日前，金鳳區天山熙湖項目開盤，洋房開盤單價8500-12000元每平米，讓人大跌眼鏡。更讓人大跌眼鏡的是現場竟然不像我想的那樣門可羅雀，而是人來人往，一片繁華。再聯想到馬斯特公寓32000，凱威觀湖一號17000，中方璽雲臺11000等諸多豪宅的報價，我不禁迷惑，難道銀川的房價竟然不知不覺間漲到了這個高度？以後還會再漲嗎？
首先看銀川人口。根據銀川市統計局發佈的信息，2017年末銀川市包含三區兩縣一市在內總人口達到222.54萬人，比去年同期增加3.43萬人。其中城鎮居民171.56萬人，農村人口50.98萬人，城鎮化率達到了百分之七十七。具體數字見下表：
| 常住人口 | 城鎮人口 | 農村人口 | |
| 銀川市 | 2225391 | 1715605 | 509786 |
| 興慶區 | 747648 | 663089 | 84559 |
| 西夏區 | 358411 | 3228201 | 35590 |
| 金鳳區 | 323088 | 282281 | 40807 |
| 永寧縣 | 241856 | 134665 | 107191 |
| 賀蘭縣 | 260941 | 145866 | 115075 |
| 靈武市 | 293447 | 166883 | 126564 |
再看房產建造和銷售情況。根據銀川市住建局2017年10月發佈的消息，2017年1-9月銀川市商品房施工面積達到4013.25萬平方米，其中住宅施工面積2470.67平方米，辦公樓施工面積296.15平方米，商業用房施工面積627.10萬平方米，其他樓房施工面積619.33平方米。其中咱們百姓最關心的無疑使住宅施工面積了，其次就是銷售面積，2017年1-9月銀川市住宅銷售面積352.62平方米。，商業用房銷售面積16.72平方米。從這裡我們可以看出，如果沒有新開工房地產項目的情況下，銀川市目前的施工面積按照正常情況可以銷售六年左右。我從網上了解到，銀川市城鎮居民人均居住面積2017年就達到了43平方米，如果乘以銀川城鎮居民總量就得出銀川市總住宅面積大約為7300萬平方米+。綜合前面的數據，可以得出結論，假設六年內銀川沒有新開工地產項目，那銀川市需要再增加三分之一的城鎮人口，也就是將近60萬人才能將所建的住宅填滿。
需要指出的是，人均居住面積是根據房產備案數據得來的，很多小產權房屋暫時是不能備案的，比如郊區失地農民返還用於自住或交易的房子，這一部分量也非常大，有數據顯示銀川市由政府開發的，以公建房，限價房或統建房和安置房等各種名義進入市場的住宅一度佔到了全市新建住宅市場的三分之一，市區北部閱海萬家，康居，南部高橋附近，東部石油城附近等，都有大量的安置房或統建房，失地居民手裡三五套房的情況非常普遍，更有甚者還有一整個單元都屬於一家人，這種情況下往往造成低價出售的局面，又大幅拉低了銀川的房價。情況還不止於此，我認識的很多普通的市民朋友，手裡基本都是兩套房子。
綜上所述，基於人口增量不足，地產施工面積巨大，居民家庭持有住房過多等三方面原因，我認為銀川市的房價很難有實質性的增長。目前的銷售只是部分居民改善性換房需求造成，以後銀川房產市場即使漲價，也屬於大品牌開發商帶來的品牌價值以及豪華裝修的溢價或者學區房的優勢所致，還有一部分是貨幣貶值造成的漲價假象。這幾種情況下，除了學區房和一部分確實地段稀缺的房屋外，其他房屋再次交易基本會賠錢，甚至可以說是有價無市。整體來說是一個慢跌的情形。
閱讀更多 毛蛋蛋的成長足跡 的文章
