摘要：誰是最大受益者？
撰文|張銀銀
重慶又有大新聞。
各位杆友，特別是重慶的朋友，9月23日早上好。不知道昨夜，重慶地產交易是否燈火通明、無眠……
因為，9月22日，重慶市國土房管局出臺《關於加強主城區新購住房再交易管理的通知》，根據通知，23日起，我市主城區新購新建商品住房和二手住房須取得《不動產權證》滿兩年後才能上市交易。
實話說，重慶（拿到不動產權證後）2年限售政策，根本不算最厲害的。但受到的外界關注，是極大的。何以至此，重慶此舉又意味著什麼？
1、此前的房價穩定模範生重慶，爆點多，自然受關注。限售，此前多個城市其實都有類似政策，而且都比重慶早。當初，那些也受關注，但新聞高度沒有到重慶這個程度。且新聞多了，大家也就麻木了。
很多人都明白，調控政策是必須出臺的，上面有壓力，但最厲害的殺手鐧其實還不夠。預期大部分人還是沒變，此輪調控尷尬之處莫過於此。
譬如重慶永遠的好基友成都，也有類似政策，其限售時間比重慶還長，3年方可交易轉讓。
成都的政策是4月就出臺的，但是這幾個月我們看到，成都各方豪傑出來唱戲。一會預售證丟了，一會自己舉報自己亂收費，要求被查封，請相關部門幫忙“捂盤”。如果按照這些哥哥的玩法，且都是期房，等再次開盤，業主揭房後拿到不動產權，動輒過去4、5、6年了吧。
不過嘛，調控不是法律，說不定哪天就放鬆了。其實大家賭的不就是放鬆。
而重慶不同，是網紅城市，是曾經的房價穩定楷模。還是直轄市，每年的新房成交量都是全國第一。特別是近年發生的那些事，省略一萬字。這一波又是最後啟動行情的，然後恰好去年底該市黃sir又退休。一直以來的房價收入比模範生，自然備受關注，所有人都想知道新Mayor如何出牌。
如年初時，大部分人都覺得重慶對待來勢洶湧的炒房客快、準、狠。
槓桿遊戲一直有看重慶數據。最新的數據是，2017年1-8月，重慶商品房銷售面積4325.98萬平方米，同比增長22.8%。其中，住宅銷售面積增長19.4%，辦公樓銷售面積增長117.6%，商業營業用房銷售面積增長19.5%。
如今外地炒房客確實明顯退潮，整體交易增速確實也在回落。至於價格就不需要說了，絕對配得上銷量漲幅。事實是，無論如何，房價漲上去了。
進一步調控，重慶理論上是有必要的。那麼問題來了，限售是否有效。
2、通過2年限售，重慶短線炒房會受到遏制嗎？ 要回答這個問題是很有趣的。因為，2013年以後投資重慶房產的人，實際上溢價變現，也就是2016年後至今才實現的。
有興趣的杆友，可以去看看重慶主城區這幾年的房價走勢就明白了。或者熟悉重慶的朋友，完全明白槓桿遊戲在說什麼。
實際上，我們看大部分一二線城市，這波週期賺大錢的，不也是2015年之前潛伏進來的嗎？跟著大軍2015年中之後入場的，你告訴我，有幾個變現了？
槓桿遊戲此前多篇文章寫過，我堅定地認為，目前已經是本輪週期的頂峰。如果我們認為一個週期約3年，那麼，如果還有大漲，起碼應該是2018年下半年之後，或者2019年開始啟動。
假如投資重慶的人，現在要買期房，早的半年一年後交房，晚一點的一年半或者更久。等再拿到不動產權證，大概是1-2年後了。假如再過2年才可以轉手交易，也就是3-4年後了。
到時是什麼行情，說實在誰都不知道。重要的是，通過這個政策，你不能拿期房玩短線了。這個過程中，萬一人家急需要錢，抵押或者協議轉讓暫時不拿房產證，抱歉，價格上自然容易受限。
從這個角度上說，限售政策是不錯的。美中不足是，如果限售期再長點，豈不是更好。
如果買現房、二手房，很快就可以拿到不動產權證。2年後，剛好2019年。如上所述，假如下一波週期那時啟動，好像其也可以趕上。
這就對了，槓桿遊戲今天重點想說的第3點呼之欲出。
3、竣工待售及二手房，將是限售最大受益者。 重慶最新，還有多少待售面積，準確的數據槓桿遊戲沒有查詢到。但2016年時為1000多萬方。當時，這個數字在各大城市中算多的。
對了，9月14日，在《讓全國人民相信“房子只夠賣5個月”，誰是最大受益者》一文中，槓桿遊戲從我國統計局發現：
商品房待售面積指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建築面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建築面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建築、房地產公司自用及週轉房等不可銷售或出租的房屋面積。
這段話夠長、修飾詞語夠多。槓桿遊戲給翻譯一下，官方版待售面積只包括竣工未賣、未出租的商品房。
在銷售火爆的樓盤和行情下，往往是房子還在建，開發商一拿到預售證，馬上就被賣出去。而過去建好了，卻沒有賣出去、租出去的，說明真的是需要去庫存的盤或房。可能是地段因素，也可能是房子本身不夠好，或者有這樣那樣的問題。
顯然，這樣的房子最應該賣出去，因為一天不賣出去，開發商資金就一日無法回款。相關部門也就擔心自己城市庫存得不到減少。而庫存真的積壓，可供給的房屋較多，也就可能影響房價了。
特別是捏著建好的庫存賣不出去，開發商最容易促銷。而促銷的行為，實際對新的期房價格造成抑制。回憶一下重慶2014、2015年的行情，是不是就是如此。不僅如此，新房還源源不斷。
所以，才有去庫存一說，必須去，不去壞處太多。那麼，假如我們認為房價還有上漲空間，看多房價的炒房者是很堅定的。這個群體想要儘快讓房產脫手，最好的投資標的就是竣工待售的庫存房，馬上就可以辦證。
然後只需要2年就可以交易。也包括不錯的二手房，可以吃進。所以，竣工待售及二手房是最大的受益者。
此外，2年的鎖定期，意味著這段時間，市場上可供交易的房子減少，對於目前的房價也是利好的，無論新房還是二手房。
至於這2年會不會放鬆調控，房企限售，誰知道？畢竟不是法律。當然，不管怎麼說，限售政策起碼還是可以嚇退一些人。
最後補一句，除了重慶，9月22日，本週最後一個工作日，南昌、南寧也出臺限售政策。限售的城市越來越多……我國主要城市的庫存，料將越來越少。
祝各位杆友、泡友，週末愉快！
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