港澳大灣區等地區之外，其他概念不強的炒作地區，一定是房子產開發商在做最後的一搏——炒高房價，賺最後一波最好賺的銀子。

基於這種認識，炒房客寧願錯過也不要做錯，因為接下來的五年裡，究竟會發生些什麼，的確不可預知。房子是住的不是炒的，這是管理者的決策，炒房客不要輕視管理者管控房價的決心。

最後一句忠告：炒房有風險，入市須謹慎。

布穀視界

買不起咋辦？普法君用這幾天買房的經歷告訴大家:買不起我不買呀，未必我還住天橋底下？

重慶出現瘋狂搶房狀態

重慶，這個所謂的“網紅城市”、“新一線城市”，到底含金量幾何我不清楚，但房價這些日子瘋漲已是不爭的事實。

前天，普法君就經歷了一次買房“煉獄”之旅:

我本想選擇一套靠江、視線較好的房子，可走了南濱路等沿江樓盤發現，壓根沒有一手房!

那就二手吧，結果二手房那房價呀……珊瑚水岸、金輝城、陽光100等小區動輒2萬多、3萬多，有一處設計、建設差的不行不行的，一點綠化沒有、猶如筒子樓一樣的樓盤，都特麼漲大1.5萬以上了……

普法君盤算了一下:按照這價格，買套80平方的房子就要200萬以上，按照家裡兩套房按揭標準首付四成，但這四成是要按照二手房評估價購買，200萬的房子評估價如果只有150萬，那我只能貸款90萬。

也就是說，我買這個80平米二手房就要首付110萬以上，這個價格對於月收入只有幾千塊的人來講，價格還是有點咬人吶！

走了一大圈後，特麼我是越來越懊惱:很多房子一年之前，價格基本比現在要低接近75-100萬吶！

難怪去年黃市長走的時候曾說出這樣的話:他走後，重慶的房價要翻一番，結果他一語成讖……

在跟家人綜合判斷一下後，我們決定先暫緩購買二手房，將目光投向一些一手樓盤。

我們的心態就是:反正我有地方住，我也不跟風瘋搶，反正一手房買得到就買，買不到拉倒，反正就不做投資客的接盤俠。

炒房客正在經歷一次“接盤大戰”

為何說現在的房價正在經歷接盤大戰？

因為大家看到了，“房子是拿來住的，不是拿來炒的”的論調已經成為共識，中央也在陸續出臺各種政策整頓房地產市場，包括房產信息全國聯網、房產稅全面鋪開等消息，也開始在民間吹起了風。

大家不要小看這些信息背後的含義，因為這些政策一旦落實，必將對炒房現象予以打擊。

普法君在看房過程中，遇到很多雷同、聽得耳朵都起繭的段子:

房主在區縣，急著用錢所以降價銷售；

這房是房主買給兒子，兒子要出國，所以降價賣了；

這房子是抵押過來的，便宜點賣給你，需要一把付清……

普法君看房的時候，發現同一套房子經常是四五波的中介帶來看，並且不同中介報出的價格不同，普法君看中一套位置很差的臨江房源，兩個中介一個報價158萬、另一個報價168萬……

賣房的理由似乎都千篇一律，在這背後，總閃現著炒房客急於套現的迫切目光。

沒有金剛鑽莫攬炒房瓷器活

雖說重慶是所謂的新晉“一線城市”，不過這所謂的“一線”含金量到底有多高很值得商榷，畢竟這裡的百姓收入，照好了說人均也就7000左右吧，但目前這房價遠遠高出普通家庭經濟承受能力。

這當中，外地炒房客可謂功不可沒。

在重慶目前空置房源中，很大一部分是近一年、半年多外地“飛”進來的炒房遊資，這些遊資、中介、本地炒房客、媒體合作一起，製造一些“房價要漲”、“搶了就是賺”的氛圍，逼著一些小白掏出全部家當做接盤俠。

普法君曾研究過很多樓盤的價格走勢，很多都是近一年內，價格突然飆升上來的。

……

放眼全國，除了高不可及的幾個大城市，三四線城市跟重慶一樣，都面臨房價瘋漲的現實。

但我隱隱有一種預感:暴風雨來臨前，往往是最安靜的!

我們拭目以待……

喜歡俺滴回答，那就關注唄，有房產方面的訴訟需要解決，那就私信俺😹😹

普了次法

這就是量變到質變的過程。

從幾十年的週期來看，大多數國家的房價漲幅都是跑贏收入增長的，我們表現得過於明顯。

人們在房價上漲的過程中是不斷退卻的，有兩個表現：

1、經濟越發達，買房的人越少，租房的比例越高。

2、為了維持樓市，人們買房必須動用更高的槓桿。

剛開始買房，可能是全款，到後來不得貸款買房，但這會上癮，隨著時間的推移，後來人必須借更多的錢才能買到房子。結果就是槓桿越來越高，貨幣供應越來越多，房價崩潰會不會有臨界點？

肯定會有，但從其他國家的歷史經驗來看，等不到房價崩潰的臨界點，當局就會採取措施，比如加息。

加息也分為幾種，比如當年的美國和日本，短時間內迅猛加息，一大批人根本還不起貸款，銀行收不回本息，資產證券化後整個鏈條上都要崩掉。

我們肯定不會這麼幹，從現在房貸利率不斷提高就可以看出，我們採取的是一種相對溫和的加息方式。

自2015年基準利率降至歷史低點，此後基準利率不再調整，而是提高房貸利率。房貸市場的成本是梯次提高的，越晚買房，貸款成本越高。

這樣操作的目的就是“以時間換空間”，將樓市拐點儘可能往後推移，在這個過程中，我通過培育新的增長點來完成經濟動力轉換。

這個拐點到來後，也可能是房價直接下跌，但我們的決心就是要避免出現這種情況。

從目前樓市調控的邏輯來看，通過房價保持一直緩慢橫盤，避免房價漲到所有人都買不起房的情況，要始終讓一部分人買得起房。讓收入增長得快一些，這就是化解房價泡沫的最安全的方式。

我們的遠大目標，要有信心。

我是樓市微觀察，只說真心話，歡迎點贊與關注。

樓市微觀察

如果房價漲到了沒有朋友，那麼房子就完全泡沫化了，房價高到沒人買得起，著急的是開發商、投資客，因為不管是開發商還是投資客，房子都是要脫手才能產生利潤，如果沒有人接盤，房子就兌現不了利潤，甚至會導致自身資金鍊斷裂，所以開發商、投資客一般會考慮降價，直到能找到接盤俠。

房價如果排除外在干擾，一定程度上還是遵循市場規律的，也就是價格太高會抑制需求量，價格下降到部分接盤俠能承受的價格區間，那麼交易就會活絡起來，開發商、投資客是深諳其中道理的，所以房價基本上不會漲到大家都買不起的程度。

對於購房人來說，既然房價高到自己買不起的程度，那麼只能選擇暫時觀望，因為不具備購房能力就不要太勉強，否則揹負著沉重的債務做了開發商或者投資客的接盤俠，房價下跌風險就轉嫁到了自己頭上，而房價一旦下跌、房產價值縮水，弄不好銀行讓你提前還款或者追加擔保，到時候就追悔莫及了。

所以房價太高的話，普通老百姓就當吃瓜群眾吧，看開發商、投資客自娛自樂，如果大家都抱著這種想法，那麼開發商、投資客除了降價賣房以外別無選擇。其實許多時候高房價就是因為大眾不能正確判斷樓市信息而選擇一哄而上，助推了開發商、投資客炒作之風，導致房價不斷上漲，如果樓市多一份理性、多一份思考，那麼高房價就不會有市場了。

作者簡介：財務專家、財經問題研究專家，本頭條號解讀大眾關心的樓市、財經話題，用專業眼光幫你分析問題背後的真相。如果你對本內容感興趣，請點擊關注吧！

財經微世界

如果房價漲到一定程度後，沒人買得起房了，有二種結果：一種是銀行繼續給居民加槓桿，比如之前你首付三成的，現在只需首付二成就可以了，不過這樣的做法會增加銀行的放貸風險，不到萬不得已，銀行不會這麼做的。

還有一種，就是房價被炒到只有少數投資者買得起，多數居民已經覺得高房價與自己無關了，那一旦投機炒房者因房地產調控而跑了，那麼房價就會下跌，而由於沒人買得起，極有可能是斷涯式下跌，一直跌到當地居民購買力能夠接上為止。這就是房地產去槓桿化，迴歸居住屬性。

舉個眼前的例子：現在全國樓市都在上漲，唯獨北郊地區的房價卻在下跌，之前京郊地區的房價曾經漲到了近3萬元/平方米，這在當地居民看來，已經沒人買得起了，而一旦京郊地區嚴格執行了房地產調控政策，京郊的房價現在跌到了1.8萬/平方米,跌幅超過了三分之一.

其實樓市與股市一樣的,股市被莊家炒上去了,大家都不跟盤了,只能直接下跌,迴歸合理的價值區間,而樓市也一樣,漲過了頭,投機資金轍離後,只能尋找當地居民所能接受的價格區間.但股市又與樓市不同,樓市關乎民生,房價上漲苦了百姓,我們應該避免房價的大起大落,要讓房地產長期保持穩定.

不執著財經

房地產，還真是個讓人頭痛的話題，老麥03年步入這個行業，迄今也15年了，親歷濟南這個小城放假從兩三千漲到如今的兩三萬，差不多翻了10倍，從一開始的一路看漲，到如今的再也看不懂，其中五味雜陳，可又奈何天？

理論上來講，當房價漲到絕大多數人已經再也買不起，只能望洋興嘆，那麼，房價必然要走向“泡沫”，其慘然程度不言而喻，整個市場將陷入一片混亂，尤其是在高位上買房的群體，無論是投資客還是自用客。

那麼，我們就來研究下這個問題。既然要研究泡沫的問題，一個最直觀的案例擺在我們面前，就看一看，許多年前的香港樓市吧。

好吧，大家從這個圖標應該能看出來，96年，在各方面條件刺激下，香港的房價開始出現火箭式的飆升，一年多的時間達到了頂峰，房價幾乎是翻了一番，高房價在高峰只持續了短短几個月，

從97年下半年開始出現斷崖式下跌，到99年基本跌回了95年的水準，下跌幅度超過50%，然後房價持續下跌一直跌到2003年下半年才止住跌勢，緩慢回升，整個跌勢期，長達6年，最低峰房價幾乎為最頂峰房價的30%。

這是一個慘痛的時期，房價斷崖式的下跌導致整個香港10萬多家庭揹負沉重的房貸，而生活艱難，多麼慘痛的教訓。那麼導致香港房價泡沫的原因是什麼呢？

炒。自然是炒，95年，香港面臨著即將被收回，諸多的不確定性因素導致，於是英國人開始大肆的拋售在香港的資產，渡海西遊，而接盤俠除了當地的華人大亨，最多的則是——內地。甚至在很長一段時間，尤其是房價最為瘋狂的97年，大街小巷都流傳著：漲吧，漲吧，內地一定會接盤的。甚至有傳言，中國有30多個省市自治區，每個地方都有十幾個省級的領導，還有更多的市級、區級，這是多麼巨大的一個內地市場。

於是，我們看到95-97，香港的房價翻了一番，徹底翻到普通人買不起的地步。而樓市低門檻10%首付（最低的時候5%），將普通大眾也拉進了這場房價戰爭中，而隨之而來的是膨脹後的破滅，一夜之間，房價幾乎腰斬，叫苦連天，沒有什麼救世主。

好了，我們回過頭來看看內地這幾年的房價走勢吧，如果沒記錯的話，15年至17年，多數城市的房價，幾乎平均在一年多的時間增長了近一倍，而且多地出現了蜂擁而至的搶房熱潮，拿濟南為例吧。如今略微好地段的房子，房價差不多在2-3萬之間，而濟南的平均工資差多也就3000左右，以一套100平米的居室來算的話，一個人需要不吃不喝50多年才能買得起一套房——這已經完全偏離了正常的生活狀況。而十幾年前，濟南房價無非2000-3000，平均工資約1000，同樣100平米的房子，一個人不吃不喝大約需要不到20年。

我記得一段話是這麼說的，如今的房地產已經變成了有錢人與有錢人之間的遊戲，而且一直是保有著一種觀點：房價永遠不會跌下去。而在持續的投入，買入賣出，就看誰是最後一個接盤俠。