小雨丶g

麥當勞的創始人RayKroc的這一句話，更接近於開玩笑，是以風趣的方式來解讀其利潤構成，當真你就輸了。可以肯定的是，儘管房租收入幾乎佔大頭，但麥當勞依然不是地產公司，而且，我認為也不是傳統上理解的餐飲公司，其實更像是互聯網公司。Why？為什麼這麼說？

麥當勞的盈利模式。

分三個層次：一是銷售產品獲取部分利潤，其中漢堡是以不盈利甚至虧損為代價來打造爆款，吸引流量，薯條、可樂等其他產品利潤較高，加上有半成品供應鏈加持，可以創造相當一部分利潤。二是特許經營權收費，比如，我國大陸區為每店500萬，基本為純獲利，但總量不大。三是通過購買房產或長期租賃房產，然後加價（20%以上）轉租給特許經營商，獲取鉅額利潤。感覺眼熟對不對——持續燒錢以吸引流量，優質產品來保證粘性、建立壁壘，最後流量上來了，適當收費獲取暴利。

麥當勞的利潤結構。

目前全球麥當勞接近4萬家，其中，特許經營店約3萬家。以2016年77億美元的運營利潤來分解，直營餐廳約8億美元利潤，授權經營約31億美元利潤，房產租金約38億美元利潤，分別佔10%、40%和50%。純數據看，房產租金的確佔了大頭，所以RayKroc才開玩笑說自己的房地產公司。但要注意，這塊收入是依託餐廳經營收入才得以實現的，一般為餐廳收入的10%左右。房產租金只是“毛”，餐廳經營才是“皮”和“骨”，離開了餐飲，就不會有這塊收入。

麥當勞的發展方向。

實際上，在麥當勞新的發展思路中，已經在弱化房租收入的地位。根據麥當勞2016年3月31日發佈的一份聲明，該公司計劃將旗下95%的連鎖餐廳都改用特許經營模式。而且，將允許被特許發展商自行進行店鋪選址，直接向業主支付租金，並承擔開新餐廳所需要的所有費用。作為回報，麥當勞將獲得一次性的特許經營起始費，並將持續獲得特許使用費收入。可以預見，將來房租利潤將下降，而特許經營收入將明顯上升。

所以，我把麥當勞看成是互聯網思維下的餐飲公司，房產只是“外衣”。

沉默的投資者

的確很有意思，這感覺就像我們的身邊一直站著一位神秘人，他最拿手的其實不是炸薯條和做漢堡，而是選地方、賺大錢。

麥當勞的“房子”都選在了哪裡呢？通常是在最繁華的街道上，顯眼的轉角處，並且會有獨立的樓梯直通二樓或者地下室。這麼好的位置當然需要花費大力氣來研究和選擇了，收益自然不會低。

之所以說，麥當勞是一家“地產公司”，也許就是因為它的收入結構。據其2016年的財報來看，麥當勞營收利潤的50%來自於地產出租，40%來自於品牌授權，剩下的10%來自於餐廳運營。

而營收利潤又是以其經營模式為基礎的，麥當勞的經營模式主要分為自營店和加盟店，加盟店的加盟費又分為兩部分，並且數字都是很可觀的。在房地產方面賺大錢，麥當勞靠的是買賣熱門商鋪，以及從加盟店收取高額租金。

難怪麥當勞的創始人克洛克曾說，自己的生意實際上就是房地產。撥開麥當勞的洋蔥皮，我們可以發現，在技術上其屬於食品行業，但在本質上其是居於房地產行業的。

麥當勞之所以一直在賣漢堡包，是因為這是能夠帶來收入現金流的最佳產品。簡單來說，麥當勞就是靠著漢堡，才賺來租戶支付的房租。

但即使是這樣，麥當勞還是區別於其他真正的地產公司的。恐怕很少有麥當勞裡的員工，會認為自己其實是在地產公司上班的。可以說，麥當勞“偽裝”的很成功嘛。

獨角獸工場

金拱門之所以被認為是一家房地產公司，是因為從麥當勞的會計報表上看，房地產利潤確實是貢獻了整個公司的業務大頭。房租收入甚至是成為其主要收入構成。

實際上，小編覺得麥當勞公司投身房地產事業應該是“無心插柳柳成蔭”之舉。起初麥當勞還是直營店，餐飲是主要的盈利點。只是後來隨著麥當勞大幅度的擴張，開多店資金流便成了問題。於是Kroc聽從了Harry Sonnrborn的採取加盟店模式的建議。即通過土地購買或者長期租賃，然後把這些土地租給麥當勞的某個分店加盟商。再通過土地抵押的形式，從銀行那裡獲得進行下一步擴張的大量貸款。就是這樣，麥當勞連鎖加盟的版圖越來越大，金拱門更是在擴張之路上停不下來。

小編認為，麥當勞是一家餐飲公司還是房地產公司並不重要，麥當勞的核心業務依然是餐飲，畢竟土地租賃也是為餐飲業務服務的。而麥當勞之所以能獲得鉅額加盟費，和餐飲的品牌價值是分不開的。

另外，麥當勞部門門店採取加盟模式，給麥當勞帶來的好處是顯而易見的。第一，固定的獨立收入來源。第二，通過租賃合約的形式，麥當勞與加盟商之間便形成了一種強控制關係。這也有利於麥當勞對終端加盟商的控制。

華爾街見聞

這句話最早是由麥當勞創始人雷·克羅克在1974年說的，當時他為了給克薩斯州立大學的MBA班學生做演講，在講解商業模式時如此說教。這麼多年過去，沒想到這個問題竟然火了。

為了讓大家更詳細理解這句話，我先說說麥當勞的商業模式吧。

「特許經營模式」：麥當勞收取加盟商的品牌授權費，將統一的品牌標準（門店選址、門店規格和裝修）、統一的經營方式（2萬多種軟硬技術、操作流程、經營手冊）、統一的供應資源（飲料、食品原料等）打包提供給加盟商。

「地產經營模式」：麥當勞在全球範圍內選擇地產進行投資，憑藉商業戰略和合作策略低價買進，以一定差價租給加盟商。地產租金是麥當勞的主要營收之一。

「複製槓桿模式」：麥當勞不需要經營門店，只需要做好標準統一化的工作，無論是特許經營模式還是地產經營模式，都是可以快速複製的商業模式，從而幫助門店的飛速擴張。截止2017年，麥當勞在全世界擁有30000多家店（是肯德基的3倍），其中92%的店都是這樣開起來的，他們都是特許經營店。在麥當勞的戰略規劃裡，特許經營店的比例將來要達到95%。

（麥當勞全球門店分佈，圖片來源網絡）

要做麥當勞的加盟商，必須要租賃麥當勞的地產，必須要接受麥當勞的原料供應。因為地產行業的巨大泡沫，龐大的加盟商數量，麥當勞每年僅收房租就可以養活自己。

麥當勞2016財報顯示，麥當勞的地產業務佔據總營收的50%。麥當勞的食品業務不賺錢，地產業務反而賺錢多，所以外界有麥當勞是一家房地產公司的說法。

事實上，要把麥當勞比作房地產公司，是典型以業務利潤來判定企業性質行為，實在太過於數據化了。按照這個邏輯，騰訊不是科技公司，而是遊戲公司？百度不是科技公司，而是廣告公司？阿里巴巴不是科技公司，而是中介公司？

從麥當勞的商業模式上，我們看到了很多東西，但應以科學的思維去認識和學習。

廣告人阿術

想起星爺在國產凌凌漆裡的一個段子:

看起來想一個刮鬍刀，其實它是個吹風筒

你以為我們吃了這麼多年的麥當勞是一家餐飲企業麼？

錯！實際上他是一家地產公司。

說到這裡你可能有點接受不了，難道我們一直在一家地產公司裡吃漢堡。先別急，聽完下邊的分析，你就會覺得我說的有道理了。

我們來看下麥當勞2016年的財報：50%的利潤來自地產出租，40%利潤來自品牌授權，只有10%的利潤來自有餐廳運營。

所以你會大吃一驚吧，其實這一點也不奇怪。我們來分析下麥當勞的商業模式：

麥當勞的商業模式：自營店+加盟店模式

自營店：麥當勞自己運營的快餐店，通過漢堡+薯條等食品獲得利潤。從2016年的財報來看，麥當勞旗下自營店的銷售收入為152.95億美元，佔公司銷售總運營收入的62%左右，看似佔了收入的大頭，但是餐飲行業的成本和開支也是相當高的，除去各項成本（廣告費，管理費用，店租，員工費用等等）自營店的純利潤只剩下7.39億美元。

加盟店：這部分店鋪由加盟商和麥當勞共同運營：加盟商負責日常店鋪的運營，麥當勞負責選址，員工培訓和物料配送。 同時麥當勞要向加盟商收取加盟費和店鋪租金。

加盟費分為起始加盟費（一次性收取），特許經營費（餐廳營業額扣點）然後再加上店鋪租金

我們看到這兩大塊的純利潤分別為 31.36億美元和38.70億美元。

好了，看到這裡我們大概就明白麥當勞的盈利模式

首先，麥當勞需要開一些自營店,要靠自營店去樹立整個全球40000多家麥當勞品牌。規範加盟店的運營。也是在麥當勞創業初期為其資本原始積累做了保證。

之後有了資金和品牌的麥當勞，開始在全世界範圍內選址。利用自己的綜合評估體系在各個城市選擇自己合適的店鋪，租下或者買下店鋪。然後以運營加盟的方式轉租給加盟商。收取租金和加盟費用。（這兩塊才是麥當勞賺錢的大頭）

看到這裡我們不禁又回到了問題上：

麥當勞究竟是一家餐飲企業還是一家房地產企業？

很明顯我們看到，麥當勞品牌的核心競爭力還是在餐飲。麥當勞的薯條漢堡（我最鍾愛的麥辣雞腿堡）以及小吃零食，還有小孩們鍾愛的玩具。這些都是麥當勞品牌在人們心目中的印象。

麥當勞在全球有40000家店鋪，但是依然管理的井井有條。你到每一家麥當勞裡，都能夠吃到質量相差無幾的快餐。麥當勞是快餐標準化流程的做的最成功的餐館之一。我看過麥當勞的員工手冊——是一部有500多頁左右的大部頭書。裡邊細節化了在店鋪裡每一個員工的分工和行為規範。

正是做好了餐飲業，才有了後邊源源不斷的加盟商。麥當勞才有了不菲的租金和加盟收入。

專注做好主業，靠副業來變現收入。就是麥當勞目前的盈利模式。

有態度的土豆

麥當勞是一家舉世聞名的餐飲巨頭。但是大家卻不知道，餐飲公司只是麥當勞的“外殼”，本質上，麥當勞主要靠地產賺錢，它主推的核心是一家地產+品牌公司。

麥當勞利潤大部分來自地產

表面上看，麥當勞有兩項業務：

1. 餐廳直營（Company-Owned Restaurants），也就是麥當勞自己運營的餐廳，收入全部歸麥當勞。

2. 餐廳加盟（Franchise），加盟商運營餐廳，麥當勞向加盟商收部分抽成。主要包括兩塊：加盟費和房租，加盟費抽成一般為餐廳收入的 4%～5%，租金扣點一般為餐廳收入的 9%～11%。

沒錯，除了加盟費，加盟商還要向麥當勞交房租。2016年，麥當勞的租金收入為61億美金，而加盟費收入才31億美金。

因為麥當勞具備房地產企業同等超強選址能力。

麥當勞門店所選的位置，基本都是在市中心的黃金地帶，人流量大，而且他們還有專門選址分析部門，分析有潛力在開發的低端地段，然後低價把店鋪買下來，坐等店鋪升值，在通過特許加盟的方式把店鋪高價租給加盟商，賺取租金和品牌加盟費。

2016年底，麥當勞有31,230家加盟餐廳。也就是說，47%的加盟餐廳（14,763家），要麼地在麥當勞手裡，要麼地和房都在麥當勞手裡，要麼交房租，要麼交地租。

據其2016年的財報來看，麥當勞營收利潤的50%來自於地產出租，40%來自於品牌授權，剩下的10%來自於餐廳運營。

麥當勞其實是靠自己的品牌賺錢

麥當勞現在在全球有37000家店左右，其中有31000家是加盟店，也就是85%的麥當勞都是加盟店。正因為租金佔了麥當勞每年利潤的大部分，所以有些人會說，麥當勞其實是一家房地產公司。

麥當勞完全利用的是麥當勞本身品牌好、能帶動周邊的效益甚至地價，通過麥當勞的選址和後續操作，讓地價升值，然後轉租給別人，好像這和一個地產商也沒什麼區別。

但回過來說，如果麥當勞沒有認真經營的快餐產品，沒有把自己的品牌做得這麼好，不能通過自己給周邊區域帶來人氣的提升和地塊的升值，那麼也就不會有人和它合作。

所以說，麥當勞應該是一家懂商業地產、餐飲運營的商業管理公司。

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麥當勞應該說是一家懂商業地產、餐飲運營的商業管理公司。為什麼這麼說呢？

1、首先看麥當勞的商業模式：

麥當勞的餐廳門店有兩種形式，一種是直營店，直營店就是麥當勞親自投資運營的店。麥當勞的直營店，賺的是商品的差價。

一種是特許經營店，尋找加盟商一起和它來開這個店。作為加盟商，前期需要出資，出特許權的使用費，然後每年從這個店的營業收入分成給麥當勞，也就是品牌授權費，麥當勞就會授權你使用它的商標、產品、給你一套標準化的操作流程。加盟店呢，賺的是三個部分的錢：

第一部分是初始保證金，如果想加盟，先要給麥當勞一筆保證金。

第二個部分是授權費，這個部分其實是年度銷售額的一個百分比。這個數字在不同地區也不太一樣，平均在4.5%左右。也就是說，授權加盟店每年要把店裡銷售額的4.5%交給麥當勞，作為授權費。

第三個部分更有意思，是加盟店為麥當勞貢獻的大頭收入——租金。這相當於麥當勞變成了一個二房東。它會先為一個店選好地址，然後做好前期的各種準備工作，而如果你想要加盟的話，就要從麥當勞那裡租這個店面。因為你能拿到的租金和麥當勞能拿到的租金完全不是一個概念，所以麥當勞可以在中間賺一個差價。

2、再來看麥當勞的營收結構：

這組數據來自於麥當勞2016年的年度財務報告裡的官方數據。

第一組數據，是直營店和加盟店分別給麥當勞貢獻的收入有多少。2016年，麥當勞整體收入是246億美金，其中直營店有153億美金，加盟店是93億美金。也就是說麥當勞的全年收入裡，超過60%是直營店帶來的，不到40%是加盟店帶來的。

第二組數據，是直營店和加盟店利潤的比較。 在2016年，直營店的營業利潤，基本可以理解成稅前利潤，是26億美金左右；而加盟店是76億美金左右。也就是說，麥當勞的利潤裡面，有大概3/4都來自加盟店。或者說，雖然加盟店收入佔比才40%，但是利潤佔比卻佔了大頭。

直營店裡面，所有的食品原料、店面租金、人員工資等等，都是要算作成本的，所以扣完這些之後利潤也就不高了。

而在加盟店裡面，這些都是加盟店的店主承擔的，麥當勞收的就是租金和授權費。所以利潤會非常高。加盟店的收入，一年93億美金，這裡面，租金是61億美金，授權費是31億，剩下的1億是保證金。

麥當勞現在在全球有37000家店左右，其中有31000家是加盟店。也就是85%的麥當勞都是加盟店。

正因為租金佔了麥當勞每年利潤的大部分，所以有些人會說，麥當勞其實是一家房地產公司。麥當勞完全利用的是麥當勞本身品牌好、能帶動周邊的效益甚至地價，通過麥當勞的選址和後續操作，讓地價升值，然後轉租給別人，好像這和一個地產商也沒什麼區別。

但回過來說，如果麥當勞沒有認真經營的快餐產品，沒有把自己的品牌做得這麼好，不能通過自己給周邊區域帶來人氣的提升和地塊的升值，那麼也就不會有人和它合作。 麥當勞應該說是一家懂商業地產、餐飲運營的商業管理公司。

火理財

麥當勞實際上是個地產公司這句話沒有什麼問題，只是麥當勞一開始確實是作為一家餐廳起家的，後來麥當勞創始人雷.克洛克的特許經營出現了資金困難，所以為了快速回收成本，才開始轉型。

說一句題外話，現在麥當勞自己講述自己的歷史，都會刻意淡化麥當勞兄弟，這對麥當勞和克洛克來講不可厚非，不過我覺得這樣做不太好。

1948年，迪克.麥當勞與麥克.麥當勞兄弟在美國加利福尼亞州的聖貝納迪諾創建的“Dick and Mac McDonald” 餐廳引入了“快餐廳”概念。該理念將顧客從點餐到拿到食物縮短到1分鐘的時間，並且只提供漢堡、薯條和軟飲料。這與當時眾多美國的汽車餐廳有很大不同，他們往往要等待20分鐘以上，經常會因為菜品種多而上錯菜品。

當時的克洛克還是一位售賣奶昔攪拌機的推銷員，麥當勞兄弟從他那裡購買了出乎他意料的數量，出於好奇克洛克決定去看看這家餐廳。看完之後克洛克就提出了特許經營的想法。但是麥當勞兄弟十分保守（對品質十分苛刻，這後來也成為了麥當勞的傳統），這其實給後來麥當勞的發展造成了不少的麻煩，後來也成為了克洛克和麥當勞兄弟之間最大的矛盾。

麥當勞（確切地說是克洛克的麥當勞）起初的特許經營是加盟者選好地方（自己買），然後利用克洛克給他們的特許經營貸款區建設加盟者店面。並且收取首期加盟費和年費，同時期麥當勞快速擴張，這就對公司現金管理提出很高要求。很可惜在克洛克盲目擴張下公司很快就沒錢了，但是銀行並不會因為你的經營模式創新而給你貸款。

一個偶然機會，克洛克遇見了哈利.索恩本（麥當勞第一任財務總監，後來因為和克洛克發生矛盾辭職，從此再未公開評價過麥當勞和克洛克）。是他提醒克洛克實際上是在做房地產行業（店面選址），房地產行業會比餐廳更賺錢。

哈利.索恩本給克洛克的建議是將加盟者的土地買下來，收取加盟者租金，這樣在加盟者沒有盈利前就可以擁有收入，其次，麥當勞的土地只能用於運營麥當勞，可以控制加盟者行為，如果品控不達標可以停止租賃，同時也可以擺脫麥當勞兄弟的束縛。最後，銀行會給你貸款，可以買更多的土地。當然也少不了投資者給麥當勞融資。

至此Franchise Reatly公司成立（麥當勞公司前身），它擁有了所有麥當勞餐廳的土地（也包括了麥當勞兄弟的那家餐廳）。成為了一家不折不扣的房地產公司。1961年，克洛克用270萬美金向麥當勞兄弟買下了他們的餐廳和品牌。從此麥當勞徹底進入克洛克時代。

同道眾人

看著翹二郎腿頗具喜感的麥當勞叔叔，著實讓小朋友們喜歡的不得了。一般人能想到的就是麥當勞代表漢堡和玩具，絕對想不到它還和房地產有關。

商業世界的精彩紛呈，確實有很多讓我們想不到的地方。據麥當勞2017年財報：全年銷售額228億美元，淨利潤51.92億美元。其中房屋租金的佔比高達四分之一。

麥當勞於1955年在美國芝加哥創立。當時正值美國經濟的黃金時代，隨著社會發展節奏的加快，人們對快餐的需求越來越大。乘著社會快速發展的東風，麥當勞迅速發展壯大，一度開進了世界121個國家，店面數量更是達到了驚人的32000間。

短短的60多年間，從一間名不見經傳的小快餐店迅速發展成世界500強的餐飲巨頭，麥當勞是怎麼做到的呢？它有什麼秘訣嗎？

秘訣就藏在麥當勞的強大品牌裡，就藏在麥當勞讓人想不到的商業模式裡。麥當勞從一開始就專注於漢堡品類，通過高效的傳播手段，迅速在消費心目中建立了強大的品牌認知。一度人們只要提到漢堡就會想到麥當勞。但單賣漢堡利潤畢竟有限啊，絕對無法支撐高速擴張，更無法建立強大的競爭壁壘。聰明的麥當勞人經過苦苦思索，終於想到了一個好辦法。可以把麥當勞的產品分解，利用強大品牌整合上游供應商啊。利用供應商賬期裡的錢可以租更多的店面，然後把店面再轉租給加盟商，收入更多的加盟費和房租，然後賣更多的漢堡，再整合更多供應商，再租更多房子，往復循環……

誰也沒想到，就這樣麥當勞歪打正著，構築了一個非常高效的商業模式閉環，從一個個體戶的快餐店快速成長為500強的餐飲巨頭。

商業世界往往就是這樣，您最早想到的可能是A，做著做著就變成了B，後來一不小心成了C，最終卻在D上掙了大錢。

總而言之，麥當勞的傳奇值得我們研究學習。

歡迎大家關注、評論、點贊、轉發。謝謝。

老周談生意

從麥當勞（也叫金拱門）的收入分佈來講，這種說法也無可厚非，但並不是說麥當勞是開發房地產，買樓的，而是來源於他的收入來源，因為麥當勞有50%的利潤來自地產出租，40%來自品牌授權，只有10%來自餐廳經營。

這樣的收入佔比，也是跟其商業模式是有關係的，我們一直在說麥當勞服務怎麼樣、裡面的漢堡可樂多麼暴力，但其實拋出人力物力外，這方面的收入遠沒有達到麥當勞公司的心裡預期。

你想啊，自己經營的話要管理員工、店面各方面事情、還有管理食材的供應鏈，這都是件很費心的事情，與其這樣還不如把自己的品牌授權給外部客戶，自己坐收租金好了。

這樣，就引來了麥當勞的運營方式:直營+加盟。對於直營店呢，利潤肯定主要來源於餐廳的經營了，雖然費心費力，但至少也能帶來一定的利潤，更重要的是，自營店鋪對於麥當勞的品牌宣傳價值是很大的。

另外一個更加主要的收入來源，就是加盟商了，麥當勞目前在全球121個國家有超過3萬家店，店鋪部分是直接購買，也有一部分是租來的，對於加盟商，麥當勞公司會收取兩方面的抽成，一是加盟費，佔營業額的4-5%，而是場地租金，佔營業額的9-11%差不多。

所以你會發現，麥當勞的管理其實主要在品牌授權和商業運營，真真不是一家簡單的餐飲公司，否則還真沒見過哪一家餐飲公司能做到如此的規模呢，把他定義為餐飲運營公司更合適些。

關於麥當勞這一經營方式的誕生，還有一段非常有意思的故事，你們有誰知道麼，歡迎在評論區留言。

以上內容由“集思廣智”創作，彙集新思想、新智慧，歡迎關注。

關鍵字: 麥當勞 地產 財經