房前綠地或建高樓，合生愉景灣業主擔憂江景被遮擋。 本版圖片 記者張藝明 攝
“售樓時現場銷售、宣傳單張都說是一線江景房，現在忽然要在我們前面建高樓。”7月13日，合生愉景灣業主陳大姐等一行數人向市住建局水口片辦事處主任黃開陽投訴開發商涉嫌銷售欺詐、違法規劃，要求部門凍結該樓盤總平面圖（調整）規劃審批。東時記者也接到市民報料前往採訪。
黃開陽翻查過往審批記錄和控規文件稱，早在2007年的控規中，業主們投訴的地塊就被規劃安排為居住用地，目前，該樓盤總平面圖（調整）規劃正在公示，徵求相關利益者意見，業主可在公示期結束（2018年7月24日）前遞交書面意見，對於涉嫌銷售欺詐問題，建議向工商部門反映或走司法程序。
投訴 銷售中心展示規劃圖一夜間更換
“說好的高爾夫沒了，現在江景也要沒了，我們業主的利益誰來維護？”7月13日上午，在市住建局水口片辦事處，說起房子的事時，業主陳大姐又氣又急。
當天，業主陳大姐、丹丹、賴錦清等帶著多名業主的簽名信向黃開陽投訴合生愉景灣開發商，“之前一直說我們這一排是一線江景，連在銷售中心展示的規劃圖紙都是顯示我們這裡是第一排建築，我們房子前面是綠地。6月中旬卻在一夜之間悄然替換了規劃圖，我們買的房屋由江邊第一排變成第二排。”
在得知開發商正在向市住建局申報樓盤總平面圖（調整）規劃審批，業主們在近期紛紛找上了黃開陽，投訴開發商涉嫌銷售欺詐、違法規劃，希望部門凍結該樓盤總平面圖（調整）規劃審批。
“住建局在網站、報紙上公示，但開發商並沒有第一時間在現場貼出公示，很多業主還是不知道，開發商還是在部門去檢查後要求整改才貼出來。”丹丹等業主認為開發商有特意欺瞞的嫌疑。他們在《關於緊急凍結合生愉景灣相關規劃審批的申訴書》中寫道，“聯想到此開發商在惠州的合生帝景灣採用過相同的手法，將一段江景連續賣了三次，激起業主公憤與維權行動。”為避免同樣事情也發生在自己身上，業主們決定團結起來維權。
走訪 樣品房地板上仍貼著江景房字樣
當天，東時記者現場走訪了合生愉景灣，其位處廣惠高速蓬陵出口附近，距離市區比南旋毛織廠還要遠。其江邊已建起一排高樓，有的業主在房屋陽臺上掛著維權橫幅。
樓盤的沙盤上也顯示，已建江邊高樓前面是一塊綠地，並無相應的要建樓房的提示。銷售人員接待記者時則稱，江邊高樓前排確實還要再建高樓，但不會擋住當下在售的E1-4及E1-5棟。
而在參觀樣板房時，東時記者發現，房子北面看江，前方並無遮擋，視野開闊，地板上還貼著“江景次臥”“江景書房”的字樣，業主們提供的購房宣傳單張等也顯示，上面寫著“北看一線江景”“江景豪宅”等字樣。
業主丹丹是近年才到惠州工作，2016年入手了一套房子自住，“就是衝著江景來的，當時開發商的宣傳、銷售人員都說我這裡是一線江景，但如果當時知道前面還要再建一排高樓，我肯定不會買。”
陳大姐則是深圳過來的客戶，當時她有投資兼自住的需求，於2011年買了一套“江景房”，“當時這裡雖然生活配套差，但景觀好，說是一線江景，有高爾夫，有2000畝的公園等，週末休閒度假很舒服。”如今，陳大姐已退休，想過來住發現周邊配套不全，生活很不方便，去年掛到中介出售，至今沒賣出去。陳大姐覺得，如果房子連瞰江景的優勢也沒了，房子就沒什麼價值了。
樣板房地板上貼著“江景次臥”等字樣。
開發商 總平面規劃報批公示全流程合法合規
在樓盤現場，東時記者見到了合生創展愉景灣項目常務副總經理張永泉，他指著辦公室牆上掛著的規劃圖紙說，從他2016年接手該項目以來，這個圖紙就一直掛在牆上，現已建好的高樓前方地塊規劃著的就是居住用地，是要建房的。
他稱，樓盤自2009年開始銷售，樣板房也是很多年前就已開放，不排除有的銷售人員說一線江景的宣傳語。目前公司宣傳中提到的“瞰江”“一線江景”的說法，是因為當前在售的高樓為E1-4及E1-5棟，參照最新的總平面規劃圖，該兩樓棟未來不會被樓棟遮擋。
對於業主投訴違法規劃的事情，他表示無法承認。他稱，業主投訴的地塊一開始並不是公司的，直到2012年，公司才通過公開招拍掛取得，對應開發的期區是4、6期，該地塊的性質一直是居住用地。由於2017年市政府出臺了新的規劃標準，要求臨江建築開口率要大於等於40%，此前審定的總平面圖不符合新規要求，所以企業才在去年按新規標準對項目總平面進行調整並報批，依法依規進行公示，“企業總平面規劃報批公示全流程合法合規。”
他稱，業主們多次找他商談，他均明確請業主提出訴求或補償要求，他將代為向總公司彙報，但總公司是否答應他不能做出保證，對於部分業主提到的公司涉嫌銷售欺詐問題，他希望業主依法依規通過司法途徑解決，公司也會積極應訴，但是不讓企業在合法獲得的地塊上建房是不可能的。
部門 2007年控規規劃為居住用地
那麼，合生愉景灣樓盤的規劃是否有問題呢？黃開陽翻查該項目過往審批記錄稱，2008年，該項目開發商惠州市亞派房地產開發有限公司通過轉讓方式取得共約52.6萬平方米的《國有土地使用證》。最初原總平面圖經2008年規劃審定，並核發了含E1-1至5棟和F1、2棟建築的《建設工程規劃許可證》。現在E1-1至5棟和F1、2棟建築已建成。
他拿出一份2007年12月市政府批准的《惠州水口上馬寮地區控制性詳細規劃》稱，業主投訴的地塊是處於上述已建成建築和東江防洪堤之間的用地，“在當時的規劃安排中就已經是居住用地。也就是說，從規劃用地的安排上，E1-1至5、F1、F2棟建築所在用地，本來就不是臨江的第一排，而是第二排。”
2012年，該企業通過公開掛牌方式取得了業主所投訴地塊的《國有土地使用證》，用地面積約8．4萬平方米。截至現在，經規劃審批同意的總平面圖範圍，不包含該地塊。
黃開陽稱，日前，企業正申請辦理含上述用地面積共約61萬平方米的總平面圖（調整）規劃審批手續，“我們按程序在惠州日報、我局網站和現場進行公示，公開徵求相關利益者意見。”他稱，按照城鄉規劃法，該總平面圖只需10天公示期就可以，預估該項目的複雜性後，部門將公示期延長至15天。
他對業主們說，業主如對該公司申報的總平面圖有異議，可以在公示期結束（2018年7月24日）前按程序向市住建局水口片辦事處遞交書面意見。對於涉嫌銷售欺詐的問題，他建議業主向工商部門反映或走司法程序。
律師說法：
銷售廣告如果作出具體允諾 未載入合同也視為合同內容
廣東九韜律師事務所劉潔勤律師表示，本次事件是較為常見的開發商涉嫌虛假宣傳的情形，即開發商在樓書、宣傳單、沙盤、銷售員銷售時均以一線江景作為賣點吸引購房者高價購買，購房者購買以後發現房屋被遮擋、一線江景無法兌現。此類案件在維權時較為困難，一方面商品房買賣合同並未載明江景房，另一方面很難證明商品房的銷售廣告及相應設施對保證有江景景觀作出具體允諾（如作出具體允諾，即使未載入合同內容也視為合同內容），因此，購房者常常因無法證明開發商交付的房屋不符合約定而維權失敗。
劉潔勤提醒，購房者在選購江景房、海景房這一類的房產前，應當事先看好地段，對於樓盤的規劃許可、周邊配套、設施都應事先有所瞭解，避免今後產生糾紛。
另外，注意要掌握開發商相關承諾證據，不要輕信銷售員的“拍胸脯保證”，儘量在商品買賣合同中註明為江景房，或獲取開發商其他相關書面承諾。購房者可以充分利用補充協議，行使合同的修改和補充權，將樓書和廣告中的重要事項列入買賣合同及其附件；特別是影響合同訂立及價格確定的事宜，建議約定解約選擇權和賠償責任。一旦未來出現所購買的房屋被完全擋住觀江景的視線的情形，根據前述所固定的證據可證明開發商涉嫌虛假宣傳，購房者可以向法院起訴要求退房或賠償損失。
恵報全媒體記者：馮麗均
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