假期結束後，廈門的二手房市場出現了戲劇性的一幕！
5月3日，廈門二手二手住宅共成交10套；5月2日，廈門二手住宅共成交13套。
這與五一小長假前的日均賣房50-60套的情形相比，出現了大逆轉，現在的日均賣房僅有10套出頭，成交量大跌80%！!
市場火爆時，賣房容易買房難
市場低迷時，這兩者戲劇性地顛倒過來了
日前，小編好友發來微信訴苦：中介勸我再降30萬！我的房是要賣不出去了嗎？!
眾所周知，檢驗一個城市真正房價水平的，不是新房而是二手房的成交價。新房價格低，那是因為限價，至於二手房，才是市場交易的真面目！
其實，只要最近有了解廈門二手房的人都可以感受到，目前市場上充斥著各種“降價拋售”的聲音，二手房難賣、房價一降再降的現象已屢見不鮮了。
那麼，現在廈門二手房市場究竟發生了什麼？對於購房者而言，又該何去何從？
二手房價一降再降 非筍盤難以成交
國家統計局近日發佈的2018年3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據顯示，廈門二手房價格環比下降0.5個百分點，同比下降5.5個百分點，降幅全國第二。
可以看到，自去年4月開始，二手房價格環比已連續下降12個月。
再來看看一組最直觀的數據：
據最新數據顯示，廈門4月二手房均價45894元/㎡，環比上月下跌1.38%↓，同比去年同期下跌3.59%↓，完全就是一副要跌到底的意思。
以曾經熱度不亞於島內差的集美為例，二手房市場，如今也在逐步迴歸理性，好幾個小區近半年的跌幅達到了8000元/㎡，很多房源的價格已經回到了2016年底。
更有甚者，隨著二手房價的下跌，一二手房的價格倒掛被徹底逆轉。
可以看到二手房價格的的確確是跌了，那成交量又如何呢？我們先來看一組數據：
數據顯示，2018年1-3月，廈門二手住宅成交2274套，環比↓56.4% ，同比↓80.7%;面積22.98萬㎡，環比↓61.7% ，同比↓79.8% ，創下了6年來的成交新低!
與此同時，最新數據顯示，2018年4月的第三週，廈門二手住宅成交352套，日均50套。
日均50套，這是何概念？用中介打個比方：按目前廈門近2500家房產中介門店來算，一家店50天才能成交一套房，可謂堪比中獎~~
由此可見，二手房的成交量是極其慘淡的。雖說每月的成交量有在增加，但是這個增加的幅度，如同蝸牛爬行，極其緩慢的。
除非“大降價”，否則根本賣不出去。廈門某中介表示，特別是有些業主因為手頭緊或是不想再供房，就會以低於市場價好幾十萬或百多萬的價格出售房子。這類房源往往比較容易成交。
小編也發現，降價兇猛的筍盤每天都在出現。上網隨便一搜，便可看到直降100萬的房源，像天地花園目前網上二手報價基本在3.1萬元/平，而龍翔花園目前二手報價約3.7萬元/平左右。而他們在最巔峰的時候二手報價都是在4＋萬元/平。
供求失衡 吐貨入袋為安的情緒蔓延
二手房之所以能擠出這麼多水分，最主要的原因還是前2年的過分膨脹吸水！
特別是去年樓市最為瘋狂的時候，由於新房被限價，二手房價不受束縛，當時市場上就出現了一個奇特的現象：也就是小編上面所提到的一二手房價倒掛。
而這種現象在最瘋狂時，到達何種程度呢？
小編告訴你：同一個項目，二手房價比新房貴幾千元每平，甚至上萬每平的都比比皆是。那時候因島內一手住宅供應極為稀缺，因此島內房荒局面將進一步加劇，二手房市場便佔絕對的主導作用。
再看島外，在價格逐步往上走的情況下，購房者的心理價位也在往上提，3萬/平內的房源一度被認為是可以接受的、是便宜價的，有些4萬/平的房源也更是在可接受的合理範圍。
而今二手房有價無市的局面被徹底擊潰，水分被嚴重猛“擠”! 特別是隨著市場行情的“乾坤大挪移”，這樣的“聚光燈”時刻逐漸暗淡了下去。甚至有不少樓盤的二手價格已經比新房低了。
特別是隨著二手房新增掛牌量的暴漲，更是增添了一股強大的危機感。
一方面，目前二手房供求失衡更趨嚴重。
數據顯示,3月廈門二手房新增掛牌量12934套，暴漲近6成。然而，以3月份的二手房成交情況來看，907套，相比2月的597套增加了310套，但與新增12934套的房源掛牌量相比，這點成交量簡直微乎其微。
由此可見，受限購、去槓桿政策的影響，目前這種“買的人遠比賣的人少”的供求失衡的現象日趨嚴重。
小編髮現，打去年年中起，就連坊間傳言“只漲不跌”的島內也開啟了跳水模式。各位房東小主們也不再比誰更能漫天要價，因為現在人們關心的不是能賣什麼價，而是能以什麼樣的價格賣掉。來看一下去年中介在朋友圈拋出的一套房子。
需要看到的是，現今有些區域更是陷入房源大增，卻無人問津的尷尬境地。樂活小鎮附近的某房產中介表示，目前掛出來賣的房源很多，但是真正能交易的很少。可以說是寥寥無幾！
由於成交量持續走低，廈門中介行業的整體收入也明顯縮水。在2016年樓市成交熱火朝天的時候，有一些中介人員的業績能高達10萬甚至更高，現今市場冷下來之後，每月卻只能拿底薪。
另一方面，庫存的急遽增加，導致市場的“挫傷”指數進一步加劇。
伴隨著二手房的庫存的急遽增加，導致目前已經十分困頓的市場局面更加緊張。為什麼這樣說呢？主要有兩點：
1、按照市場經濟學理論，供遠大於求，會造成價值“縮水”。因此，不難理解，二手房庫存的增加，勢必會對早已“跌不停”的房價帶來影響。
2、大家都有趨利避害的一面，市場好的時候爭先恐後地漲價，看到市場冷了、扛不住了，心裡難免會不安，進而一種吐貨入袋為安的情緒就會不斷蔓延開來。特別是投資客，當然了，不少想改善置換的賣家也在動搖拋貨。
可以看到，廈門的二手房市場已經變天，不再是那個無論掛多高都有人來接盤的去年3月。
觀望情緒蔓延，上車撿漏要瞄準時機
五一前夕，一紙通知的發佈，粉碎了很多認為“廈門調控馬上要放鬆”的幻想，觀望的情緒進一步蔓延。
閒不住的吃瓜群眾又開始了一番“大轟炸”：
首先，大部分買房人，都有一種買漲不跌的心理，再加上調控的緊箍咒還未放開，投資投機依然不敢冒然出手。
其次，現在可以說，出手買房的以自住為住，對於剛需而言，現在的房價確實也是在高位，想買也是有心無力，而改善也不急著馬上買房，選擇的週期會相對較長。
尤其是，現在的改善也是要把自己原來的房子賣掉，才能換新房，現在房子很難賣掉，就算想去接盤換房，要麼大降價賣，要麼繼續等待。
調控的雷霆之擊下，廈門的新房價格比較穩定，沒有出現大漲大跌，而二手房的漲跌好比坐過山車。
接下來隨著一批2萬+地價的純新盤入市，想在新房市場淘到便宜房源也沒那麼容易。
相反，調控摁住投機投資，擊碎有價無市的局面，二手房市場還是有很多漏可撿。
因為二手房市場本身就是以房東個人為主體，市場好的時候爭先恐後地漲價，市場冷了，總有要降價變現的人，或是換房的，或是資金鍊太緊的等等，調控越嚴、持續時間越長，降價的個數越多
。只不過所有二手房小區的價格都大降的概率太小，最有可能出現的情況就是：有些小區價格堅挺，甚至穩中有升；有些橫盤微調；有些觸底反彈；有些繼續大幅度下調。
對於剛需自住而言，買房的機會點就藏在其中。買房進入到了考驗眼裡和智商的階段，不再是隨便買什麼房子都能賺得盆滿缽滿，現在選對區域、選對樓盤，比任何時候都要重要！
閱讀更多 大蘇財到 的文章
