2017年以来，西宁房价的上涨是有目共睹的，300-500万/亩的商住用地价格已经十分普遍。
以北川河新区为例，绿地地块400万/亩，碧桂园地块450万/亩。北川河新区如此，整个北区乃至西宁的地价格局可想而知。
壹丨高地价赶走专业市场和工厂
专业市场一般都是商业用地，而且是低容积率、高建筑密度。通俗点说，专业市场，占地面积大，高度一般就是二三层，跟那些动辄100米的高层建筑相比，土地利用率实在不高。
一言以蔽之，拿三五百万一亩的地做专业市场，已经不现实了。而且土地增值，随之而来的是租金、物业费等成本升高。
以城北区为例，随着北川河新区的改造，居住区范围向北大幅延伸。同时生物园区（高新区）的工业区也开始住宅化，新的工业集聚区向北延伸。
原来，我们认为比较偏远的天峻桥一线已经成了重要的居住区，而物流、批发市场对于该区域的交通特别是居民居住造成的影响已经开始出现。
当政府用于周边居住环境整理的费用超过经济收益时，必然会进行大规模外迁。而且搬迁这些工厂和专业市场的地块，还可以产生巨大的土地效益 。
比如海湖路批发市场，176.52亩地卖了11.17亿，合计632.50万一亩。
所以居住区周边的专业市场和工业区，改造只是时间问题。
贰丨“出城入园”是城市发展的必然
我们早已经过了那个居住区和工业区、专业市场混杂的时代。在改革开放以前，很多工厂、专业市场、单位都会在周边建设家属楼，而今的规划理念，则早不相同，更考虑不同城市功能的有机配合，而不是混杂。
其他区域也这样，前段时间去南川东路的几个老工业厂房去转了转。很多都是老三线建设时期的东北内迁企业，曾经兴盛一时，部分企业职工总数都曾达到上千人，更是拥有学校、医院等各种附属设施，但现在早已物是人非，逐渐成为新的商业区和住宅区。
北京享誉盛名的“动物园服装批发市场”总计有1.3万个摊位，20余家物流企业，3万多从业人员，盛极一时，虽然每年给北京西城区经济带来效益约6000万元，但因为拥堵问题，政府支付的交通、环境等管理费用超过1亿元。
西北地区也是如此，2017年兰州下发《兰州市主城区商品交易批发市场转型升级实施方案》，将具有批发、仓储和物流功能的农副产品、建材家具、酒店用品、水产副食、旧货日杂、小商品、汽配摩配、钢材木材煤炭、仓储物流等业态为主的45家商品交易批发市场实施转型升级。同时，主城区原则上不再批建商品交易批发市场和仓储物流项目。
兰州的工业、专业市场“出城入园”政策由来已久，根本原因是河谷城市的土地稀缺。西宁的土地相比兰州更加稀缺。
对于西宁来说，这样的日子也不会太远了。
叁丨每一次搬迁都是财富的洗牌
一个城市中心会向金融、科技类产业集聚，会出现大量的写字楼和商场，周边将是规模更大的居住区，居民区之外则是大量的工业、专业市场。
专业市场所要依托交通、政策红利是市中心不可能提供的，只要一个政策，
批发市场、工厂外迁便不可回避。再以西宁的蔬菜批发市场为例说一下。西宁蔬菜批发市场的搬迁史就是城市的发展史，而且每一次搬迁都是财富的洗牌。
我认识几个大堡子批发市场的人，以前都是跟着同乡来西宁做生意的，一开始连个像样的铺面都没有，就是纯粹的小弟。
后来听说要搬迁到大堡子，就提前租下了一部分商铺。后来海湖路市场拆迁，曾经的小弟摇身一变成了大佬，而曾经的大佬没了铺面，反而沦为小弟。
面对一次又一次的外迁和财富洗牌，每一个从业者都应该更加具有前瞻性，提前布局。而不是拘泥于眼前，一定要以明天的眼光审视今天。
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