一個好樓盤應該具備哪些優良屬性？
面對泥沙俱下、良莠不齊的眾多樓盤項目，購房者如何“淘”出真正的好樓盤？
為更好為購房者提供客觀、優質、省時、省力、可信度高的購房決策參考，《國際金融報》地產深度報道微信公眾平臺推出“獵盤”欄目，每週選取一樓盤，真實體驗、明暗結合，用客觀的角度，全維度視野，鑑識樓盤。
這期 地產深度報道 ● 獵盤 聚焦 東外灘1號
項目綜合評分：★★★★★★★✩✩✩
樓盤簡介
樓盤名：東外灘1號
均價：95000元/平方米
戶型：2房-4房，建面約94-161平方米
板塊：楊浦 東外灘
綜合評分：7星
一週前，陽光城濱江悅以9.97萬元/平方米的價格開始認籌，一週後，5公里開外的東外灘1號也取得了預售許可證，預計將於近期開始認籌，備案均價為9.5萬元/平方米。
“房如其名”。東外灘1號和陽光城濱江悅幾乎處於同一水平線上，距離黃浦江大約2個路口。
作為楊浦區為數不多能看到江景的新樓盤，東外灘1號顯得“低調”很多。銷售人員稱，“我們不打廣告。看房人群一部分是因為路過才知道樓盤的，另一部分很多是老客。”
並不想“大張旗鼓”的東外灘1號，能否以口碑營銷取勝？
“格格不入”的高樓
東外灘1號位於中環以內，距陸家嘴約9公里，距人民廣場約10公里，距地鐵12號線愛國路站約1公里，走路約10分鐘，小區周圍有多條公交線路。從交通上來看，東外灘1號出行稱得上方便。
但是，因樓盤位於楊浦區，雖然與黃浦江之間的直線距離僅有400米，但東外灘1號周圍環境與黃浦區相比不大一樣。
東外灘1號前大門對面的建築多為層高不超過3層的矮樓，且牆壁透著斑駁，普遍在30層左右的東外灘1號置身其中顯得有些“格格不入”。不過，小區正門前道路兩側有樹木遮擋，也還算整潔。
▲小區正門街景
繞一圈至位於波陽路上的側門，情況就有云泥之別。周邊多為尚未拆遷的居民樓和商鋪，房屋有些破舊且較為凌亂。
▲小區側門街景
針對周圍老房子何時會拆遷改造這一問題，銷售人員給出了“應該是這兩年”的模糊答案。
顯然，雖然近年來楊浦區已加快舊區改造進程，控江路沿線和五角場區域商業配套較發達，但是東外灘1號小區附近目前並未形成成熟商圈。就目前而言，從小區至周邊超市、菜市場等駕車所需時間都在10分鐘內。
均價9.5萬元的毛坯房
客觀來講，僅有5幢樓的東外灘1號的整體規模並不大，刷卡入戶，私密性較強。與其周圍熙熙攘攘的街道相比，小區內也較為安靜。
▲小區大門內景
從小區內景來看，綠化面積覆蓋率較廣。值得注意的是，目前東外灘1號還未完全實現人車分流，地面還設有車位。由於記者實探時間為工作日，故雖有車停放，但小區路面並不顯擁擠。
據瞭解，本次東外灘1號推出的是2號樓和5號樓的267套“準現房”，這也是該樓盤僅剩的房源。戶型有2-4房，建面約94-161平方米，雙梯雙戶，毛坯交付。
▲樣板房實景
▲戶型圖一覽
2號樓坐向朝南，5號樓部分房源（據銷售人員稱，江景房基本在9樓以上）可享江景。
記者本次實探了146平方米三房和161平方米四房，這兩款房型均位於5號樓15樓層以上。
從戶型上看，146平方米的空間被劃分成三房兩廳兩衛，無套間設計，戶型還算方正，南北通透，通風和採光較好。
161平方米的戶型為四房兩廳兩衛，也並未採用套房設計。客廳、主臥和次臥均可看到江景，且面積較為寬敞，但其餘兩房面積稍小。從平面圖上來看，客廳的寬度較之餐廳，也相對短一些。
146及161平方米的戶型均設有專屬設備平臺，可放置洗衣機等設備。但值得注意的是，在記者實探的兩個戶型中，目前設備平臺並沒有與餐廳打通，只能靠“爬窗”進入。銷售人員稱，由於牆面屬於承重牆，不可完全打通，但未來業主可進行改造，降窗戶下沿的高度。
▲專屬設備間示意圖
那麼，江景是否能成為東外灘1號的賣點？
作為老工業聚集地的楊浦，多數工廠已關閉或搬遷，遺留下的廠房已然成為楊浦濱江的特色與風景，右邊遠處可看到陸家嘴高樓的“倩影”。
從臨江一面的陽臺往下看，棚戶區面積不小；往前看，兩根大煙囪（原為楊樹浦發電廠內設施）“拔地而起”，稍顯突兀；往右看，滬東中華造船公司的標誌依稀可見。
▲江景一覽
銷售人員表示，工業設施將會被保留，未來動遷的基本是私房。
記者實地探訪的兩個戶型中，因161平方米的戶型位於26樓，周圍無高層建築遮擋，江景視野相比位於16樓的戶型更為開闊，故價格也從9.5萬/平方米的均價上漲至11萬/平方米左右。
均價6年漲2倍多
東外灘1號最早開盤日期在2011年12月29日，開盤總套數為440套。根據當時的報價，該小區樓盤價格在2.8萬/平方米至4.3萬/平方米之間浮動。
從這一期開盤的一房一價表上看，最低單價在7.6萬元左右，最高為11.7萬元左右。
粗略計算，6年間該樓盤開盤價上漲2倍多。
值得注意的是，這期新開房源的兩棟樓已完工多時，早在2015年就有購房者在網上詢問開盤日期，但項目久久未能入市。
對此，銷售人員表示，“原因你要去問老闆。”
通過安居客查詢，該樓盤二手房7月均價為7.3萬/平方米，不存在一二手房價格倒掛現象。
銷售人員稱，與同屬東外灘板塊的陽光城濱江悅相比，東外灘1號更為實惠；相比定價為8萬元/每平方米的前灘項目，因楊浦位屬濱江發展帶，即未來楊浦區未來規劃的核心之一，故東外灘1號更具發展潛力和投資屬性。
不過，對於該樓盤，諸多購房者直言並不看好，“毛坯交付價格太貴”、“周邊環境太差”、“戶型設計利用率低”等缺陷明顯。
一位購房人士稱，與均價9.97萬元/平方米的陽光城濱江悅相比，東外灘1號並沒有明顯的優勢，畢竟陽光城濱江悅地處楊浦內環，且是精裝交付。
不過，也有購房者表示更喜歡毛坯房，畢竟後期可以按照自己的喜好進行裝修，且裝修的成本相對於買房的差價可能還會更低。
沿江一側的新房源本就較為稀缺，近期開盤的僅有陽光城濱江悅與東外灘1號，哪家更好還得要各位購房者自行定奪。
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