今後，隨著產業集中度的加劇，市場的優勝劣汰機制會更加明顯，“弱者恆弱，強者恆強”幾乎是每個行業的最終歸宿。在未來，圍繞著房屋和居住服務而展開的多元化業務將是新的利潤增長點。
文 l 盤和林
中原地產研究中心統計數據顯示，截至目前，公佈前6個月銷售業績的房企合計31家，這31家銷售金額達到了25031億元，同比上漲幅度高達36.2%。
其中，部分房企銷售額漲幅驚人。中國金茂前6個月銷售額為717.62億元，同比上漲197.7%；奧園地產前6個月銷售額為402.9億元，同比上漲143%；花樣年前6個月銷售額為113.07億元，同比上漲123%。
銷售數據如此靚眼是否意味著房地產市場依然黃金遍地，是一個“錢多、人傻、速來”的繁榮市場？這是否意味著房企業績會繼續一路凱歌呢？
隨著近幾年地價的飆升，再加上各地調控樓市政策越來越嚴，房地產企業的利潤空間受到了很大程度的擠壓。 中國指數研究院發佈的2018年上半年300城市土地市場成交數據顯示，上半年全國300城市土地出讓金總額為19513億元，同比增加27%。而房價方面，全國300城市成交樓面均價為2690元/平方米，同比增加10%。土地出讓金總額快速增長與房價較小幅度的變化是當前房市的現狀。
而面對地價高漲、房價趨穩的局面，各大房企陸續採用“高負債+高週轉”的模式以價換量，通過流量和槓桿來賺取利益。如此一來，大型房企可以利用成熟的高週轉模式實現快速的銷售回款，再借助較好的市場信用以及充足的抵押品較為輕鬆地獲得貸款以維持其高負債的運營現狀。然而，不具備這些優勢的中小企業則會漸漸退出市場舞臺。
實際上，在大房企銷售金額大幅上漲的同時，中小房企日子卻越來越艱難，行業分化逐漸加劇。換言之，房地產市場即使遍地黃金，但對中小房企而言，也不意味著“錢多、人傻、速來”。
數據顯示，2018年上半年，雖然TOP100房企整體銷售規模近4.6萬億元，同比增長36.5%，但行業集中度達到歷史最高。其中TOP20的門檻上升幅度達到53.7%，而TOP200的門檻則是悽慘的-11.4%。
這代表著雖然銷售金額增長，但盈利並沒有“質”的提高，大房企靠流量度日，而小房企只能夾縫中求生存，結果就是“強者更強，弱者更弱，甚至被淘汰”。另外，上半年雖說政策趨嚴，但各地為了維穩市場，在限購的同時也適度加大預售證的供應量。僅6月份，鄭州、大連、福州、蘇州、北京等地的供應量環比實現翻番，鄭州6月供應量更是環比增幅達225%，高達159萬平方米，為近半年最高供應量。一線城市以北京為例，預售證批覆放量明顯，達到今年上半年供應量的高峰，單月供應面積近60萬平方米。
由此可見，出於對經濟平穩發展的考慮，政策也會有一定的偏倚，即在下大力氣整治投機性買房需求的同時，供給方面選擇適度放開，更多地去引導房企產業升級，而不是限制發展。
筆者認為，靚麗銷售數據背後，房地產發展的邏輯已經悄然改變，並不再是那個“錢多、人傻、速來”的市場，之前那個只要拿到地“種”房子就能賺得盆滿缽滿的時代已經過去了。
今後，隨著產業集中度的加劇，市場的優勝劣汰機制會更加明顯，“弱者恆弱，強者恆強”幾乎是每個行業的最終歸宿。與此同時，未來金融去槓桿政策還會繼續，房地產去槓桿首當其衝，房企融資環境將進一步趨緊。由此看來，之前僅靠房屋銷售來維持企業運營的房企必將遭到市場淘汰。
在未來，圍繞著房屋和居住服務而展開的多元化業務將是新的利潤增長點。從這個意義上來看，今年房企銷售業績猛增三成，也並不意味著房地產行業發展形勢一片大好、沒有任何隱憂。
（作者盤和林是中國財政科學研究院應用經濟學博士後，系地產深度報道專欄作家，本文為作者個人言論，不代表地產深度報道觀點）
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