过去的这半年中，泉州东海板块的房市，显然是非常平淡的。
平淡不是因为这个区域的住宅已经不受关注，而是缺货。
自从2017年第四季度，泉州东海板块的在售的几个项目如万科城市之光一期、东海湾十二宴二期、碧桂园公园里、海宸尊域一期中小户型房源被扫空之后，购房者就进入了漫长的等待时长中。
不等待又有什么办法呢？作为泉州最热的板块区域，如果卖得不好，怎么敢说泉州楼市还是热得一逼？
当然，时间如果往回三年，没有一家房企能像如今牛气哄哄的说，房子不愁卖。
2015年的时候，内参君可是印象深刻的很，当时东海某地主因为销售遇到障碍，可是逢人便说单利息一天扔了一辆大奔到海里呢。
那时候的购房者，提到东海，总要多嘴一句：风大得快要把人刮到海里了。
时过境迁，往事只能回味。
万科城市之光2期，似乎有意无意的选择在5·4青年节营销中心对外开放，看来是要为泉州的青年安家做贡献啊。
但即便首批700多房源集中供出又怎样呢？限价下的泉州最牛逼板块，你难道没有想抢一套的心吗？至于风大不大，好像已经不是很重要了。
在万科城市之光2期首批房源对外宣传即将于6月开盘引发市场极大关注之际，内参君亲临踩盘，详细分析城市之光2期如何选房。
壹：项目背景—万科城市之光2期：临海、临公园、学区诸多加分
1、城市之光2期位于东海片区临海第一排，周边大量在建/已建成项目，项目有优势的海景、临近公园（滨海公园）、优质学区（丰泽区第二实小在建）等，算是较为优势的区位。
2、与东海同片区项目对比，城市之光二期最大的不足是两面临着快速通道（滨海街未来对接往晋江海底隧道、丰海路车速较快），难以避免有一定的噪音影响。
3、城市之光二期是纯住宅的定位，没有社区店面，配套商业依托周边的碧桂园天玺湾和十二宴等项目的底商，距离大型综合体有一定距离。
贰：楼栋排布—纯住宅社区 复式景观好，优选20、21号楼
1、小区规划为纯住宅社区，共有高层12栋（复式4栋，平层8栋），另外有叠加别墅6栋，还有一栋幼儿园。其中前排看海视野和景观角度较好的基本是复式楼，平层楼栋有一定噪音影响、楼间距不大视野较为压抑，整体小区景观均好性一般前后排差距大。
2、10-17号楼预计未来会面临一定的噪音（滨海街），特别是13-17号楼南向日照和视线被遮挡较严重，在有选择的情况下，应尽量避开这四栋楼。据目前公开的信息，城市之光2期首推5栋楼700多套，分别为16、17、18、20、21号楼，户型不论的情况下，建议本次开盘优先选择20、21号楼。
3、不在首批推售的10-12号楼超过22层的房源推荐购买，11号楼东侧端头套和12号楼西侧端头套推荐购买（无论楼层）。
4、针对本项目，在有选择的情况下，内参并不推荐优先购买复式产品，一是复式产品比如相对平层价格更高，摊薄了赠送面积的效益；二是本次万科设计的复式产品为一层九至十一户，内参认为长廊式的排布影响居住的舒适性和私密性（相比较市场同期项目南益名士华府复式做到一层四户）。
5、从已公布的效果图看小区采用的是新中式风格（开发商号称新亚洲）的景观设计，从万科的品牌、开发经验和目前在泉州的口碑来看，应该是可以确保小区园林景观等方面处于市场主流水平以上。
叁：户型优劣—户型中规中矩无亮点，刚需推荐 99平3房
1：99平方米三房两卫。
99平米三房两厅两卫，属于比较推荐购买的户型，总体户型设计相对合理，动静分区。
不足是北向靠天井采光，另外北向无生活阳台。
大部分开发商将一样的户型做到90平米以内，万科可能通过尺寸放大一点多做了10平米，对于一些购房预算有限的刚需客户相对不那么友好哦。
2：118平方米四房两卫。
118平米四房两厅两卫，优势是房间较多户型也较为方正，不足是餐厅和厨房的关系比较奇怪，厨房小无北向生活阳台，房间尺度也偏小。
3：128平方米四房两卫。
128平米四房两厅两卫设计非常常规无明显亮点，缺点是动静不明确，客厅餐厅对门太多。
4：128平方米五房三卫。
复式产品，128平米五房赠送较多，该户型最大不足是只有二楼主卧一个阳台（入户花园临外走廊，私密性一般）
肆：房价评测--预计售价1.2—1.3万元 或采取“保刚需”摇号
1、项目本身售价还没有对外公布，售楼处现场释放的信息是5月底开盘，复式均价15000多元，平层均价13000多元。由于受政府强力调控，内参预计实际开盘价格会低于售楼处对外报价1000元/平左右。
2、内参预计未来认筹比将达到10：1以上，大概率采取“保刚需”的形式摇号，据说刚需客户的比例有可能会微调。
3、受政策影响，本地房源没有强制精装销售，万科极力推销其精装修，可以额外签订补充合同，内参参观了其样板房并综合已经交付的万科城1期的情况看，万科的精装还是相对靠谱的，对于不想自己装修的客户，可以选择万科的装修套餐。
伍：内参评论-- 房首选东海，刚需入手东海窗口期
1、东海一直是内参眼中的置业投资首选；2018年、2019年东海将迎来最大的利好兑现，包括“四朵花瓣”的投入使用、大面积的交房、学校的建成招生、总部经济区基本成型、公园的建成、星级酒店的建成、行政服务中心的搬迁等等，未来也会利好不断，包括会展中心的建设、轨道交通的落地、跨海隧道和大桥的建设、大型购物中心的建设投用等等。
2、东海核心区未来很难有大规模的土地出让，目前几宗大的土地已经被几家大的开发商“瓜分”完毕，土地越来越少，市政配套越来越好，未来的房价你懂的！
3、本次推出的万科城市之光2期地块为纯居住用地，总体舒适性佳。在万科四个地块中，从位置景观/规划指标/产品等方面，也是四个地块中较优的，所以很多购房者都非常期待。项目实际的规划户型来看，号称万科自主设计，但在内参的眼里只能算中规中矩无实际的产品创新，比一期好一些吧！
4、本期最大的惊喜可能还是价格，政府强力的限价下，万科二期的性价比应该说是非常高的，那些说东海风大而嫌弃万科的客户明年这个价格估计只能买台投金茂地王了。
5、综合以上，内参建议无论是刚需/改善还是投资，有能力有指标的话果断参与摇号，特别是刚需客户，在政府“保刚需”的政策下这可能是入手东海的好时机。
6、对于楼栋优先选择看海采光更好的20/21号楼；最后选择后排的低楼层。
7、户型来看，对刚需客户建议的选择顺序是：99平三房〉118平四房〉128平四房〉128复式；对改善型客户：128平复式边套〉128平平层四房〉128平复式中套〉118平四房。
8、对改善型客户来说，万科洋房产品更值得期待，不过买到的概率较低。
laiyuan
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