摘要：把規模做大、把地價壓到最低，把自己和三四線城市的經濟命運牢牢捆綁，恆大贏了
撰文|張銀銀
前段時間，恆大發布2017年度半年業績，數據喜人。上半年，恆大營業額1879.8億，同比大增114.8%；淨利潤231.3億，同比大增224%；更難得，業績大增的同時，恆大上半年實現淨負債率大幅下降近一半。
槓桿遊戲曾寫文章簡單總結過，這些年來，恆大作為超級槓桿玩家是怎麼一步步登上巔峰的。當然，不免也對其Z務壓力分析了幾句，然後文章就被“誤shan”了。
今天藉此，再來談談恆大。
1、土地儲備總量中國第一，土地儲備價格10大房企中也是最低
值得一提的是，恆大上半年，歸屬股東利潤188.3億，同比大增832%，股東回報率51.8%，同比增43.6個百分點，各項利潤指標均創上市以來最高紀錄。意思是說，做恆大的股東，當然也包括小股東、股民們，是幸福的、划算的。
槓桿遊戲要說的是，不知不覺中，恆大不僅土地儲備總量坐上了中國第一，其土地儲備價格在10大房企中也是最低。華夏幸福咱姑且先不談，那是另外一個套路。
圖1.2017上半年，10大房企土地儲備及成本 圖表來源|C新傳媒
如上圖1，僅僅2017上半年，恆大新增土地儲備就超過6000萬平米，三四五線城市新增拿地項目佔比70%。總量正在接近3億平米，不過按照恆大的計劃，未來要逐步消化儲備，要把儲備優勢變成銷售優勢、利潤優勢。
同樣是土地儲備過2億平米、上半年的銷冠碧桂園，拿地也沒恆大多。
拿下萬達半壁江山的融創，5000來萬平米的土地還在交割中，一切順利的話，融創估計也會有1億多平米的土地儲備。
但是，不管怎樣，10大房企沒有一家的土地儲備可以和恆大匹敵。規模就是價值。不僅如此，槓桿遊戲注意到，恆大拿地價格之低，超乎想象。恆大平均拿地成本只有2000塊左右/平米，而同樣的三四線之王碧桂園超過3000元/平米。
萬科、龍湖、金地、中海都超過5000元/平米。
拿地價格高，不意味著你賺得就多。拿得低，特別是低到恆大這個程度，又做大到這個體量了，如果不是嚴重現金流衝擊，其實一定是有賺錢能力的。這個成本在三四線城市，賣個幾千塊/平米的房子，不可能說虧。
三四線城市不少確實存在庫存問題，但任何地方，品牌都是有價值的。恆大這樣的大牌，和萬達一樣，跑去是受禮遇的。最近，恆大也在搞文旅項目，套路你懂的。
2、堅定看多中國經濟，順應國家需要
恆大今天的玩法，和萬達過去幾年很像：為中國三四線城市城鎮化、商業化貢獻力量。不同的是，萬達通過萬達廣場搞商業，恆大通過造住宅擴城。如今，恆大也開始搞文旅項目，最終拿地套路大家殊途同歸……
房地產的慣性還在，三四線城市還在享受一二線城市嚴厲調控後的資金和政策扶持。自然，重倉這些地方的人，提前佈局這些地方的人，今天獲得收穫是必然的。恆大、碧桂園都是受益者。
通過萬科一役，恆大拿到A股牌照可能很大，雖然當時吃了點虧。我國有句話，吃虧是福。何況，今天港股的表現，也把當時的錢彌補了，至少賬面上。
而假以時日，如果內地上市實現，恆大的價值定可以得到再發現。從這個角度也可以理解，恆大今年在港股的表現漂亮，是有預期在的。做恆大股東，未來有肉吃。
摩根士丹利、德意志銀行、美林美銀等國際投行均看好恆大盈利能力提升，德意志銀行預計，未來三年恆大盈利年複合增長率可達63%。
如果實現了呢？或者沒實現？
3、巨頭們通過併購卻做大了自己，擠出小開發商
最新出爐的數據，銷售面積增速繼續下滑。所有人的好日子或許就要到頭，未來從拿地到弄錢，有的開發商一定會更難。
如果調控進一步深化，總會表現到市場上。事實上，一些城市確實開始降溫了，儘管有些二線城市還很堅挺。
今天低價拿地、併購，進一步做大規模的開發商，如恆大、融創、碧桂園手中有糧心中不慌。目前，新招拍掛的地價普遍較高，動輒還要配建租賃、保障性住房，實際壓縮了利潤空間。
同時如果銷售增長放緩，最大的受益者們一定是巨頭，他們的市場佔有率會更高，行業集中度會進一步凸顯。過去10來年，巨頭們的市場份額已經提高了不少。6月，槓桿遊戲在北京清華同衡學術週上，聽碧桂園的高管就說，前10房企的市場份額差不多已經20%。
另外，行業集中度更高時，大公司統一規劃、統一招標、統一配送的標準化運營模式，確實是有效的。如恆大所言，這大幅降低了營銷、管理、財務三大費用，上半年銷售及管理費用率同比大幅下降一半。
加上一些資金的運作，於此，我們可以理解恆大今年股價的表現。小開發商日子越來越不容易，巨頭們通過併購卻做大了自己。
歡迎各位杆友關注“槓桿遊戲”的備用號“泡沫帝國”
閱讀更多 槓桿遊戲 的文章
