摘要：把规模做大、把地价压到最低，把自己和三四线城市的经济命运牢牢捆绑，恒大赢了
撰文|张银银
前段时间，恒大发布2017年度半年业绩，数据喜人。上半年，恒大营业额1879.8亿，同比大增114.8%；净利润231.3亿，同比大增224%；更难得，业绩大增的同时，恒大上半年实现净负债率大幅下降近一半。
杠杆游戏曾写文章简单总结过，这些年来，恒大作为超级杠杆玩家是怎么一步步登上巅峰的。当然，不免也对其Z务压力分析了几句，然后文章就被“误shan”了。
今天借此，再来谈谈恒大。
1、土地储备总量中国第一，土地储备价格10大房企中也是最低
值得一提的是，恒大上半年，归属股东利润188.3亿，同比大增832%，股东回报率51.8%，同比增43.6个百分点，各项利润指标均创上市以来最高纪录。意思是说，做恒大的股东，当然也包括小股东、股民们，是幸福的、划算的。
杠杆游戏要说的是，不知不觉中，恒大不仅土地储备总量坐上了中国第一，其土地储备价格在10大房企中也是最低。华夏幸福咱姑且先不谈，那是另外一个套路。
图1.2017上半年，10大房企土地储备及成本 图表来源|C新传媒
如上图1，仅仅2017上半年，恒大新增土地储备就超过6000万平米，三四五线城市新增拿地项目占比70%。总量正在接近3亿平米，不过按照恒大的计划，未来要逐步消化储备，要把储备优势变成销售优势、利润优势。
同样是土地储备过2亿平米、上半年的销冠碧桂园，拿地也没恒大多。
拿下万达半壁江山的融创，5000来万平米的土地还在交割中，一切顺利的话，融创估计也会有1亿多平米的土地储备。
但是，不管怎样，10大房企没有一家的土地储备可以和恒大匹敌。规模就是价值。不仅如此，杠杆游戏注意到，恒大拿地价格之低，超乎想象。恒大平均拿地成本只有2000块左右/平米，而同样的三四线之王碧桂园超过3000元/平米。
万科、龙湖、金地、中海都超过5000元/平米。
拿地价格高，不意味着你赚得就多。拿得低，特别是低到恒大这个程度，又做大到这个体量了，如果不是严重现金流冲击，其实一定是有赚钱能力的。这个成本在三四线城市，卖个几千块/平米的房子，不可能说亏。
三四线城市不少确实存在库存问题，但任何地方，品牌都是有价值的。恒大这样的大牌，和万达一样，跑去是受礼遇的。最近，恒大也在搞文旅项目，套路你懂的。
2、坚定看多中国经济，顺应国家需要
恒大今天的玩法，和万达过去几年很像：为中国三四线城市城镇化、商业化贡献力量。不同的是，万达通过万达广场搞商业，恒大通过造住宅扩城。如今，恒大也开始搞文旅项目，最终拿地套路大家殊途同归……
房地产的惯性还在，三四线城市还在享受一二线城市严厉调控后的资金和政策扶持。自然，重仓这些地方的人，提前布局这些地方的人，今天获得收获是必然的。恒大、碧桂园都是受益者。
通过万科一役，恒大拿到A股牌照可能很大，虽然当时吃了点亏。我国有句话，吃亏是福。何况，今天港股的表现，也把当时的钱弥补了，至少账面上。
而假以时日，如果内地上市实现，恒大的价值定可以得到再发现。从这个角度也可以理解，恒大今年在港股的表现漂亮，是有预期在的。做恒大股东，未来有肉吃。
摩根士丹利、德意志银行、美林美银等国际投行均看好恒大盈利能力提升，德意志银行预计，未来三年恒大盈利年复合增长率可达63%。
如果实现了呢？或者没实现？
3、巨头们通过并购却做大了自己，挤出小开发商
最新出炉的数据，销售面积增速继续下滑。所有人的好日子或许就要到头，未来从拿地到弄钱，有的开发商一定会更难。
如果调控进一步深化，总会表现到市场上。事实上，一些城市确实开始降温了，尽管有些二线城市还很坚挺。
今天低价拿地、并购，进一步做大规模的开发商，如恒大、融创、碧桂园手中有粮心中不慌。目前，新招拍挂的地价普遍较高，动辄还要配建租赁、保障性住房，实际压缩了利润空间。
同时如果销售增长放缓，最大的受益者们一定是巨头，他们的市场占有率会更高，行业集中度会进一步凸显。过去10来年，巨头们的市场份额已经提高了不少。6月，杠杆游戏在北京清华同衡学术周上，听碧桂园的高管就说，前10房企的市场份额差不多已经20%。
另外，行业集中度更高时，大公司统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式，确实是有效的。如恒大所言，这大幅降低了营销、管理、财务三大费用，上半年销售及管理费用率同比大幅下降一半。
加上一些资金的运作，于此，我们可以理解恒大今年股价的表现。小开发商日子越来越不容易，巨头们通过并购却做大了自己。
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