房地产的核心是土地，房地产企业需要先购入土地，土地出让金可以说占整个房地产开发的绝大多数，这部分资金直接归入地方政府。除此之外，企业需要负担各种费用，包括公司运营费用、建筑成本、营业税、企业所得税、银行贷款利息支付等。最终，落到地产商受众的收益仅等于资金耗费成本与销售之间的差价。
事业型的地产商。
这类地产商，在完成了资本原始积累以后，很多都将其当作事业来做。因此，无论是规模扩张还是债务控制，都做得比较好，债务率相对较低，资产质量较好，风险也相对较小。一旦市场发生了变化，企业出现资金紧张状况，还能通过出售优质资产等方式，化解资金矛盾，避免出现风险。
本身就没有多少钱，钱也没有去哪里，都在地产商固定资产中。我国改革开放初期，投资者能够有多少？基本都是没什么资金体量，在大发展阶段大部分的资金都来自于银行，在这里银行扮演着重要的角色，也在我国发展的道路上起到了重要的关节位置，可以说直接的推动着我国经济加速发展。
当时，可以说房地产商只要拿到地，那么就可以拿到相对应的贷款，以地贷款的方式。所以当时在房地产初期发展的阶段，相当于只要拿出一小半的钱就可以运作整个项目，甚至有些房地产商只是缴纳了土地保证金，然后就跑去拉贷款了。相当于什么？相当于自身的资金被放大了数倍在市场中，而本身有多少资金呢？没有多少资金。
虽然现在房地产很火，但不是每个地产商都赚钱的，跑路的也有很多。
其次，房地产投资巨大，拿地、开发、销售各环节的成本相当大，房产商在赚完一次后想搞第二次，那还是得向银行借钱，而且还得保证到资金回笼前的每个环节的资金链不能断，这里面的风险波动很大，所以债务危机对房产商来说应该是很正常的，能活到最后的有，但是不多。
这年头，开发商再穷也比债权人开心，首先以公司借钱用于个人消费，空手套，亏本不用个人还，许多开发商以公司名义借钱，转移到个人账户消费，公司帐故意混乱，一旦借钱多了顶多公司破产，国家应将公司法人与大股东列入破产惩罚，对公司破产账务不规范的，应出台对法人大股东的财产追究，这样能保障非正常经营的企业危机。
土地抵押贷款+预售。
中国到房地产目前一直是卖方市场（即便中间出现过周期回调），而且中国经济也一直处于向上的时代，房子作为特殊商品，具有使用和较好的保值属性。
但是，个人觉得18年可能会是个分水岭，中国经济进入下一个阶段，由于货币因素，这一年多，太多的资金流入了房子里，房价的涨幅已经够大，已经消耗了今后三年左右的溢价，待这波行情过后，很多人以及一些负债率高的开发商日子会难过。
你认为开发商挣的钱都去哪了？
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