摘要：一線城市供給增加，調控保持不變可能略微放鬆，國內外環境不支撐房價大漲
撰文|張銀銀
環京重鎮燕郊又雙叒叕上了頭條。
實際上自去年下半年調控加碼開始，唱衰燕郊的新聞就從來沒斷過。什麼房產經理轉行當菜攤老闆，房價腰斬還沒人買……
最近有媒體實地探訪燕郊樓市，某中介門店工作人員說，“目前燕郊的二手房均價約為1.8萬元/平米，最低跌至1.25萬/平米，較高檔小區價格也從高峰時的約4萬元/平米跌至2.2萬元/平米，近乎攔腰斬，很多人首付都跌沒了。”
燕郊風光不再，而根據新聞報道，以及槓桿遊戲北京朋友此前的反饋，北京的二手房價格也有下跌。
都說燕郊是環京樓市的晴雨表，北京則是一線樓市的溫度計。2017調控暴擊之後事實到底如何，2018年的一線樓市會繼續降溫嗎？
1、2017年，一線樓市成交滑鐵盧？
先來看看2017年的一線樓市銷量情況。
北京：該市住建委成交數據顯示，2017年北京一手居住類產品共銷售42428套，比2016年銳減81164套，何止是腰斬，簡直是斬到大腿。而成交金額為2179.89億元，比2016年成交下降了47%。
上海：網易房產監控數據顯示，上海2017年一手住宅成交51974套，較2016年112591套的成交量，減少也超過一半，斬到了腿肚子。價格也相比2016年有所下跌。
深圳：該市規土委近日的數據顯示，去年深圳共售出25820套一手住宅，為八年來最低水平。
廣州：情況稍微好一些，陽光家緣網籤數據顯示，2017年廣州共網籤一手住宅89859套，較2016年127719套的歷史峰值，少了約三成。
可以看到，去年四個一線城市裡，廣州的成交量遙遙領先其他三個一線城市。槓桿遊戲認為，上述數據充分說明調控殺傷力還是不小。問題是未來調控繼續嗎？
2、一線城市價格其實還較為堅挺，護城河逐漸形成
再來說說一線城市價格。都說北京二手房降價了，新房價格方面呢？
北京：該市住建委成交數據顯示，2017年北京居住類產品成交均價42987元/平方米，2016年這一數據為33415元/平米，每平米上漲了9572元。
上海：2017年一手住宅成交均價45088元/平米，2016年這一數據為54454元/平米，每平米跌了9366元。
廣州：2017一手住宅成交均價為16451元/平米，2016年這一數據為16656元/平米，每平米略跌了205元。
深圳：在經歷連續15個月連跌之後，去年的均價為54445元/平米。注意，深圳絕對價格其實還很高。
可以看到，四個一線城市裡，北京是唯一上漲的城市，漲幅還不小。上海跌的最狠，廣州和深圳則呈現溫水煮青蛙的態勢。但總體而言，價格其實都還很高。
話說回來，顯示的“房價數據”降了，不一定代表房價真的要降，並不能很真實的反饋市場的實際需求。反之亦如此。尤其是去年，受到調控和結構性影響較大，開盤區域郊區化、限價、限發預售證的情況不少見。
這都會多少影響到房價、成交量。
如果不是在一線或長期對樓市的瞭解，說出上述數據來你可能都不相信。畢竟2017年對大多數城市來說，可謂是樓市的豐收年。
儘管調控屢次加碼，但依然擋不住明星二線城市的土豪們全款購房的熱情。對了，就算是全款，也還要排號，選房全靠搶，拼的就是手速。戶型樓層什麼都是浮雲，能搶到算你狠，搶不到等著下一波開盤繼續漲，就是這麼任性！
此外，根據國家統計局的數據，2017年前11月，全國商品房銷售面積同比增長7.9%。雖然年末市場有所降溫，但全年超過2016年的水平並創歷史新高，已是大概率事件。可見，2017全國樓市火的地方佔大多數。
而相比之下，一線城市銷售數據說是樓市滑鐵盧也不為過。不過，槓桿遊戲認為，正因為全國呈現上漲之勢，特別是二線普遍堅挺，為一線城市修築了更高的護城河。
3、2018：一線剛需上車年？
2018年，一線城市的房地產銷量，還會延續相對頹勢嗎？槓桿遊戲不敢給出直接的答案，也給不出。但我們可以從以下幾個房價決定因素方面來分析，供各位杆友討論。
人口增量：毫無疑問，北上廣深四座一線城市的人口將會持續增長，目前北京、上海都在控人，你懂得。但實際效果如何？有待商榷。
何況因“控人”而離開一線的這部分人群，往往也不是具有買房需求、能力的人群，其對房價的影響基本可以忽略不計。
供地：在去年國土部、住建部發文之後，一線城市普遍都加大了供地力度，尤其是北京、廣州，去年的宅地規劃建築面積比2016年翻倍。北京不僅完成了年度的供地計劃，供地規模創下了五年來的新高。這對於經常完不成供地的北京來說，實屬不易。
此外值得注意的是，據公開報道顯示，北京2017年出讓的住宅用地裡，有40宗可售純商品住宅，設定了限售價格，這意味著，這些項目必須加快週轉才能提高利潤，上市的速度應該會有所提升。大量限定房價項目的入市，一定程度上也能穩住今年樓市的整體價格。
另一方面，因為2017的嚴厲調控，一些為規避“限價令”而捂盤的項目，也有可能入市。這種邏輯同樣適用於上海、廣州、深圳。
調控：經歷了2017年調控的暴擊，我國樓市長效機制逐步建立中，一線樓市要馬上放鬆調控不太可能，但比2017年更緊也不太可能。
中央經濟工作會議關於2018年要乾的19件大事中是這樣表述的：
完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。
換句話說，只要不是過分的地方，上頭不會給壓力加碼調控。同樣，如果出現形勢不利的局面，上峰也不會阻攔地方“小救市”。
宏觀經濟和貨幣：去年10月的大會也說了，以後我國經濟的增長要從速度轉移到質量。國家信息中心首席經濟學家、經濟預測部主任祝寶良先生給出了一個標準：未來幾年，對中國來講最大的挑戰是要把GDP穩在6.3%左右，實現全面建成小康社會的目標；
同時，要防範和化解金融風險，把槓桿率控制住；此外，要提高經濟增長的質量和效益。要調節好穩增長、防風險、提質量這三者之間的關係。
對此，槓桿遊戲比較贊同。翻譯下就是，不太允許房價和房地產太搗亂。
國際環境：2017年，全球經濟復甦，資本交易市場得到了最好的展現。全球80%的經濟體已經處於潛在增長水平之上 。
按照目前的慣性，估計到2018年上半年，全球90%的經濟體增速都將超過潛在增速水平。美聯儲繼續加息縮表基本無懸念，這意味著我國貨幣政策不能再過多放鬆，貨幣政策中性甚至有可能偏緊。
我國現在是全世界主要大宗商品的最大消費國。如果能壓制地產和基建投資，這將有利於大宗商品價格的回落，從而不讓全球通貨膨脹率出現超預期上漲。
畢竟如果通脹出現向上、超預期，並在全球範圍內引發連鎖反應，會導致全球金融資產價格波動率上升。那麼在這一背景下進行國內防風險操作，包括資管去槓桿、壓縮影子銀行等，難度將會更大，更復雜。
房產稅：大家寄予厚望的房地產稅，此前槓桿遊戲多次分析過，他和2018年基本無關，即使有關，於房價漲跌也沒有多少影響。
綜上，是否可以大膽預測：2018年，一線城市供地繼續高位、供給增加，調控保持不變可能略微放鬆，國內外環境不支撐房價大漲
不過，大跌的想法或許也太幼稚。畢竟，中央的態度一直沒變：不能讓房地產付出血的代價。至於具體漲還是跌，看上述幾點怎麼變化、發展。
總的來說，上述各種跡象都算不上利好地產，對於剛需來說，不失為一個上車的時機。
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