房价揭秘之土地财政一文目的在于通过土地收入、地价、房价的数据，反映出土地财政增长、成本上升与房价上涨之间的逻辑关系，最后是反映收入、地价与调控之间的关系。其一是土地收入、地价上涨越高，房价上涨越快，说明之间是有相关性的。其二是调控收紧时，初时降温，一旦刺激政策出来时，土地市场火热，地价大涨，房价照样上涨，不受调控影响。如放松，则是更加疯狂。说明调控与地方收入，地价上涨是有相关性的。
2018年7月17日，根据财政部的财政收支数据显示，2018年上半年，全国国有土地使用权出让收入26941亿元，同比增长43%。与2017年上半年相比，土地使用权出让收入增加8105亿元，增速比上年同期加快9个百分点。与2018年1-5月相比，增速小幅回落2.9个百分点。2018年7月2日，根据中国指数研究院发布2018年上半年300城市土地市场成交数据。数据显示，上半年全国300城市土地出让金总额为19513亿元，同比增加27%。
2018年上半年，土地市场供求两旺，土地成交价款再创新高。房地产企业土地购置面积逐月上升，非房地产企业土地购置意愿更强，带动全国土地市场成交价款增速高达40%左右。
据财政部的财政收支数据，2018年上半年，全国国有土地使用权出让收入26941亿元，同比增长43%。与2017年上半年相比，土地使用权出让收入增加8105亿元，增速比上年同期加快9个百分点。与2018年1-5月相比，增速小幅回落2.9个百分点。2018年全国国有经营建设性用地共成交33837宗，成交土地面积为110864万平方米，成交土地价款为26850亿元，同比增长39.4%，增速与1-5月相比回落13.7个百分点，与上年同期增速相比回落4.1个百分点。
根据国家统计局的数据，2018年上半年房地产开发企业共购置土地11085万平方米，土地成交价款为5265亿元，分别增长7.2和20.3个百分点，增速较1-5月分别提高5.1和4.3个百分点。从各省市土地成交面积数据来看，2018年上半年，江苏、山东、河北、河南、浙江等省土地成交面积规模较大，均超过7000万平方米。
四川、山东、福建、江南、浙江、江西、上海等省市土地成交面积增长较快，增速均超过40%，特别是四川省，共成交土地5250万平方米，同比增长71.7%。同时，有9个省、市、区土地成交面积出现负增长，包括北京、天津、广东、甘肃、黑龙江等。
从各省市土地成交价款数据来看，2018年上半年，浙江、江苏、山东三省土地成交价款规模较大，均超过2000亿元，广东、四川、河北、安徽、福建、河南、湖北等省土地成交价款介于1000亿和2000亿之间。从增速看，新疆、四川、山东、湖南等省（区）土地成交价款增长较快，增速均超过100%，辽宁、吉林、浙江、河南、福建等省增速也在50%以上。
与此同时，北京、上海、广东、海南、安徽、山西、甘肃、黑龙江、宁夏等省市区土地成交价款出现负增长，其中黑龙江、北京、山西等跌幅较大，超过20%。分区域看，华东、华中、西南地区土地成交面积增长较快，增速均超过30%，西北地区土地成交面积出现小幅下降。从土地成交价款来看，东北、华东、华中、西南、西北等5个区域增速均超过40%，保持较快增长，华北地区成交价款为2728亿元，下降2.5%。
从重点城市来看，2018年上半年，土地成交价款前50位城市的门槛值明显提高，由上年同期的99亿元提升至132亿元，增长33.7%。前50位城市土地成交价款累计达17693亿元，占全国土地成交总价款的比重为65.9%；前20位城市成交价款达11596亿元，占全国土地成交总价款的比重为43.2%。其中杭州、重庆、苏州、北京、郑州位居排行榜前5名，土地成交价款分别达1484、899、779、751、647亿元。
2018年上半年，数量众多的三四线城市卖地行情继续向好，成为支撑全国土地出让收入大涨的主要原因。对地方政府而言，一次性卖地收入，是比财政收入更主要的收入来源。上半年卖地收入就与去年全年地方一般公共预算收入相当（占比超过90%）的城市数量多达14个，他们分布在浙江、四川、安徽、山东、河南、江西、湖南、河北等诸多省份，绝大部分为非省会的三四线城市。
这些城市的土地收入上半年基本翻番。除了因为房价上涨带动地价上涨、库存去化较多带来的补库存等，在地方债防风险、地方融资渠道收窄的背景下，部分地方政府存在卖地偿还隐性债务的行为。目前地方政府明面的债务可以借新还旧、滚动发行下去，但隐性债务借新还旧机制不畅，且政策明确将地方政府债务与城投公司债务区隔开来，部分隐性债务短期还债压力较大，卖地偿还成为重要的手段。
统计数据显示，各地卖地形势差异较大。因为地价成本较高，一二线城市卖地收入在规模上居前。中原统计，今年上半年卖地收入最高的为杭州，累计出让金额为1485亿元，同比增长了99%。其次是重庆的921亿元、苏州的766亿元、北京的751亿元。其中，一线城市因为限制政策较多，土地收入增幅较低，如北京、上海上半年土地收入为负增长，广州微弱增长了3.6%。二线城市形势分化明显，如福州、济南、杭州、成都上半年土地收入增幅在70%以上，而南京、天津、苏州增幅在20%以下。
数量众多的三四线城市紧承其后。大量长三角地区城市包括湖州、常州、嘉兴、南通、温州、无锡、徐州、台州、金华等，上半年卖地收入规模在200亿-400亿元左右，收入规模仅次于一二线城市。山东、四川、安徽、河北、湖南、江西等省，也贡献了部分卖地收入规模超过100亿元的地级市。从收入增幅来看，三四线城市尤为突出。像岳阳、许昌、淄博、泉州、眉山、上饶、湖州等，上半年土地出让收入增幅在200%以上，这些三四线城市广泛地分布在湖南、河南、山东、福建、四川、江西、浙江、江苏等省份。
通过卖地获得一次性收入，对于三四线城市尤为划算。21世纪经济报道记者统计发现，上半年卖地收入与去年全年地方一般公共预算收入相当的（占比规模在90%以上）城市有14个，包括湖州、眉山、亳州、菏泽、阜阳、许昌、达州、上饶、泸州、南充、岳阳等均为三四线城市。这些三四线城市的财政收入规模相对较小，火热的土地市场助推土地收入大涨，卖地收入要比来自经济运行的税收收入更为丰厚。
当然，由于我国财政体制安排，地方能从上级政府获得常规性的收入返还或补贴，地方财政支出规模往往超过地方一般公共预算收入。若从财政支出角度来衡量，上半年卖地收入也相当之可观。上半年卖地收入与去年同期支出规模相当的（占全年地方一般公共财政支出比重超过50%）城市有9个，湖州、嘉兴、常州、许昌、眉山、菏泽等三四线城市在列。地方土地收入大涨背后原因很多，但在当前地方债防风险、地方融资渠道收紧的背景下，个别地方存在卖地还债的因素。
三四线城市这轮房价上涨，主要有两个因素造成，首先在于一二线城市的严控，把购房者推到了三四线。再者就是棚户区货币化安置，在一定程度上推高了地方房价。从全国整体数据来看，2013-2016年全国棚改货币化安置率分别为7.9%、9.0%、29.9%、48.5%。住建部尚未公布2017年货币化安置比例，目前数据来看2016年是货币化安置的高峰，当时全国房地产去库存工作在积极推进中。7月13日，住建部发布会指出，要依法依规控制棚改成本，因地制宜地推进棚改货币化安置。
按照老谢的研究发现，自1987年土地有偿转让到1994年分税制，最后到2002年土地招拍挂制的实施，截止到2017年最高年卖地收入52059亿元。过去30年卖地收入38.5万亿元，年平均卖地1.28万亿元，这是一笔史上最庞大的地方财政收入。2018年7月17日，财政部公布上半年，全国国有土地使用权出让收入26941亿元，同比增长43%，意味着创过去31年同期最高收入纪录。
预计到2018年底，全国卖地总收入超过43万亿元，意味着过去31年中国卖地超过43万亿元，年均卖地收入1.38万亿元。这笔史上最巨大的财富，全部归地方所有，房地产收入占地方财政50%以上，最高达到70%以上，你还有什么理由相信房价会下跌。地方财政靠房地产收入支撑，这是调控屡次失败根源，是调控为了土地财政还地方债务的意图，房价上涨的根子，是地方经济发展模子的支撑力量。
自2011年至2018年上半年，全国土地出让收入分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元和37457亿元、52059亿元、22251亿元、26941亿元。地方一般公共预算本级收入分别为52547亿、61077亿、68969亿、75860亿元、82983亿元、87195亿元、91448亿元、54441亿元，占地方财政收入分别为63.12%、46.53%、59.8%、56.5%、39.22%、42.95%、56.92%、49.70%、49.48%。
财政部发布数据显示，2018年上半年，地方一般公共预算本级收入54441亿元，同比增长8%。而上半年全国政府性基金预算收入31237亿元，同比增长36%。两者合计的财政收入85678亿元，创同期历史新高。一般公共预算收入主要由税收收入和非税收入组成。全国一般公共预算收入中的税收收入91629亿元，同比增长14.4%；非税收入12702亿元，同比下降10.8%。 其中上半年作为经济晴雨表的税收收入9.1629万亿元，第一大税种国内增值税收入3.3600万亿元，占税收收入之比36.66%。
2018年上半年，第二大税种企业所得税收入企业所得税2.3928万亿元，同比增长12.8%。 个人所得税8127亿元，同比增长20.3%。 而在土地和房地产相关税种中，上半年，除了城镇土地使用税、耕地占用税增速下降外，其他税收保持平稳增长，其中契税2974亿元，同比增长16%;土地增值税3231亿元,同比增长10.7%；房产税1484亿元，同比增长6.9%。
地方卖地收入依然维持高增长。2018年上半年，全国政府性基金预算收入3.1237万亿元，同比增长36%。分上面和地方看，上面政府性基金预算收入1922亿元，同比下降1.9%；地方政府性基金预算本级收入2.9315万亿元，同比增长39.6%，其中国有土地使用权出让收入2.6941万亿元，同比增长43%。 而上半年2.9315万亿元全国政府性基金收入中，土地收入2.6941万亿元，土地收入占到91.90% 。
按照2018年7月17日，财政部发布数据显示，上半年，全国一般公共预算收入10.4331万亿元，同比增长10.6%。其中，中央一般公共预算收入4.9890万亿元，同比增长13.7%；地方一般公共预算本级收入5.4441万亿元，同比增长8%。全国一般公共预算收入中的税收收入9.1629万亿元，同比增长14.4%；在降费政策下，非税收入1.2702万亿元，同比下降10.8%。
自1987年-2018年上半年，全国卖地总收入高达41.1941万亿元，说明未来土地财政收入依然是地方最主要的财政来源。房地产收入由土地与税收（五税）两部分构成。其一是上半年，国有土地使用权出让收入2.6941万亿元，同比增长43%。其二是土地和房地产相关税收9799亿元。因此，二项总收入3.6740万亿元，占到地方财政收入的67.48%。
如包括如包括土地增值税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税、教育附加税的六项税收收入，房地产收入（土地与税收）将占到全国财政收入的40%，占到全国地方财政收入的60%以上。
其一是按照2018年7月17日，财政部发布上半年数据显示，土地和房地产相关税收中，契税2974亿元，同比增长16%。土地增值税3231亿元,同比增长10.7%。房产税1484亿元，同比增长6.9%。城镇土地使用税1309亿元，同比下降0.2%。耕地占用税801亿元，同比下降31.7%。
其二是按照2018年7月17日，财政部发布上半年数据显示，土地收入加上房地产五税的总收入为3.6740万亿元，占全国财政收入（全国一般公共预算收入10.4331万亿元+全国政府性基金预算收入3.1237万亿元）的13.5568万亿元的27.10%。
其三是按照2018年7月17日，财政部发布上半年数据显示，土地收入加上房地产五税的总收入为3.6740万亿元，占全国地方财政收入（地方一般公共预算本级收入5.4441万亿元+地方政府性基金预算本级收入2.9315万亿元）8.3756万亿元的43.86%。
其四是如果剔除掉（上半年地方政府性基金预算本级收入29315亿元，同比增长39.6%，其中国有土地使用权出让收入26941亿元，同比增长43%），直接按照今年上半年的地方一般公共预算本级收入5.4441万亿元，同比增长8%来计算，今年上半年，土地收入加上房地产五税的总收入为3.6740万亿元，占全国地方财政收入5.4441万亿元的67.48%。
今年上半年，全国土地收入2.6941万亿元，同比上涨43%，创1987年土地有偿转让以来过去31年同期卖地收入历史最高纪录、最高增速。说明土地财政收入与市场周期、调控有一定的关系，当房地产市场低潮与房价调控时，房企就会拼命拿地补仓，土地收入大涨。反之房地产市场高潮与政策刺激时，房企就会拼命的卖房回款，土地收入下降，因政策调整与供需不平，房企依然是疯狂抢地。
四个方面原因，让今年上半年全国土地收入“大丰收”，刷新历史最高纪录，最高增速。其一是地价的全面上涨。一线城市地价平稳上涨，二线城市地价大涨，三四线城市地价暴涨。其二是土地供应量、成交量的上升。特别是一二线及三四线百强城市的土地供应量、成交量大增。
其三是房企疯狂的拿地补仓，考虑一二线城市的土地资源稀缺与三四线百强城市的房价上涨，房企有钱就会抢，不会错过的。并且人民币贬值，土地资产可以升值保值。其四是地方积极的卖地，考虑到地方债务、财政收入、城市基础设施、经济发展等压力。
今年上半年土地收入暴增，折射出地方政府过分依赖土地财政的病已无药可救，土地收入成为地方政府发展经济、偿还地方债务、置换基础设施、防止金融风险、增加地方财政收入的“命根子”。
房价上涨最大受益者，政府所得在房价占比高是不争的事实，因为地方土地财政占60%-80%，房地产收入占地方财政收入的60%以上。政府所得切掉房价奶酪的6-8成。从宏观上看，2014年，土地出让金和税收占房价的比重达80%以上，历史平均为61.7%。从中观上看，2015年土地出让金和税收占房价的6成左右。从微观上来，2015年政府所得大约占房价的6成左右。2016年-2018年上半年，土地出让金和税收占房价的65%，说明未来房价存在大涨的可能性。
2018年全国地方政府债务限额为209974.30亿元。其中，一般债务限额123789.22亿元，专项债务限额86185.08亿元。 截至2018年6月末，全国地方政府债务余额167997亿元，控制在全国人大批准的限额之内。其中，一般债务105904亿元，专项债务62093亿元；政府债券159948亿元，非政府债券形式存量政府债务8049亿元。 截至2018年6月末，地方政府债券剩余平均年限4.5年，其中一般债券4.4年、专项债券4.6年；平均利率3.44%，其中一般债券3.45%、专项债券3.42%。
2018年6月份，全国发行地方政府债券5343亿元。其中，一般债券4434亿元，专项债券909亿元；按用途划分，新增债券3157亿元，置换债券或再融资债券（用于偿还部分到期地方政府债券本金，下同）2186亿元。 2018年1-6月累计全国发行地方政府债券14109亿元。其中一般债券10436亿元，专项债券3673亿元；按用途划分，新增债券3329亿元，置换债券或再融资债券10780亿元。2018年1-6月，地方政府债券平均发行期限5.9年，其中一般债券6.0年、专项债券5.7年；平均发行利率3.98%，其中一般债券3.97%、专项债券4.00%。
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