所谓房屋预售合同、认购书、订购书是购房者在与开发商签订正式的商品房买卖合同之前，先期签订的预约合同，其作用主要是促成正式商品房买卖合同的成立。认购书一般应当在办妥房地产项目立项、规划、报建审批手续后，取得商品房预售许可证之前的一段时间内签订。
一般来说，购房者与开发商签订房屋预售合同、认购书、订购书等的同时会约定交定金。
根据相关法律规定，购房者签订订购协议、认购书等之后，因自己一方原因不愿再购买房屋的，属于单方面违约，定金是不予退还的。如果因为开发商的违约导致无法继续签订商品房买卖合同，购房者则可以要求其双倍返还定金，或者适用违约金条款，要求开发商支付违约金。
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
商品房认购、订购、预订合同一般情况下属于独立于商品房购买合同而存在的合同，其具有单独效力。但如果商品房认购、订购、预订合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。
认购、订购、预订等协议具备那些条件，应认定为商品房买卖合同成立?
商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
商品房买卖合同的主要内容应当包括以下内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）公共配套建筑的产权归属；
（五）面积差异的处理方式；
（六）办理产权登记有关事宜；
（七）装饰、设备标准承诺；
（八）交付使用条件及日期；
（九）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（十）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
法律有何规定：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
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