摘要：要建立房地产长效机制，并不是一朝一夕的事
撰文|张银银
2017年，在中央强调住房居住属性背景下，各地频频出台严厉调控政策，房地产金融监管也不断加强，在投资、投机性需求被抑制的同时，市场分化也更加严重。
“因城施策”的调控政策，使房地产市场格局发生剧变：一线成交腰斩，二线城市涨跌互现，三四线城市则相对火爆。
与此同时，唱空楼市的声音也层出不穷，最近有朋友也问我，房价到底什么走势，还可能降回2010年前的水平吗？
对此，杠杆游戏的观点很明确：除非有其他黑天鹅，否则这个可能性微乎其微。
杠杆游戏一直说，影响房价的因素是什么？ 短期因素有两大方面：土地供地和货币政策。长期来看，还有人口趋势等。就我国而言，另一大因素就是调控。
阶段性地来看，房价的波动也是有周期的，基本遵循的是涨-调控-放松调控-涨这样的循环。可以肯定的一点是，短期内，只要没有其他黑天鹅，我们不会让房地产市场付出惨重的代价，比如大跌，这是谁都承受不起的。
把我们当前阶段的房价上涨放到历史长河中，其实也并不出人意料。
看看其他发达经济体，几乎都经过了房价迅速上涨的阶段，这几乎是经济发展的必然。
最近10年，我国的经历了大规模的通货膨胀，10年前的2007年末，M2仅为40万亿，而到了10年后的2017年末，M2上涨到了168万亿！这是什么概念？
就算啥都不做，物价翻个四五倍都合情合理，何况最近10年我国的物价并没有涨的那么厉害。
但放出来的钱总要有地方储存，不是股市，不是其他的流通市场，那么就只能靠房地产和土地来扛旗，靠着房价和地价的大涨泡沫，把水给吸纳了。结果就是：伤害了无数刚需。
当然，杠杆游戏不是说要感谢房地产没有让其他的物价上涨得很厉害，而是应该反思，我们这么高的M2，必然出现一些资产价格的大涨。
同时回到楼主的问题，房价还能回到2010年前的水平吗？看懂了房价上涨背后的真正推手：货币超发，那你就明白了，如果没有其他黑天鹅，如果中国经济还在稳步地向好，那么房价就不太可能再回到2010年前的水平。
因为放出来的水收不回去，而房地产业，短期内还将是中国经济发展的中流砥柱。尽管我们在努力转型，调结构，但这些事情都不是一朝一夕能够彻底扭转过来的。
这一年多来，高层在呼吁房子不是用来炒的，回归居住属性，部分热门城市的二手房也出现了小幅的回调，这也体现了中央稳楼市的决心。对于刚需来说，这已经是最好的局面了。
很多人想将德国稳定房地产市场的方法，套用到我国。首先来看看德国房地产模式的一些特征：首先对炒房者征收重税，挤压炒房者的利润。这点对我国来说可行性并不大，为什么呢？尽管我国房地产税也正在路上，但说白了，房地产税只是国家增加财政收入的一项手段，主要目的并不在控制房价上。
德国楼市另一特征就是大力发展租赁市场。从顶层设计到民间文化，都非常认可租房。我们国人买房观念几乎根深蒂固，虽然现在也在推住房租赁，但试问有几个人愿意一辈子租房？有能力、没能力的人，都想要有一套属于自己的房子。
另一方面，德国的开发商这一角色存在感并不是很强。一方面是开发商建房占比不具有垄断地位，合作建房的高比例拓展了多种住房获取渠道，另一方面开发商项目建设所受的约束和监督要严格得多。
此外，德国还有第三方的房价评估体系，对维持房价稳定起到了关键作用。
上述几个特点，我国有些是可以借鉴的，但各自不同的国情决定了，同样的方法效果可能不会一样。要建立房地产长效机制，并不是一朝一夕的事。
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