摘要：房價高到離譜，最終成為少數人的槓桿遊戲？
撰文|張銀銀
歲末年初，深圳的地區生產總值數據刷爆了廣東人的朋友圈，甚至波及到了不是廣東人的槓桿遊戲。
一方面，1月17日，在深圳市第六屆人民代表大會第六次會議上，深圳市市長陳如桂作政府工作報告時正式指出，預計深圳2017年GDP總量超過2.2萬億元，同比增長約8.8%。
深圳已無可爭議地成為廣東地區經濟的龍頭。
另一方面，有某球時報報道，香港星島日報網18日稱，香港2016年GDP為2.48萬億港元，2017年預計增速為3.7%。
但由於港元兌換人民幣的匯率過去一年下跌，若換算成人民幣，預計2017年香港GDP不會超過2.18萬億元，
換言之，深圳GDP將首超香港？！
1、近幾年，香港和深圳的GDP增速基本呈倒掛趨勢
的的確確，深圳的發展有目共睹。從昔日小縣成長為發達城市，高速發展的深圳，也成為名副其實的網紅。前段時間GDP還超越了他的兄弟廣州。
最近又要超過他的“長輩”香港。
1997年香港迴歸，彼時，香港作為創造經濟奇蹟的“亞洲四小龍”其中一條龍，以彈丸之地和不及內地千分之六的人口數量，創造了相當於當時大陸近20%的GDP。而當時的深圳呢？在“某個老人畫了一個圈”近20年後，每年創造的GDP還是不及全國的一個零頭。
20年河東20年河西，誰說不是呢。先來看看二者最近幾年的GDP總值及增速對比。
圖1.香港2007-2016年本地生產總值及增速 數據來源|香港特區政府統計處
圖2.深圳2011-2016年本地生產總值及增速 圖表來源|深圳2016年統計公報
從上圖1、2可以看到：
2015年香港GDP總量是23984億港元，實際增長率2.4%。
2015年深圳GDP總量17502億，實際增長率8.9%。
2016年香港GDP總量是24891億港元，實際增長率1.9%。
2016年深圳GDP總量19492億元，實際增長率9.0%。
香港和深圳的GDP增速基本呈倒掛趨勢。這樣一看，深圳超越香港只是早晚的事。很早之前就有預測，超過極有可能就在2017年。事實看來如此。
如今的香港已經褪去了當年“亞洲四小龍”的光環，經濟緩慢增長。隨著大陸經濟的騰飛，香港經濟總量在國內的佔比已不到3%。而過去數十年的奮起直追，讓深圳不負經濟特區的使命。
並不是說香港發展不行了，而是每一座城市都有他自己的發展週期，如果說20年前海屬於香港的週期，那麼現在就正值深圳的發展新週期。
深圳未來將如何，香港的過去有什麼值得深圳警惕？
2、小心深圳房價香港化
我的好朋友說，她去過幾次廣東，廣州、珠海、東莞、肇慶……但獨獨就是沒有去過深圳，只是幾年前在深圳寶安機場有過短暫的停留。對深圳快節奏、高發展、活力、包容……還有普通話印象深刻。
城市發展自有其內在的邏輯和客觀條件，同理也適用於香港和深圳。
經濟數據並不代表一切。不得不承認，即使2017年深圳GDP超越了香港，但其他方面的差距還是很明顯的，比如法治、公平、福利、醫療、環境等等。
正如有分析人士說的，深圳無論人口數量還是地域面積都比香港大，GDP超過香港並不奇怪；加上內地廣闊的市場和國際市場的好轉，未來可能繼續保持高速增長，不僅深圳，內地其他城市都可能趕超香港。
前幾天的大會上陳如桂市長也說了，深圳還存在九大短板，這其中就包括生態環境治理問題，醫療、教育等基本公共服務，以及住房保障和供應體系等。
報告還直接描述深圳房價高，人才住房和保障性住房缺口較大。把“房價高”三個字赤裸裸地寫進了報告，實屬不多見，側面也能看出政府對改善住房問題的誠意。
槓桿遊戲曾多次分析過深圳的房價。受困於地理條件，深圳的土地稀缺。反饋到樓市上就是近年來，深圳房價水漲船高。
官方數據顯示，2016年，深圳新房、二手房成交總額超過6660億元，相當於平均每日成交18億，想想有多誇張！
2017年，深圳樓市有降溫的勢頭，該市規土委近日的數據顯示，2017年深圳共售出25820套一手住宅，面積259.3萬平米。而新房價格在經歷連續15個月連跌之後，去年的均價為54445元/平米。這樣來看，深圳2017年一手住宅成交額約為1411.8億元
二手房方面，數據顯示，2017年全市二手房成交73830套，面積約538.6萬平方米，按照深圳二手房住宅成交均價56868萬元/平方米的價格來估算，2017年深圳二手房總成交額為3062.9億元。累計全年總成交額4474.7億元，比2016年少了2000多億！
儘管如此，深圳房價依舊高到驚人，從新房數據也可以看出，供地遲遲跟不上。不否認，深圳確實缺地。槓桿遊戲很早之前就做過數據比對，深圳一年的竣工面積，只相當於重慶一個較大的區。
相信對每一位創業者，或應屆畢業生來說，深圳都是一座極具魅力的城市。300多家上市公司（包括海外），8000多家（據說現在又增加了，不止這麼多）高新技術企業，令他的鄰居，廣東省省會廣州黯然失色。
但一想到深圳對畢業生而言不甚友好的房價，恐怕很多人也在用腳投票選擇離開了。
不過相對於香港而言，深圳這個價格又稀鬆平常了。發張前段時間槓桿遊戲的小夥伴去香港的房價圖給杆友們感受一下：
可以預見，高速發展的深圳，土地正變得越來越寸土寸金，這和香港又何其相似？房價高到離譜，如果其他產業被排擠，最終成為少數人的槓桿遊戲？
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