別說二線城市西安、南京了，就連濃眉大眼的北京和上海也加入全國搶人大戰。西安房子銷售暴漲五成，杭州買房開始搖號，房價上漲預期重燃。
舊經濟退出，新經濟崛起，這是國家政策方向，也是產業升級的時代大趨勢，房地產調控政策短期內不會改變。什麼樣的城市、什麼樣的產業是有前景？
完美結合新經濟與舊經濟，就是——產業新城和特色小鎮。
華夏幸福聚焦電子信息、高端裝備、新能源汽車、航空航天、生物醫藥、新材料等新興產業，提供金融服務，申請優惠政策，跟企業、政府共同構建新經濟、新產業發展體系。
華夏幸福不是房地產開發商，而是產業新城的締造者和運營者。它不只建造城市作為新產業的載體，更是主動把新產業引入新城，作為城市發展的根基。
新年伊始，雲谷（固安）第6代全柔AMOLED生產線啟動設備搬入。該生產線總投資262億元，並擁有自主知識產權，計劃於2018年年中全線“點亮”。
在這方面，華夏幸福已經積累了十多年的經驗。2002年，華夏幸福開始以固安為試點，隨後拓展至香河、任丘、秦皇島、張家口等地。2015年，華夏幸福全國鋪開，異地複製，成為“產業新城運營商”。
異地複製 效果顯著
事實證明，華夏幸福產業園區異地複製效果非常顯著。
2011年以前，華夏幸福既有的10個新興產業園區，主要集中在京津冀地區。2011年至2015年，新拓展的園區集中在京津冀地區和長三角地區。到了2016年，新拓展園區開始全面開花，長三角地區全面佔優，並擴張至珠三角、成渝都市圈，以及河南、武漢等中部城市群。2017年，華夏幸福加快異地複製速度，新拓展的21個產業園區，只有河北逐鹿縣屬於京津冀區域，其餘20個均為非京津冀項目。
2011年以前，華夏幸福80%的產業園區都在京津冀地區，到2017年京津冀園區佔比已經下降至50%以下，異地複製成果非常顯著。
異地產業園區不是“空殼城市”，簽約入園的高新技術企業數量，以及新增簽約投資額飆升。
2014年以前，華夏幸福新增簽約入園企業中，京津冀地區佔比高達90%以上，隨後比例不斷下滑；2017年，新增簽約入園企業達到635家，其中京津冀佔266家，佔比下滑至41.89%。2015年以前，華夏幸福新增簽約投資者中，京津冀地區佔比高達90%以上，隨後急劇下滑；2017年，新增簽約投資額達到1650.6億元，京津冀地區佔712.63億元，佔比下滑至43.17%。
華夏幸福異地複製成效很明顯，京津冀以外區域銷售額佔比從上一年的7%大幅提升至23%。
賺錢的邏輯：園區產業發展
為什麼我們不關注其它房地產開發商，卻偏要關注華夏幸福的異地複製能力呢？賺錢邏輯不同。
普通的房地產開發商，主要業務模式建房子、賣房子，這兩年開始向服務轉型。樓市行情不好了，大不了囤幾年地皮，還是不會虧錢，沒有產業的異地複製。但是，華夏幸福不一樣，建房子只是第一步，賺錢邏輯基於把高新產業企業引入園內。
製圖：葉檀財經
首先，華夏幸福賺的錢來自園區配套住宅銷售，這是最基礎的收入，但也需要相關企業和人才進來，配套住宅才好賣。
其次，華夏幸福提供產業服務，如招商引資、投資服務等，這項業務跟園區內企業數量和規模密切相關。
最後，華夏幸福自持物業，證明他們對於未來發展的信心，物業增值完全依靠園區整體價值提升，最根本的還是園區產業發展情況。
目前華夏幸福業務發展處於哪個階段呢？中期，從產業服務收入就可以判斷。
2011年以來，華夏幸福產業服務收入飆升，由9.53億升至230.86億，2017年增速高達110.4%，其佔總收入的比重由原來的12.23%攀升至38.71%。
數據來源：公司歷年財報 製圖：葉檀財經
現在知道為啥要關注華夏幸福異地複製能力了吧：園區內產業的發展情況跟公司收入密切相關，而產業的培育要比賣房子難多了，因此，我們需要關注非京津冀地區產業新城數量，更要關注這些地區簽約入園企業數量和新增簽約投資額。
未來：擁抱新經濟 擁抱城市群
有源頭，才有活水。
華夏幸福已經進入中期，園區內產業的發展壯大將提供源源不斷的收入。華夏幸福產業新城和產業小鎮的總體規模，以及新產業的發展就非常重要了。
截止2017年，華夏幸福共有產業新城79個，產業小鎮24個，覆蓋全國12個省，45個城市。按照正式簽訂協議口徑統計，華夏幸福共有產業新城54個，產業小鎮6個，覆蓋30個城市。
縱觀華夏幸福的佈局節奏，其實跟我國城鎮化發展水平，以及城市群和都市圈規劃密切相關，相輔相成。
2010年，我國城鎮化率首次超過50%，從國際經驗看，人口開始由小城市向大城市進一步集中，核心一線城市人口將會進一步增加。另外，中國也提出要以城市群為主體，構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局，並先後批准了8個國家級城市群，包括長江中游城市群、中原城市群、成渝城市群等。
在我國城鎮化水平進入第二階段時，華夏幸福果斷佈局京津冀城市群。以城市群為核心的新型城鎮化綱要出臺前後，華夏幸福又迅速佈局中原城市群、成渝城市群，以及老牌的長三角城市群和珠三角城市群。
最值得關注的就是長三角城市群規劃，浙江、江蘇、上海和安徽四省市都將促進長三角一體化寫進了政府工作報告。
根據《長江三角洲城市群發展規劃》劃定的範圍，長三角城市群擁有1座超大城市、1座特大城市、13座大城市、9座中等城市和42座小城市。要創造聯動發展新模式。發揮上海中心城市作用，推進南京、杭州、合肥、蘇錫常、寧波等都市圈同城化發展。
在很短時間內，華夏幸福在長三角的佈局，開始成規模的貢獻業績。2017年，以嘉善為標杆的環杭州區域和以來安為標杆的環南京區域，分別在3年和2年內實現銷售額超百億。
重點打造軟件信息、科技研發、影視傳媒和商貿服務的嘉善區，今年新增簽約入園企業93家，新增簽約投資額135.98億元。重點打造新型顯示、新能源汽車及零部件、智能製造裝備三大產業的來安區，今年域新增簽約入園企業19家，新增簽約投資額80.25億元。
華夏幸福的業績相當不錯。2017年，公司共實現銷售收入1522.12億元，同比增長26.50%，增速大幅跑贏行業絕大部分公司，銷售額居行業第九，實力雄厚。此外，公司預收賬款餘額高達1324.76億元，同比增長29.18%，這些都會在未來轉化成利潤，為公司業績高速增長保駕護航。
雖然投資量大，但良好的業績增強了公司的償債能力。截止2017年底，公司貨幣資金高達681億元，同期短期負債僅為338億元，短期負債覆蓋比例高達2.0。此外，公司各種融資渠道暢通，包括非公開發行公司債券、中期票據、超短期融資、短期融資、境外債等等，公司PPP資產證券化也為公司提供了不少現金流。
這對普通投資者的啟示有何啟示？
在買房子和選職業方面，普通人基本可以跟著華夏幸福的佈局節奏走，畢竟公司選的都是新興產業，職業前景有保證；公司對政策研判能力強，選的城市有前景。
擁抱新經濟，卡位城市群，這是華夏幸福的未來，也可當作民眾的職業、房產遷徙路線圖。
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