二手房交易套路深 聽晉江法官以案說法「排雷」

58萬全款買婚房 賣家失聯

二手房交易套路深，聽晉江法官以案說法來“排雷”

東南網7月18日訊（海峽都市報記者 林天真 通訊員 林建新 洪新民）

核心提示

53歲的永春人許老伯打工多年存積蓄，就為給兒子買套婚房。而中介介紹的一套房子，價錢又低，許老伯很是滿意，即便門上有被油漆潑過的痕跡，即便對方要求許老伯一次性付款幫忙解押，許老伯都同意了。

可咬牙東拼西湊全款付完58萬元，並沒有換來許老伯一家人的安心，反而平添苦惱。房子不僅過不了戶，還有陌生人找上門，稱房子已經“被出租”了。這麼一鬧，兒子的婚事也可能告吹。

昨日，無奈的許老伯撥打海都熱線通95060反映此事。

晉江法院洪法官介紹，近年來，晉江二手房買賣訴訟增多。特別是去年，類似案件比上一年增長了200%左右。法官也通過幾種典型案例，提醒大家應注意維權。

全款買房過不了戶還有租戶找上門

許老伯在晉江磁灶務工。10多年來，他省吃儉用，存下了一筆錢，準備為27歲的兒子小許買套婚房。

今年3月初，經中介介紹，許老伯得知，磁灶中瑞陽光豪庭一名業主急需用錢，本打算賣5300元/平方米的房子，現在只賣4700元/平方米。許老伯覺得挺划算的。

在中介的主持下，3月25日，許老伯與業主——26歲的大田人吳某簽訂了購房合同。當天，許老伯支付了10萬元定金。雙方約定，今年4月15日之前，業主需註銷該房產的抵押，並領取房屋所有權證，5月1日前辦理過戶手續。許老伯自願協助業主進行解押。

為此，許老伯通過貸款、找親友借錢，湊夠了剩下的48萬元給吳某。到了4月中旬，吳某卻說解押有問題，還要還裝修貸才能解押。之後，許老伯就再也聯繫不上吳某。5月中旬，許老伯報警。6月20日，他通過律師起訴到法院。

在這期間，許老伯從中介手中拿到鑰匙，簡單裝修後，搬進了這套房子，也繳清了這套房此前欠的物業費。沒想到，才住進去不久，就有人找上門，稱業主已將房子租給自己5年，要求許老伯一家搬出去。“我們為此起了幾次衝突，他們還把我們的沙發搬到地下室。”許老伯很是苦惱。之後，他們向法院申請了房產保全。

晉江祥泰中介公司業務員小劉稱，他們在房產交易過程中，有向許老伯提示了相應的風險。“當時類似的房普遍要賣5500元/平方米，這套房算很便宜了。”小劉說，“當時我們有提示，房子主人可能存在債務糾紛，因為門上有被人潑漆的痕跡。”而決定買房後，錢也是通過中介公司的賬戶，再轉給業主的，因為業主沒有資金解押，要求許老伯一次性付款，幫忙解押。“我們提示相應風險後，許老伯還是同意了。”

小劉說，現在他們每天都在幫忙聯繫吳某，但也是聯繫不上。

中介：

交易前查清權屬情況儘量不助解押

泉州一家中介公司的從業人員表示，買賣房產前，買家最好先查清該房產的權屬情況，有無被凍結查封、有無出租等。

“如果房產被凍結查封了，根本無法過戶。”另外，如果該房產處於出租狀態，買家最好不要急於交易，應該等賣家解除出租狀態，否則容易帶來與租戶的糾紛。而賣家也有義務提前告知租戶，房產即將出售。

“買家幫對方解押的風險很大。因為買家並不知道對方的經濟情況和債務情況。幫對方解押後，萬一對方不過戶，買家就遭遇風險。”該人士說，除非雙方知根知底，否則不建議幫對方解押。

另外，他建議，購買沒有辦理好房產證的房子要謹慎，因為不知道什麼時候才能過戶。買賣房子可以先付定金，沒到交易的環節，不要輕易付全款給對方。買賣房產時，賣家夫妻雙方最好都能在，以免引起共有產權方的糾紛。同時，最好找正規的、規模大一些的中介機構，專業機構一般會幫忙把關，提示相關風險。

【以案說法】

案例1：

妻子籤合同賣房後 以丈夫未授權拒絕履約

去年3月17日，陳先生與劉某在房產中介簽訂房地產買賣居間協議，約定陳先生以總價108萬餘元，向劉某、韓某夫婦購買位於晉江梅嶺世紀大道君悅灣一套房產和車位。合同簽訂後，陳先生支付2萬元定金。劉某夫婦本應於當年4月初辦理房產證，卻屢屢拖延，拒絕與陳先生辦理權屬轉移登記手續。陳先生提起訴訟。劉某夫婦答辯稱，陳先生與劉某簽訂的房地產買賣居間協議屬效力待定，且事後未經劉某丈夫韓某的追認，該協議自始無效。

晉江法院經審理認為，劉某夫婦以劉某在簽約時，未獲得韓某的授權為由主張合同無效，於法無據，不予採信。因雙方都同意解除房地產買賣居間協議，法院准許解除。法院判決解除該房地產買賣居間協議，劉某應返還陳先生購房款定金2萬元，並支付違約金21萬餘元，償還陳先生已支付的中介代理費7000餘元。目前，該案已進入執行階段。

洪法官表示，該案中，被告無法證明自己並沒有過失，就需要承擔違約責任。只要合同中有約定違約金，並且沒有過高的話，一般能得到法院支持。若存在著房屋溢價損失，則需要請有資質的第三方評估機構，對房產的價值漲幅進行評估，以此界定損失。

同時，市民在買二手房時，應弄清楚該房產的權屬情況，有沒有共有人。簽訂購房合同時，應該讓所有共有人簽訂購房合同，或者出具書面經過公證的授權證明，或者其他證據能夠證明其他共有人都同意或授權進行房產交易。這樣就能避免一些不必要的糾紛，保護自身合法權益。

案例2：

黃某宣稱自己有權代理蔡某等人出售晉江東石僑聲西路一房產。去年8月19日，他與許某簽訂房產買賣協議，約定將上述房產以93萬元的價格出售給許某。黃某收取許某購房定金5萬元。雙方約定，黃某保證已取得產權人同意出售該房產的授權委託，並同意本協議約定的全部內容。否則，因代理人或產權人的原因導致本協議無效或無法履行，黃某應賠償許某相當定金的經濟損失。

不料，之後不久，黃某卻稱自己並未取得賣房授權，導致房產買賣協議無法履行。原來，因該房產業主欠黃某的錢，黃某想賣了該房產來充當業主償還的款項，卻未獲得業主授權。許某就向晉江法院起訴，要求黃某返還定金，並賠償5萬元。

晉江法院審理後判決，黃某應返還許某購房款定金5萬元，並賠償經濟損失5萬元及中介費損失1萬餘元。目前，黃某已在積極進行賠償。

該案警示市民，買賣二手房時，買家應該審查代理人究竟是否獲得了業主的授權，如果沒有，代理人無權對房產進行處分。

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