罗顺55

集约化管理服务是提高物业服务质量 创新社区工作的有效途径

市委、市政府:

近几年来，市委市政府狠抓城市建设，取得了可喜成绩，天蓝了、水清了、路宽了、公园多了、空气新了，总之，商丘发展了，群众满意了。但是也有与之不和谐的地方，如小区内环境普遍不如市政道路和公共场所管理有序整洁优美。由小区物业服务质量问题引发的矛盾纠纷不断发生，业主普遍对物业公司不满意，一些物业公司已成为社区麻烦的制造者和社会不稳定因素，到了应引起各级领导高度重视和非改革不可的时候了。

一、改革的重点与理由

(一)、物业公司与广大业主之间的主要矛盾，是物业公司不投资、少支出并以简单劳动获取了高额利润，而广大业主交付了物业费却无法选择享受相对满意的服务方式和结果，合法权益得不到保障。收费项目、标准;收入流向、用途;收入分配比例无合理标准和不公开透明。

(二)、“一个高人当老板，两个美女催收款，三个奶奶扫扫地，四个爷爷看看门，五花八门乱收费"，这基本上是物业公司的普遍状况，员工队伍高龄低能，决定其服务质量必然是低水平。

(三)、一个居住几千人的小区，仅有一个以追求利益最大化为目地的物业公司去管理，而没有党组织的存在，没有党员活动，没有对小区群众开展思想和法制、道德教育，显然有点缺位和不足。政府职能部门对小区物业公司似乎缺少应有的监管，对业主委员会成员也可能缺少培训指导。

(四)、《河南省物业管理条例》得不到充分落实执行，广大业主的合理诉求长期得不到响应，合法权益得不到保护。物业服务企业退出机制不客观不宜行，是个摆设，时有非正常力量参与干涉物服行业的现象，致使物业企业与业主之间的矛盾不断累积，这种矛盾会由量变到质变，会演变为一种社会现象和矛盾。

二、改革的思路与途径

党的十九大报告提出，要加强和创新社会治理社会化，……专业化水平，推动社会治理中心向基层下移。实现小区安则社区安，社区安则社会安。

(一)、本着"政府主导监督、企业管理服务”的原则，每区、县可成立一个"物业服务中心总部”(物业公司)，各小区设"物业服务中心”(物业分公司)。由总部依据《河南省物业管理条例》，根据小区类别和规模，制定出统一的收费项目和标准，统一的服务范围和标准。统一管理经营服务，统一人员培训使用，统一财务管理核算。

(二)、规模较大的小区可以单独成立党支部，规模较小的小区联合成立党支部，由上级党组织按程序任命党支部书记。

(三)、逐步推行实施互联网+物业服务。(略)

(四)、逐步推行实施居家医护养老。(略)

三、改革的阻力与风险

阻力主要来自于现物业服务模式下的既得利益者，不过这种阻力难以阻挡集约化管理服务模式、强大的价格服务优势和小区广大群众的需求力度。风险主要来自于有关部门信心不足和创新能力不强。

四、需要一名政府副职主抓， 组织一个班子，做好进一步调查，制定好方案，选择试点，逐步推广。

小区是人民群众休息生活的家园，应是清静之地，不应成为任何人的敛财通道。把小区群众从现有物业服务模式中解放出来，创新出一种政府放心、群众舒心的小区集约化管理服务模式，是广大群众的殷切期盼。相信只要政府重视，撸起袖子一起加油干就一定会成功。

二零一八年三月二十七日

雪厚松高1

如何看待取消物业，交给社区管理，业主自治这种模式？

现在，物业纠纷已经成为城市的一大突出矛盾。分析其中的原因，一是物业的定位存在问题，究竟是管理者，还是服务者。二是社区的功能没能得到有效发挥。三是业主大会或业主委员会缺乏可操作性。

首先，我不赞成取消物业，但我以为物业公司只能是小区服务的一种方法，应该明确业主自治的地位。

也就是说，对于小区业主来说，他们应该有权选择进行业主自治，而不能只是被动接受物业公司这种模式。

其次，无论是物业公司管理，还是业主自治管理，都要设定3年左右的服务年限，实行动态确定。

也就是说，3年之后，业主大会有权决定新的物业公司，或是决定是否采取业主自治，从而确保业主大会选聘物业公司权利的落实，以便监督物业公司做好服务。

再次，应该强化社区管理的功能，弱化行业部门的管理。

从小区的特点来看，小区业主大会、业主委员会，以及物业公司，都应该统一交给街道办事处、社区来进行管理，不再由行业部门来管理，这样可以确保物业服务、小区开发等问题，由社区来予以解决。毕竟行业部门在基层的管理能力有限。

最后，关于物业纠纷的问题，值得引起有关方面的警惕。

不要让其成为一个矛盾安全的隐患，不要让其成为百姓抱怨的地方，不要让其成为涉黑涉恶的领域。因此，从现在开始，有必要对物业领域问题依法进行专项治理，统一进行规范，该扫黑的扫黑，该治乱的治乱，该理顺合同关系的理顺关系。

碧翰烽

我是一个实实在在的业主。说起很多人要求取消物业，交给社区管理或业主自治等模式。作为一名普通业主也是不敢恭维这种做法。我觉得一个小区物业做得好不好，取决于业主委员会和全体业主的努力。首先，作为小区业主委员会，应该代表小区业主选好物业公司，签订好物业服务合同，同时在选聘物业公司和签订合同前，充分征求广大业主的意见，特别是合同内容以及在实施过程中出现的问题的解决；

一点拙见，不喜勿喷。如您有不同意见可以探讨。

阿正19688630

在这个问题上，大家好像混淆了一个概念，就是业主自治与业主自管。业主自治不等于业主自管。

首先，业主自治是根据城镇居民委员会有关规定实施，有法可依。选举产生的业主委员会，向业主大会负责。负责本居民区的公共事务的服务与管理，并实施有限的行政管理权。

其次，对本居民区的物业管理，是否聘请物业公司，或者是直接聘请管理人员实施自我管理，应该由业主大会决定，并委托业主委员会具体执行。

第三，业主委员会是业主的代表，执行业主大会的决议，代表维护业主的利益，负责本居民区的全面管理与服务。并非具体实施物业服务与管理的主体。物业需要通过聘请物业公司，或者聘请专门人员来完成。业委会只是负责监督指导和管理，并通过日常的检查等方法向物业管理主体反应业主的诉求和批评。代行业主大会的监督管理权，经业主大会的授权，可以中止解除物业管理合同和解聘有关人员。

第四，业委会要接受社区的监督与指导，在社区的指导下开展工作，并实施本居民区有限的行政管理权。向社区反映社情民意动态，向居民传达政府有关的方针政策等。

所谓的物业管理社区化，并非取消物业管理，而是通过社区对物业管理，进行有效的招标或招聘，组成物业管理主体，向业主提供物业服务。由社区直接对业主负责，而物业相对于社区负责。有利于社区对物业的直接管理，减少了业主与物业的直接冲突。

这种管理形式，较业主自我管理简便，较物业公司管理费用要低，但容易形成僵化的行政模式。服务质量以及服务的及时性难以保证。各有利弊，大家都在探索，希望尽快有一个好的办法产生，彻底解决物业管理的烦恼。

无奈且向上

朋友你提出来的问题我觉得和你探讨一下吧！

取消物业管理我觉得现在不现实了。

现在小区规模越来越大，楼房越盖越高。随着高层建筑的发展，管理跟不上，业主就不会有好的生活环境。防火就是一项很严肃工作。高层用水加压，电梯的运转维修。等等说不清的小事都要有人管。

交给社区管理我觉得不好实现。每个社区要管理多个小区。社区的人力物力是否能解决。物业管理是个整体工作，不是今天可管可不管的问题。

业主自治老旧小区可以搞。业主在500户左右。有个前提要成立业委会。

没有业委会小区自治也困难很多。

朋友我就说这些吧，物业管理是工作。物业搞好了业主都支持！不过到什么时候也会有人出难题。没有人捣乱也就没有社会发展了。一个家里人还要磕磕碰碰，小区有问题也很正常。不交物业费的人不管那个小区都有。就是物业不收费，业主也有不满意的。

什么工作捋顺了就好做了。

我说的你觉得怎么样，可以探讨。

春韵刘姥姥

这样发问很荒唐。

既要社区管理，又想业主自治，究竟想怎么样？

小区业主自治，这是法定的体制。不允许也不可能实行社区管理。

《城镇居民委员会组织法》已经确定了社区居委会的性质、作用和职责。它主要是履行最基层的社会管理和有限的行政职能。虽与村委会同级，但没有经济实力，全靠财政经费维持运转。它不能开办和管理经济实体。

有些人动不动主张把物业公司交给社区管理，这明显是法律政策所不允许的。

而小区业主自治的法理是基于物权和物权派生的管理权。小区和房子都是业主的私有财产，其管理权也自然属于业主。公权是不能介入的。

社区和街道办事处，有扶助、指导小区业主成立业主委员会，并监督其工作的职责。在特殊情况下，当小区物业管理出现失序和混乱时，可以临时接管，充当临时业委会的角色。但仍然要尽快促进业委会的再成立，把小区治理的权力交还给真正的当家人——业委会。

所谓小区业主自治，就是成立业委会和业主大会，并成为小区物业管理的权力主体。

至于以后是否继续聘用物业公司，还是由业委会直接雇人从事物业服务工作(即自管物业)，应该由业主大会会议充分商议后作出决定。

执中bj1

取消物业，交由社区管理，业主自治，这种模式听起来很美好，但是不具可行性。下面我从两方面来做一下分析。

第一，现行物业公司的普遍问题。现在为什么物业公司普遍被垢病？其实是物业公司普遍都存在理念的误区，物业公司是纯粹的服务型的公司，服务到位了，服务态度好了，业主自然不差钱儿。但是现在很物业公司恰好把服务理念搞错了，他们只为挣钱和省钱为目的，把业主的利益放在次要位置，甚至还损害业主的正当权益。因此，物业公司和业主之间的矛盾不断激化，直到业主都普遍拒绝交物业费，让物业公司最后干不去，或者干脆被赶走。反之，有些物业公司服务还说得过去，但是个别业主素质差，为贪图省钱故意不交物业费，结果这种情形扩散到更多业主也跟着不交物业费，最后让物业公司服务质量日渐下滑，最后是越来越差，形成恶性循环。

第二，社区管理，业主自治，这种模式也难于推广。大家想想，如果小区规模较小，业主自治还可以，如果规模较大呢？靠业主自我管理，还是无法保证良性发展。大家都明白一个道理——术业有专攻。物业公司本身就是专业管理和维护小区正常运行的专业团队，尽管现在物业公司存在很多问题，但那是行业规范和治理的问题，说明《物业法》的完善和落实还不到位。但如果交由业主自治，年轻业主每天忙于工作，根本无暇顾及。靠退休的老人去治理，恐怕也还是勉为其难，毕竟不是专业出身，何况物业管理工作千头万绪。就是真的业主自治了，还不得自己组建专业团队，靠专业人员来干。但是这又涉及到公司管理问题了，业主们（业主委员会）能做好公司管理吗？

通过上述两方面的分析，明白人应该清楚问题出在哪里了，想解决好物业管理这个难题，真不是那么容易的事，看来需要时间，需要政府去下大力气解决。毕竟民生问题是构建和谐社会的根本，小区物业是民生一部分。

韩国成老师

业主自治？哈哈哈，这是最好的笑话。为啥？因为你的邻居，远远比物业更坏。

物业的坏是有限度的，而你的邻居坏起来是无限度的。

永远有人为了个人利益，而去侵占公共利益，而他们一旦得逞，就只有物业才能制止。

如果物业不出面，那就只有两个结果，

第一个是邻居之间以暴制暴，大家都听说过因为漏水、占楼道、养狗、种菜……造成邻里仇恨的事，也可以想想如果发生在自己身上会如何。

第二个是大家争先恐后的也去侵占公共利益，形成理论上的“公地悲剧”，大家也听说过没物业的小区一夜之间冒出几十个地锁的故事。

现在为啥业委会流行不起来？

真正原因是大家根本就不对业委会有信心

真正原因是业委会根本没有给大家带来实际利益

现在的业委会，保守讲，

70%都是由闲汉、大妈、刺头发起组成

70%成立的原因是这些人的个人利益没有得到满足

70%由业委会召来的新物业，都不如老物业，核心原因是第一肯定比老物业便宜，第二都是业委会关系户而且由于业委会和新物业的勾结，导致沉默的大多数业主，一点希望都没了。

70%出现过拒交物业——抗争——成立业委会——赶跑物业这一套组合拳的小区，最终房产都相对贬值了。注意这个贬值是相对的，不是说你2万买的只能卖一万了，而是本来该涨到三万的，最后只涨到两万五。

比起我的邻居，我宁可相信物业

或许中国人从文化来说，就像每个人都盼望有块小菜园一样，每个人内心深处都在盼望一个明君，根本就不需要、不可能、也不配自治。

驻马店头号贪污犯

昨天受邀请回答了【能否取消生活社区的物业公司，改由居委会负责社区的物业管理呢？】这个问题。

而今天有人把这问题再作了延伸，改为【如何看待取消物业，交给社区管理，业主自治这种模式？】。

本想不再作回答的了，但还是忍不住要再说说。因为好多人是“不到黄河心不死的”，而这两个问答的相同点是:前两部分都相同，一是取消物业公司。二是把小区交由居委会去管理。不同的是今天的主题多了个业主自治模式。

根据中国的国情、法律法规及中国人的思想觉悟、还有生活习惯等等综合去考虑，个人的看法是:

1，中国目前还不能取消物业服务这个行业。至于以后能否取消，那就让我们拭目以待吧，我们根本不用杞人忧天的，到必要取消时国家自然会有政策的。我们目前要考虑的是，怎样去成立业委会监督好物业公司的工作，提高物业公司的服务管理水平，积极调动业主对小区的事情参政议政才是上上策。

2，想居委会取代物业公司而去管理小区，是很不实际的事情。或许也根本无法实现。大家就别老拿过去怎样和现在怎样作比较了，没什么可比性的。社会在进步，时代也不同了，好多新解事物运应而出现。

3，而要分清什么是“自治”和“自管”这两个看似相同而实质是不一样的两个概念。而只有成立业委会的小区，业主们才有“自治权”可说。否则更别说什么“自管”。

而把小区交给居委会去管理，即使小区已成立了业委会，那最后小区业主和当初没成立业委会时一样，根本没有了“自治权”，只能听任于居委会了。到时业主们连喷的权利都失去了。

但既然大家都这么热情高涨地在讨论，本人也不想泼大家冷水，扫大家雅兴呢。

我有个大胆的想法，不知是否可行？

那就是不用取消物现已存在的物业公司，也不用把小区交给居委会管理，而小区更不用实行自管，也可以不用成立业委会了，也就再没有大家所说的业委会与物业公司或开发商有利益勾结了，一举四得呢。

而是由政府设立一个专门的部门，收归现在的所有物业公司进行统一管理、培训和调配，而物业公司的工作人员的人数、结构则不变，由原物业公司去负责招聘。再结合国家的《物业管理条例》和《物权法》，然后根据本地的实际情况而制定一些专门管理物业公司和小区的法律法规。

再根据每个小区的实际情况去制定相关的物业费标准，由物业公司去收费用，然后再统一交回政府设立的那个专门部门管理及支配，然后根据物业公司每个月的实际开支而发放资金。当然当中肯定要保证每个物业公司10%左右的正常利润才行。这样物业公司才有动力。

如此一来，物业公司就不能乱收费了，业主们的物业费用就会相应减少了，和物业公司的矛盾也会相应减少，社区会和谐很多的，而政府设立的这个专门部门不是以盈利为目的。而重点则是以管理物业公司和小区为宗旨。

也就是说现在的一切都保留，只是由政府设一个专门负责管理物业公司和小区的部门而巳。

若设立这个专门部门的人员不算是国家职工，不纳入国家事业单位，财政不负责他们的工资的话，则可以从每个小区交来的物业费中提取百分之几去发放这几个工作人员的工资。也就是等于对外招聘人员了。但这样比直接把小区交给居委会管理好得多。

而这个部门，政府可下放权力让房产局的物业科去全权负责，但必须得重新立法才行得通。

大家讨论下这个方案是否可行？就算我是天方夜谭，痴人说梦话也别喷我哈，完全当飘过视如不见就行了。因为我已就这个话题去尽力想可行的方案了。

社会共同体系

对于物业管理或者交物业管理费的问题我认为:不管交给谁管理都会产生费用。关键的问题其实是应该产生多少费用。现在物管是不管多大的小区或者不管多少人的小区，通通按照有关某某部门的收费标准收费。所以本人觉得不合理。其实我们应该感得到，虽然我们买了房子，但事实就像再次跟物管租房子住一样，只要我们的房子存在的一天，就要像跟物管租房子一样，不合理。哪物管费其实该交吗，我想，所有人都应该会说该交。但是，我们应该根据自己小区的大小或者房子的多少来计算所应该产生的实际费用来交，而不是按照统一的模式。比如一个小区500家人。本来5个人可以管理，按照正常的管理开销应该是一个月3万。那么500家人可以安平方面积计算平均分配。(比如一家摊一个月60)即可。问题是现在的物管费搞成了本来这样小区的规模一个月的管理费用本身3万足够了。可按照现在的物管收费可能收了30万了，所以非常非常的不合理，同时也加大了业主的额外经济负担，导致更多的社会矛盾，所以应该取消一切不合理的物业收费。

關鍵字: 集约化 服务质量 生活