“高鐵進城”已是板上釘釘，最近隨著東營高鐵動工的時間越來越近，油城“高鐵新城”的呼聲甚囂塵上，雖然政府規劃很值得期待，今天我們從房地產市場及人口數量等角度來看下我們“高鐵新城”的“真面目”。
“高鐵新城”與人口、經濟
2017年東營GDP總量4198億元，同比增長7.1%排名山東第8、全國在屈廈門（人口400萬人）之後排第49名。僅僅從經濟總量上來看，東營支撐2個高鐵新城也不無可能。但東營的人口僅有200萬多一點，隨著城市東西城發展的進度加快，“高鐵新城”的人口支撐或者叫需求支撐還能否成立？
省內各市人口及經濟指標對比一覽
序號
城市
人口數量
2017年GDP（萬元）
2017年房價（元/㎡）
1
臨沂
1031.16萬人
4345.39
5240
2
濰坊
927.72萬人
5858.63
5997
3
青島
909.7萬人
11037. 28
18142
4
菏澤
850.03萬人
2820.18
6150
5
濟寧
829.92萬人
4650.57
6671
6
濟南
713.2萬人
7201.96
15842
7
煙臺
701.41萬人
7338. 95
8801
8
聊城
597.06萬人
3064.06
7741
9
德州
574.23萬人
3140.18
6905
10
泰安
560.08萬人
3585.28
8339
11
淄博
464.2萬人
4781.32
7029
12
濱州
385.9萬人
2612.92
7278
13
棗莊
387.8萬人
2315. 91
4979
14
日照
288萬人
2002.65
6819
15
威海
280.53萬人
3480.1
8232
16
東營
211.05萬人
3801.78
6251
17
萊蕪
135.16萬人
896. 02
5778
政策導向及原因簡析
國家發展改革委、自然資源部、住房城鄉建設部、中國鐵路總公司聯合印發《關於推進高鐵站周邊區域合理,開發建設的指導意見》（以下簡稱：意見）。《意見》指出，國家對於“高鐵新城”政策發生了重大變化：高鐵站原則上建立在城區，不許另開闢大面積土地！這就意味著，高鐵新城突飛猛進的時代，變得撲朔迷離。
文件解讀：
1、一切依據規劃，按照規劃規範有序推進開發建設，按照城鎮建設用地增加規模同吸納農業轉移人口落戶數量確定高鐵車站周邊土用途。
2、新建車站選址儘可能在中心城區或靠近城市建成區，且規模適中。
3、大城市高鐵車站周邊有序發展高端服務業、商貿物流、商務會展等產業功能，中、小城市高鐵車站應合理佈局周邊產業，穩妥發展商業零售、酒店、餐飲等產業功能。完善公共服務體系，配套建設醫療、教育、休閒、娛樂等場所和設施。
4、同一鐵路建設項目的綜合開發用地總量按單個站場平均規模不超過50公頃控制，少數站場綜合開發用地規模不超過100公頃。
5、 發揮市場對資源配置的決定性作用，支持地方政府引入社會資本參與高鐵車站周邊開發建設。
這份沉甸甸的指導意見，註定讓一些高鐵新城的運營商，黯然淚下。
“紅利時代”能否再續
火車一響，黃金萬兩。
在近幾年全國經濟突飛猛漲的“中國速度”引領下，隨著高鐵技術的進一步提高、完善，全國各地爭相投入到高鐵建設的狂潮，因此也誕生了一個新詞：高鐵新城。同時，國家對高鐵發展也提出來長遠的規劃，2016年7月，國家發展改革委、交通運輸部、中國鐵路總公司聯合發佈了《中長期鐵路網規劃》，勾畫了新時期“八縱八橫”高速鐵路網的宏大藍圖。
當然，高鐵不僅可以帶動區域中心城市的資源要素擴張，盤活以前無法輻射到的市場，還能帶動一批有戰略布點和產業轉移需求的企業，推動了城市產業功能的重新佈局。高鐵新城也同樣吸引了大批房地產的投資者，希望在這個“高鐵紅利”時代，分得一杯羹。中國高鐵新城狂飆的紅利時代，形成全球獨一無二的城市化運動。
打著新城開發的旗號，背後卻大量圈地，進行著不切實際的開發與建設，這些地方要小心了！
想坐一趟高鐵，卻費勁周折的地方，要小心了！
高鐵站周圍缺少與之配套的公共資源，或公共資源建設一直停滯不前的地方，要小心了！
沒有產業或產業轉型，城市人口一直在淨流出的地方，要小心了！
《意見》要求：高鐵車站將盡可能在中心城區或其附近。這將直接導致依附於高鐵網收縮到主城區和中心城區與之配套的醫療、教育、休閒、娛樂 等場所和設施也很難再輻射到遠郊地區。《意見》出臺將會導致部分中小城市失去搞一個“高大上”新城的機會。高鐵所帶來的人口紅利、經濟紅利，都隨著站點重回主城區，而進入平穩釋放的階段。
中國城市化的大背景，決定了人口要往中心城市流動，而目前高鐵新城建設則是遍地開花，城市建設方向和人口流動相悖——這意味著一部分高鐵新城，將會是一座空城。特別是對於一些中小城市，人口基數小，且增長速度較慢城市。
“高鐵新城”是城市建設的必然結果，《意見》旨在降速，也是為了更穩定的前行。摒棄，自然會對城市經濟造成遺憾。
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