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熟悉零度的讀者都知道，在過往的文章中，我很少涉及房地產方面的內容。不是不說，也不是不想說，而是剛好相反！首先，房地產有太多的故事可以說，有太多的經濟、金融原理值得思考。以至於多到零度不知從何下筆，也沒有足夠的把握能夠說清楚。其次，很多時候又不想說，因為說再多也是徒勞，如果我們講一講，房價就能降一降，多說一點又有何妨？！（開個玩笑~）
先說兩句題外話。房地產是典型的資金密集型行業，對於資金的依賴程度很高，但是很多人總搞不清楚房地產的性質。在這裡零度只和大家說一點，房地產與建築業是兩碼事兒，前者是虛擬經濟，後者是實體經濟，所以誰可以做支柱產業一目瞭然。
2018年春節以後（準確來說從2017年就已經開始），房貸利率就持續上揚，月全國首套房貸款平均利率為5.46%，相當於基準利率1.114倍，2017年2月首套房貸款平均利率4.47%，同比上升22.15%。此外，全國大中型銀行的首套房貸利率基本都要上浮10%以上，就連中農工建四大行的首套房貸利率也都在基準利率的基礎上上浮8%~10%之間，這是個什麼概念呢，零度舉個簡單的例子：
假設貸款金額為100萬元，貸款期限為20年，基準利率為4.9%。我們用房貸計算器算一下，按照基準利率，採用等額本息的方式，總利息為57.07萬元，每月還款額為6544.44元；如果利率上浮10%，則總利息為63.6萬元，每月還款額為6816.89萬元，每個月要多換272.45元。上浮20%的情況下，利息負擔會更重，大家可以自行計算對比。
很多周圍的朋友都吐槽，房價降了幾萬，但按揭卻多了幾十萬，真是讓人不知道該作何感想！利率價格高倒也沒什麼，分攤到每個月也還能忍，更為關鍵的是貸款批不下來。這段時間買房的朋友肯定能夠感受到，貸款要排隊，有的銀行乾脆沒額度，求銀行的日子又來了！
其次，在房貸額度收緊和利率價格猛漲的同時，融資成本大幅上升。目前，各地房地長開發貸款的利率都在飆升，一年期利率在8%~9%左右，短期資金週轉的利率在12%~15%左右，四大行的利率上浮也已超過了30%，而且貸款額度十分緊張，實力較差或者地段不好的樓盤，融資已經很成問題。所以，我們看到大型地產商開始採用發債、REITs等手段擴寬資金渠道。
但就是在這樣的環境下，今年前兩個月前50大熱點城市的土地出讓金依然高達6542.3億元，同比上漲60.5%。說明房地產企業還在瘋狂拿地，對於樓市的未來依然堅定看好。一邊是政策的不斷收緊，而另一邊卻是馬不停蹄，到底是有驚無險還是迴光返照？！
1.金融和房價息息相關，任何的調控政策都不如金融來的直接。金融控制的是資本流向。收緊融資渠道，就等於掐斷資金來源，信貸規模的下降會直接導致房價失去上漲的動力。提高房貸利率，打壓需求端，很長一段時間內這將是常態。市場和銀行在政策指引下玩兒了命的進軍住房租賃，就是要把一部分剛需引導過來。有了這兩點，房價失去了大規模上漲的基礎。
2.大的走向是“房住不炒”。什麼叫炒？就是過分投資，市場太熱了，要回歸到住的屬性。但是大家注意，按照經濟學原理，有住的需求，房價就不會蹦。地產商少賺一點，銀行也能把控住風險，大家相安無事。所以，無論是幾線城市，全國房價普遍下降是不現實的，維持現有高位對各方都有好處，堆起來的泡沫只能慢慢消化，沒有一次性扎破的條件和實力。
3.晚宴的時間越來越近，瘋狂的事兒總要有個結束。對於炒房客來說，此時變現離場是最好的選擇，如果還要玩兒，就十分考驗眼光和勇氣了，閉眼投的時代過去了。作為普通人，零度勸大家不要觀望，確有剛需現在就下手，等白菜價是很不現實的。
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